（本文之前写于公号，现在统一复制过来）
一般来说，放水多了，但是商品有限，就会导致物价暴涨，这就是典型的通货膨胀。
看着自己收入高了，可是追不上物价，虽然觉得无奈但是也能接受。这就是我们这几十年大多数时间在经历的事情，比如北京2000年工作可能2000块钱，现在同岗位类型的差不多在20000万，收入涨了十倍，那么商品呢？
商品就要单说了，有些产品是没有通货膨胀的，甚至更便宜了，有些就通货膨胀严重。举个例子，比如矿泉水，我记得90年代也是一元一瓶，打火机一元一个，纸巾一元一包，现在三十年过去了还是这个价格，说明在这个方面通货膨胀几乎没有。
类似的商品还有很多，数不胜数，比如汽车就很明显，90年代买个桑塔纳也要二十多万，现在二十多万能买个入门级的奔驰奥迪了。
这个其实也很好理解，因为工业化的进程造就了加工的效率，效率提升产能就上去了，产能上去了单价就下来了，所以通货膨胀并不明显。
那么什么东西涨价了呢？有的人说食物，其实说真的食物也还好，2000年的时候猪肉也得八九块一斤，前段时间猪肉一直下跌有些地方也跌到了十元以内，在波动期间居然和以前有重合。
再比如蔬菜，这个就不太统一，超市里面比如土豆洋葱黄瓜，有时候也有0.99一斤的，当然也有贵的菜。
总体来说民生的东西，在食物方面就不会很贵，你们在炒股的时候，涉及到民生的食物，一定要考虑这一点。
所以现在一袋大米，一些鸡蛋，一袋面粉都是老百姓能消费得起的。快餐店25一碗面，这25元去超市也许可以买走一袋面。
但是放的水都去哪儿了？最明显的就是房子，因为这个蓄水池足够大，而且这是个非常特殊的商品。有个人问过我：“寿老，房子也是民生的东西，为什么搞那么贵？能不能解释一下。”
其实房子真的贵么？总体来说价格是贵的，但是真的贵么？虽然属于民生，但也没有让住大马路吧，实在不行还可以回老家，也是有所居。
大家好好想一想，那为什么北京新开盘的楼盘还能有那么多人买呢？五六环外新开盘的都7万多，一套下来千八百万，为什么还有那么多人买？真的是因为收入高么？
我告诉大家，这里面有很大的错觉，房价高是事实，收入一般也是事实，被抢空也是事实，但是问题到底出在哪里？看似这么矛盾的几个因素凑在了一起。
我曾经说过，如果人生是一场游戏，那么最厉害的玩家就两类：要么是土著或者先进来的一批，要么土豪玩家。
咱们就拿北京这个城市来聊吧，这里是首都，也是标杆，其他城市也都参考着，别的城市无法一一举例。
在北京这座城市，土著缺房子么？答案是不缺的，因为宅基地都祖辈传。
其次就是土豪玩家，比如明星、企业家、企业高管等等，汇集了全国各地精英，他们虽然是后来者，但是也有能力在这里立足，而且就是因为前赴后继的全国人才涌入，才催化了这里的房价和城市化进程发展，物以稀为贵。
北京的房价高现在是事实，但是真正真金白银硬生生买下来的却不多，我指的是没有之前的积累，以现在的价格第一步踩入北京，这类人是最难的，也就是16年以后新来的非土豪的那一类。
老北京人其实没什么好说的，大部分都赶上了拆迁和农村改造，城市化进程就是靠着人家的宅基地，现在房子都建到了六环外了，以前公主坟永定门都是玉米地，那人家拆迁分房子这个无可厚非了。
这一类人最多，他们都有房子，现在房价也高，但是他们不是以现价买的，都是拆迁得来的，这个也没什么值得羡慕的，毕竟祖辈就是北京人，永久的宅基地没了，换了个七十年的楼房。
还有就是早年间来北京的人，我把这个时间定位在2007年吧，也就是07年以前能进来的，好歹都买到房子了，而且几乎都涨了十几倍甚至几十倍，这就是我上面说的先进来的一批。
他们买的房价都涨了很多倍，而07年到17年这十年，基本还买得起但是都有房贷呢。而17年以后至今的这些人，基本上是最难的，除非我们是个永动机一直几何式增长。
我们看到的所有楼房，其实不全是商品房，真正用高价买的人不多，因为土著有拆迁，早来的人有低价。但是还有很多保障性住房，比如经济适用房，这里面还有一类和二类之分，二类大多数都是单位分房子，这在北京以前是很流行的，有些人都分到了西单附近。
