近年来，在一些城市的住宅小区，业主将物业公司请出去，由业主委员会进行自治管理。瓣膜也发现，这样业主们交的物业费少了，有些小区还有盈余，业主还能获得一些收益。

当然，这里面也存在着一些风险和隐患。这里有成功的案例也有失败的做法，带给我们不少启示。

一、常应用于规模较小的住宅小区

比如，只由几栋楼组成，建筑面积在5万平米以下。小区规模本来就比较小，物业管理的内容不多，较为简单一些。

物业管理的主要内容四保一服务，保洁保安保绿保修，还有客户服务工作。

二、安排一部分社区内部人员就业、兼职

瓣膜了解到，小区业主自治可以利用一部分内部人员，整体费用可以降低，但也承担人员差异造成的风险。

三、业主委员会的权责问题需要探究

业主委员会不是一个独立的法人组织，那么涉及到聘用人员、签订合同、开具发票时，就存在是否合规的问题。

四、专业技术人员瓶颈需要突破

对于物业管理中的维修来讲的话，有一些专业技术要求还是比较高，比如水电、消防、监控等等，没有一些专业能力的话无法承担。毕竟专业的人做专业的事，需要外聘，或业务外包。

五、维修工作不简单

保洁保安一些身体不错的老年人可以分担，但保修工作，不是一般人能做了的。而且必须建立系统的维修、维护、维持体系。有些特殊工种的维修工作还涉及到人身安全和经济损失等方面的风险。

六、物业管理工作的监督如何开展

在物业公司承担物业管理工作时，业主委员会有个监督作用，当业主委员会自己来管理的时候，谁来监督？怎么能做到公开公正公平，需要有完善的机制。

七、怎么做好培训工作

针对以上的问题，除了完善一下制度，必须对相关人员进行上岗培训，要和专业人员进行交流，要和相关部门做到资源、人员、要素等的共享。

八、物业费收取也是个问题

谁来收，怎么收？要有详细的工作办法，在业主公约中约定好，并有违约的惩戒手段。

九、社区文化氛围塑造

开展对社区里老年人、少年儿童关心关爱活动，需要相关的支出，要体现新型社区文化。这些方面，成熟的物业公司有完善的工作方法，完全由业主来做，可能会面临种种问题。

十、大额资金支出决策

一些较大资金使用，需要形成切实可行的决策机制。一方面要充分听取业主群体的意见，一方面还要适当的集中，避免议而不决。

十一、老旧小区长期问题的解决

对于一些老旧小区，比较棘手的问题，一个是收费问题，再一个就是物业设施设备比较陈旧，更换更新维护这方面需要一定的资金。人力财力物力，都要师出有名，得到大部分业主的支持和理解。

十二、社区公共收入的管理

在社区公共区域如电梯间、围栏、室外场地等公共的场所的一些广告收入，还有一些社区公共场地、建筑物等的租赁收入。这些收入的管理，需要专人管理。

十三、明确业主委员会的权利义务和责任

业主自治就是要弘扬人民群众兢兢业业、集思广益、团结进取的精神，也有利于邻里关系，社区关系的良好发展。吸引更多热心人参与到小区治理之中。但是，首先仍然是要明确业主委员会的责权利。

十四、并非就不要物业公司了

当然，瓣膜觉得，对于一些大型社区，靠业主自治管理，多少有些捉襟见肘，还是要由正规的物业公司来承担。物业公司还是有很大的发展空间的，尤其是现在的小区业主对于品质有更高要求。

十五、物业公司管理与业主自治管理的共性

瓣膜发现，不管是物业公司管理还是业主自治，一是要按劳取酬，二是要强化品质，三是要用有责任心的人，四是公开公正透明接受监督。这是无论物业公司还是业主自治，都必须坚持的原则。

结束语

所以地产瓣膜说，不能说业主自治就一定行或者一定不行，要具体问题具体分析。

期待相关部门，对这些尝试和试点进行跟踪、监督，并给予一些辅导、支持。使得我们的物业管理事业百花齐放、百家争鸣，各单位互帮互学互助，共建美好和谐幸福家园。