由于不同背景运营商自身优势、资源和运营目的不同，在商业模式的选择组合上也不同。

在市场起步阶段，企业通常以“租赁-运营”的二房东模式为主，迅速抢占市场，拓宽规模。

而随着市场的不断完善以及政府端对于租赁住房市场的不断重视，重资产模式开始快速发展，企业通过自建或收购的方式不断夯实自身行业地位，打造自身独有商业模式。

在市场进入稳定发展阶段后，中资产及重资产企业已经在运营管理与行业地位方面积累了一定优势，自身具备一定品牌价值，从而开启轻资产运营模式。

02

旧模式之痛

自2017年开始，随着我国长租公寓的兴起，大量资本开始涌入，行业迎来大爆发。许多新布局长租赛道的企业通过“二房东”模式吸收大量房源，迅速抢占市场，扩大规模。

以“二房东”为主的中资产模式也成为当时长租行业最流行的商业模式。

而“二房东”模式有典型的周期性，在市场下行期，随着房间空置率的升高，企业容错率也越来越低。并且，随着市场竞争激烈，拿房难度不断升高，企业不得不通过价格战来竞争房源。另外，包租模式很难利用金融杠杆。由于运营方没有任何的产权，不具备不动产抵押条件，也很难从银行直接贷到足够资金。

为缓解价格战带来的资金压力，企业开始在租客端以优惠形式鼓励其一次性支付长期租房费用，而在房源端则按月或季度支付房东费用，以此来形成资金差。

基于此，为鼓励租户能够一次性支付高额的长期租金费用，快速回笼租金继续扩张规模，平台引入第三方银行开展租金贷业务，由租客在银行办理信贷，由银行一次性将贷款资金支付给平台，再由租户分期向银行进行偿付。

在这种“资金贷”模式下，2019年开始，全国多地长租公寓企业陆续出现资金链断裂，长租公寓企业频频暴雷，行业也开始重新审视长租公寓的商业模式与未来发展。

03

新发展下的模式转变

自2021年起，我国对租赁住房行业关注力度持续加大，国家及地方性行业支持政策频出，行业监管、金融扶持等政策不断完善规范，在国家特别强调加大保障性租赁住房供应的情况下，以保租房为主的“投、融、建、管、退”的商业闭环模式逐渐清晰。随着几单保租房公募REITs的上市，行业资管路径也越发清晰。