2020年冬，那个在纽交所登录的第一只中概股的长租公寓品牌，突然爆雷，碎了一地。

那个冬天，租户被房东赶出家门，流落街头；房东因为长租公寓无力付款，损失惨重。

“租金贷”是造成当时行业大洗牌的幕后推手。

平台诱导租客使用租金贷，贷款公司一次性将一年或几年的房租给到平台，租客分期还贷款，平台按月给房东房租。

这个时差就形成一个资金池。

而平台则会违规动用资金池，将资金投入争抢房源的竞争中，疯狂扩张，获得客户，企图赢者通吃。

但当时的长租公寓行业正处于发展初期，市场规模并不大，也不具备完善的金融属性。因此，泡沫的破碎，是迟早的事。

但随着长租行业近几年的发展，逐渐走出两年前相关企业相继“爆雷”的阴霾，再次进入行业发展的“快车道”，越来越多的房企和境外机构都纷纷布局。

新一轮长租公寓市场的竞争更加激烈，其商业模式也随着行业发展逐渐走向成熟。

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长租公寓的三种商业模式

目前，从长租公寓企业的商业模式来看，包含重、中、轻三种模式。

重资产模式是典型的“持有-运营”模式，企业通过自建或收购获得资产所有权，通过持有运营后，实现退出。重资产模式具有投资回报周期长、利润来源多样、融资路径多元的特点，同时也需要重资产模式企业具备极强的资产管理能力。

代表企业：

微领地：聚焦重资产，发力大型租赁社区

微领地成立于2011年，致力于开发建设现代化，大规模，高品质的租赁社区，并且于2020年完成战略转型由“中资产模式”向“重资产模式”全面转型，致力于打造“募、投、建、管全产业链条闭环为一体的租赁住房资产管理公司。

微领地首个重资产项目为微领地中环沪太路社区，项目房源量突破1800间，打造了国内首个重资产租赁大社区产品。目前，微领地在建在营项目全部为重资产租赁式社区，物业性质包括R4租赁住宅用地项目、非居住存量房屋改建并合规纳管的改建租赁住房等。

中资产模式是指通过“租赁-运营”的方式，取得存量物业的使用权，经过标准化改造或装修后，统一出租管理的一种模式，也是我们俗称的“二房东”模式，以租金差作为主要盈利来源。

代表企业：

魔方公寓：中资产模式深耕“集中式长租公寓”赛道

魔方生活服务集团作为长租公寓领域中的行业领先的运营商企业，布局了全国26座城市。在“集中式”的基础上，魔方公寓的资产模式以中资产模式为主，兼具轻资产模式，通过规模效应和品牌效应，稳步扩大市场规模，占据行业领先地位。

在运营模式方面，魔方公寓通常以租赁形式，整租一整栋物业或商办物业的一部分，再统一分割装修为更被市场接受的公寓户型进行出租，并且搭配高品质的配套以及提供专业的公寓服务作为增值收入。在此模式下，企业前期投入较少，面临的投资回报周期更短，但比较依赖出租率来抵御风险。

轻资产模式是指利用自身成熟的品牌价值、运营体系、产品标准和供应支持系统等，通过委托管理赋能给投资人，让投资人以最小的成本，获得成熟品牌和运营能力的最大价值。

代表企业：

乐乎公寓：从运营管理到资产管理

乐乎公寓是乐乎集团旗下集中式高品质共享居住公寓品牌，为追求轻奢品质生活的都市生活家提供多元空间组合模式的居住新体验，以“生活家，梦想家”的居住态度，将梦想照进现实，倡导共享乐活 共享空间的质感生活方式，为租客提供自由交互、自在惬意、灵活多样的空间场景服务与线上、线下交流活动。

乐乎集团构建“F＋EPC＋O”商业模式，覆盖租赁社区、单体公寓、企服宿舍、家庭住宅等多种资产形态，以资产运营管理能力为依托，以资产管理和场景挖掘为两翼，实现资产增值和客户运营平台化，并在此基础上，发展募、投、建、管、退的资管能力。