最近办理几个与物业合同相关的案子，发现多数人将业主代表大会与业主大会混同，甚至在生效判决中以“自治”的名义确认了业主代表大会的所谓身份和地位。

从本质以及现行法的规定来看，业主代表大会不能取代业主大会的地位，业主代表的意见不能与业主本人的意见画等号。

关于业主代表大会的法律地位和职权问题，是一个比较有争议的话题。业主大会是小区范围内最广泛的基层民主，可以使每一位业主直接行使对小区的管理权，对于户数较少的小区来说，业主大会是比较容易召开的。而对于户数较多的小区，组织几千上万业主召开业主大会或者采取其他方式召开业主大会，都是一件极其困难的事情。由小区不同区域的业主选出代表，由业主代表收集业主意见，组成业主代表大会似乎是更高效、更经济的方式。

但业主代表大会并没有得到物权法、民法典和物业管理条例的认可，只存在于个别地方制定的地方性法规、规章中，或者通过业主规约用合同的方式确定下来。

小区事务需要小区所有业主共同决定，业主权利主要是财产权利，而不同于政治权利，这种财产权利需要精确计算和个别表达，可以被代理，但是不能被代议。更何况，业主代表的意见能否真正体现其所代表的业主的意见，也不能确定。所以，业主代表大会在现阶段存在很多弊端，还不能作为业主代议机构决定法律规定必须由业主共同决定的事项。

《物权法》规定必须由全体业主共同决定的事项，不能由业主代表大会决定，业主代表大会履行业主大会职责的事项不应该包括法律规定必须由业主共同决定的事项，否则业主的决定权可能会被不当代表，从而损害业主的法定权利。

业主代表大会的职权不能突破法律的规定，业主和业主委员会不能通过《业主管理规约》等形式赋予业主代表大会高于法律规定的职权。业主代表不是业主的实体权利的代持者，更不能将自己的意志代替业主的意志，业主代表大会不是业主代议机构。