还有现在的公租房，共有产权房等等，这住房有居住属性但是商业属性差，总体来说能让大家住但是不能过于容易买卖。
土豪玩家就不用说了，一个明星一年赚几个亿，来北京买个房子很容易的。
那么回到最初的问题，为什么很多人现在赚得不多，面对新开盘的七八万一平米的楼房，还能买得起呢？
答案是这些人都是早年间踩对点的，要么拆迁户要么买的早，自己手里都有房子，卖掉一套或者两套然后买一个新的，这个就不难了么？他们收入真的不高，但是卖二买一或者卖一买一，还是能承受的。
所以，问题就很清晰了，北京的楼房大致分为两个阶段，当然城区和郊区进程不一样，大同小异，每个人自己体会就好。
第一个阶段是棚户区改造，可以理解为上楼房，从平房拆迁到住进小区。如果有人老家是山东的，也是农村的，但是通过努力在北京买了楼房，也属于这个范畴，就是第一步：上楼。
第二个阶段是改善住房，其实没有住过楼房的人很少了吧？楼房也是不是个稀罕物品了。这个时候就面临着改善，以前的小区设计不合理，质量差，隔音不好，物业失职等等，2000年以前的小区车位都几乎考虑不周。所以住着就很憋屈，自己的楼房也涨价几十倍了，很多人就要求更好的品质生活，那么就会卖了改善，新出的那些精品精装修的住宅就应运而生了。
所以，二手房会越来越难卖，因为达不到改善的效果，现在购买力最强的一个群体，就是土著和早进来的那一批人的改善需求。
开篇提到了放水，正常的逻辑是放水物价涨，比如一个岛上100个母鸡，M2有100元，那么理想情况下，一个鸡蛋一元钱，那么M2通过放水变成了200元，那么一个鸡蛋就是二元钱，这个很好理解。
但是有没有一种可能是通过一些手段，让鸡也多了呢？比如现在的工业化加工，就是提高了效率，那么当M2变成200元的时候，母鸡变成了200个，鸡蛋多少钱？还是一元钱，这个放水就没影响通货膨胀。
但是根本的问题来了，200个鸡蛋吃不了啊，这里的人口100个鸡蛋够了啊，那就出现了一个新的问题就是积压。
我换个词大家就明白了，产能过剩。
所以，现在的情况是非常不正常，水多了，制造能力也增强了，导致了产品也过剩。结果就是，水放了很多，但是物价并没怎么涨（因为产能过剩），是不是很有意思的一个现象？
直接导致的结果是什么呢？钱不好赚了，因为大家赚钱靠的是客户需求，产能过剩客户可没那么多需求。
接下来的话题不展开了，之前写亚军大哥那篇文章里详细解释了关于如何制造需求等等，这个不是我们讨论的范围。
所以，现在繁荣的房价背后，实际上是第二次的变革，而这次改善住房结束，房地产下一轮何去何从？都是先解决眼前问题吧。
改善住房并没有第一阶段需求那么刚性，人家都是有则改，没有就等，反正能住。
说到根源，现在的新出楼盘已经面对的还是最开始那两批人：1、土著或者来得早的，2、土豪玩家。
就像三胎政策，主要面对的还是生了二胎的，一胎都不生的人不会生三胎的，在北京楼市进程中没有踩中点的人，现在不会拿一千万买房者，除非是土豪玩家。
我这里说的都是大方向上的人，个例总是有的，但是不是大面积现象。
其实北京现在不仅新楼盘贵，二手房也贵，但是只有新楼才能通过售卖地赚钱，让改善人群再形成一次购买力，这样能够推动经济。
有人会问，他们改善的二手房卖给了谁？这就要归功于学区房了，现在二手房挂上能卖掉的是不容易的，基本都要有个学区什么的。所以100套挂着的二手房能有10套成交就不错了，好在新的楼盘也没多少，那边卖了的人是完全可以承接改善盘的。
这个大概比例和规律大家可以琢磨，不是所有人都有资格改善的，前提是老房子卖掉了或者好卖。
最近在思考一些事情，捋顺了会给大家写出来，现在的房产和投资就是如此。大家不要只考虑放水，也要考虑产能过剩，还有需求，三方面问题的综合考虑，然后再做决定。
这篇文章是一个长文，也删改了很久，为的是能顺利发出希望大家在这里能够明白现如今的一些情况，不要一听放水二字就头脑发热，要考虑下实际情况还有背后的规律。
原文出自公号：雪球花甲老头（huajia1959）欢迎关注，里面有全部历史文章。
