大家好，不知道大家有没有看过某大学教授劝年轻人不要太早的相关文章，今天我们来从底层逻辑分析，是全款买房还是贷款买房。

某网友一个是上海人，金融硕士毕业，四十岁了，在上海还没有自己的房子。十年前她结婚时本可以拿出付首付的钱，但那笔钱被他父母存了死期为了不损失利息而错过了买房的好时机。而另一个朋友前段时间的确是买房了，但是全款付清，一家三代人所有的积蓄全部压了进去。

相信这两个朋友的故事绝不是个例，对房子迟迟不敢下手，把十年前本可以凑个一百平的房子的首付的钱存银行，如今也许只能买到一个厕所。即便是咬咬牙买了房，为了少还银行的利息而放弃贷款，全款付清。

到底合理的负债是一种痛苦的负担还是财富的密码？我们所面对的真实的通货膨胀率到底有多少。今天给大家讲讲通货膨胀下全款买房的误区，喜欢的朋友们赶紧关注吧。

在讲通货膨胀之前，先讲一个概念，货币的时间价值。简单地说就是你朋友现在找你借一万块钱。十年后还是还你一万块钱，那就是耍流氓。因为理论上讲，现在拥有一万块钱，如果存在投资机会就会升值。

举个例子，90年代的美国的汽车市场接近饱和，新车很难销售出去。有一个经销商想出一个免费送车技计划，也就是花一万美金买车，送一张一万美金三十年期国债券。乍一看还真以为是白捡一辆车，因此这个经销商的汽车销量暴增。可事实呢这虽然面值为一万美金的三十年期国债券是真实有效的，但是要等到三十年后才能拿到这一万块钱。假如按照90年代美国8%的国债利率，这一万美元折算回去，这张债券的现值都不到一千美金。

那么这些购车者其实只享受了不到百分之十的优惠而已。因此抛开时间，只谈钱的让他滚一边去，时间就是金钱，一寸光阴一寸金。这些名言其实很好地诠释了时间的价值，不仅是单位时间内创造价值的大小，更是时间赋予金钱更多的未来价值。

我们上面说，如果存在投资机会，钱就会升值，因为时间是货币的朋友，而与之相伴的还有财富最大的隐形*手，通货膨胀。

还是一万块钱，十年前我们没有借给朋友，而是存进了银行。此时一桶康师傅红烧牛肉面是三块钱，这一万块我们可以买3333碗泡面。假如我们将这一万块钱存银行定存了十年，按照年化收益率4%的单例来计算，到现再就变成了14000千元。而现在一桶康师傅红烧牛肉面的价格是五块钱，那么这些钱就只能买到2800碗泡面了，而这少掉的500多碗泡面就是被通货膨胀给偷吃掉的。

通货膨胀就是流通中的货币增加过快，外在表现是经济中所有商品价格的普遍上涨。那么每年我们的物价究竟上涨了多少呢？有一个指标CPI，就是消费者物价指数，能很好地反映物价的涨幅。

CPI覆盖了与全国人民日常生活息息相关的衣食、住、行、教育、医疗、娱乐等八大类，262个商品与服务的价格。也就是说CPI象征着居民的实际的购买力，一定程度上能够说明一国的通货膨胀的严重程度。

从近二十年CPI增速的数据，除了2007、2008、2011年增速较高以外，绝大多数年份CPI增速都在2点几。用几何平均算了下，平均增速为2.5%、2.5%，那么一袋50元的大米一年也就涨了一块多。

但为何我们真实感受到钱的购买力的下滑速度不止于此呢？请注意，CPI指数是不包含房价的那一笔，我们人生中最大的投资，而房子对我们每一个人来说都是刚需，这房价的涨幅可不比青菜、大米这些基础消费品的涨幅那么温柔。

很多时候我们今年差一点点钱就能买房了，等明年攒够了会发现与房价的差距反而更远了点儿。

房价的增长率到底有多少，我们后面会分析。现在回到通货膨胀率的问题上，既然cpi指标太温柔，那么用哪个指标来反映通货膨胀率更合适呢？

我们搜索通货膨胀百度百科。说造成通货膨胀的直接原因是一国流通的货币量大于本国有效经济总量，而一国流通的货币量大于本国有效经济总量的直接原因是一国基础货币发行的增长率高于本国有效经济总量的增长率。

GDP是什么大家都懂，咱们稍微普及一下M2。假如说央行发行一百块货币都给了银行，银行留下了20%的存款准备金率，也就是十块钱后把剩下的90块钱带给了咱，咱用这90块钱请关注我的粉丝去吃了海底捞，海底捞又把钱存进了银行，银行存9块到央行，又把81块钱带给了基金实验室。

货币就这么一直流通下去一百块钱的基础货币，也就是M0可以让整整个社会流通的钱达到1000块钱，这1000块钱就是M2，广义的货币供应量，它包括了一切可能成为现实购买力的货币形式。用M2增长率、GDP增长率测算，通胀的这个结果很明显比CPI的增速壮观很多。

除了个别年份达到17.2%之外，大部分年份在5%到10%区间内，再用几何平均计算了一下，差不多每年增速在5%。

生活在北上广深这些一线城市的小伙伴肯定有疑问了，感觉这个数字还是偏低呢？没错，这是全国整体的数据，一线城市的真实情况很可能是被平均了。

那么我们分区域来测算下通货膨胀水平。同一个地区面对通货膨胀的压力，实际上就是当地的人均可支配收入的增增长速度。这是上海近20年的人均可支配收入的增长情况，几何平均增速为8.65%，也就是说在大家收入普遍上涨的过程中，无论你的工资涨没涨，你都要接受每年8%以上购买力的被迫贬值，而被迫贬值的大头就是房价的上涨。

那么这些年上海的房价又涨了多少呢？2005年到2017年上海二手房月成交均价的数据，总平均了下，计算出这13年来每年的增长率。2016年那一波着实涨得有点猛，一年飙升了43.56%。

所以从过去十几年的数据看，房子的确是一种躺着赚钱的姿势，跑赢了通货膨胀。父母存银行定期的钱，拿着最高不超过5%年化收益率，不仅没能享受到因购房带来的增值，反而被通胀无形的吞走了自己的财富。

接下来就要说说为啥不要全款买房的问题了。线上数据，我国个人住房公积金贷款的利率基本都在4点多，最高也不过5出头。

而银行的住房贷款利率虽然高于公积金贷款，基本也在6%左右。总体下来，近些年首套房的贷款利率是低于5.6%的。

即便是作为刚需用房，不考虑房价的增速，相比一下，人均可支配收入增速也是低了不少的。住房的贷款。基本上是我们能获得的成本最低、时间最长的杠杆。虽然现在计算下来要还掉贷款和贷款额高达一倍多的利息，但是平摊到三十年的时间，同时在收入的增长和通货膨胀的作用下，还款的压力会越来越小。

现在每月还一万块钱压力还是有点大的。假如以银行贷款5%的利率来计算，十年后每月还1万块钱，相当于现在在的6139元，二十年后的一万相当于现在的3769元，三十年后的1万相当于现在的2314元。

另外，我们通过房贷用自己的负债将通胀的压力传导给了银行，当然银行也不会做赔本买卖。银行赚的是利差，这边放贷，那边稀土，你们说银行又将它的负债传导给谁了呢？

我们回到那个全款买房的朋友，假如他只拿出一百万付房子的首付，剩下的两百万贷款，那他手上的钱该怎么处理来抵御通胀，同时实现资产的增值呢？放银行存定期肯定是不行的。

我们之前也看了数据。咱父辈喜欢买的国债呢，十年期国债的收益率近二十年最高都没有超过5.5%，那也不行。放在余额宝，余额宝是货币型基金，可以看到前些年年化收益率最高也达到过6%，但近几年收益率不断下滑，已跌至2%上下，那必然也不是我我们的选择。

再买一套房子租出去，用剩下的两百万再买一套房子，然后租出去。以租养贷，从上海二手房的租金指数来看，年化收益率在6.3%，略高于银行贷款利率。

买茅台早在1987年，一瓶茅台才卖7元，到2018年，茅台官方控制零售价为1499元，且不说1499元买不买得到的问题，即便是1499卖出去，这三十年囤积茅台的年化收益率能达到19.6%。

其实还有一个大家忽视了一环权益型基金。我拉了下数据，2003年到2021年，偏股型混合型基金的年化收益率高达15.64%。完全秒*通胀，近十年的年化收益率也达到了14.81%。

还有很多投资方式，比如股权、金融、衍生品都可能大幅跑赢通胀。大家要是感兴趣的话可以在评论区留言关注下图，根据留言情况挑几个给大家讲讲。

当然，追根溯源最好的投资还是投资自己。有不少同学在上研究生之前年薪在十万左右，两年研究生学习结束后，大部分人都能拿到三十万的年薪，这么算下来的话，年化收益率能达到百分之四十四，工资收入还是其次。最重要的是学习了金融世界的知识与规则，更加懂得如何投资，那才是打造财富的永动机。