对公摊的设计、测算环节的专业人员和面向客户的销售人员，“公摊”也是一个谜团，公摊面积始终无法以清晰的面目示人。
“我花了100平的钱买了三房，最后住上的是不到70平的小三房。”在上海，一位抢到了某高分网红盘的购房者既兴奋又惆怅，“180万花在了看不见的公摊上”，没办法，他选择范围内的几个新盘得房率都在70%上下。
一般情况下，商品房的得房率在70%-80%，这意味着，购房者买下一套100平方米的房产，套内面积大约为70-80平方米。如果在一二线城市，相当于花费上百万元购买公摊。
购买公摊可以理解，毕竟购房者同时也需要电梯、楼梯、过道等公共设施，真正令广大购房者不能理解的是，花费几十万甚至数百万元购买的公摊一直是团“迷雾”，你不知道它包括什么，怎么算出来的，却要以它为基础，缴纳物业费、取暖费等大部分房屋日常开销。
不仅仅是购房者有疑惑，记者在采访中发现，即便是和商品房公摊直接相关的设计师、测绘员，也只了解自己工作范畴内的部分，不清楚公摊面积、比例的完整来源。
作为一个年年抢占热搜的话题，公摊面积到底由谁说了算？是不是一笔糊涂账？为什么不同小区甚至同一小区的住宅公摊面积、得房率会有大小的差异？按照公摊面积交物业费，到底合不合理？
公摊面积谁说了算？
尽管大家对公摊并不陌生，但很少有人真正了解它究竟包括哪些部分，更搞不清楚自己居住的房子，公摊面积比率是否就是开发商给出的那个数值。
所谓公摊，是根据1995年建设部（住建部前身）发布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》划分的，具体包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房等。此外，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半也被计算入公摊面积之中。
而公摊面积系数也不是开发商预先设定的一个20%或30%，而是通过计算得出的。
有着10年测绘经验的房产测绘员赵天明介绍了计算公摊面积的过程：先是以栋为单位，计算整栋建筑物的总公摊面积，再以各户的套内建筑面积为比例分摊给各户承担。
公摊面积是由有资质的房产测绘单位测量出的。赵天明介绍，一般来说，如果是预售房屋，公摊面积需要进行“预测”和“实测”两次测算。预测是在房屋建成之前，测绘单位会根据开发企业提供的合法合规的建筑图纸进行测算，此面积可用于房屋预售，即购房合同的面积。而实测则是房屋建成之后，测绘单位实地进行测绘，采集外业数据，再进行测算。这个面积也是最终给购房者的交房面积，即不动产办证面积。
“开发商需要凭测绘机构出具的测绘报告，录楼盘表系统（包括楼层、房号、房型等信息），才能取得预售许可证，进行销售、网签，非常严格。”赵天明说，测绘机构都是房管局规定认可的，根据甲、乙、丙级别不同，所能测绘的面积大小也不同。
赵天明所在的城市，每个区都有自己的测绘队，仅为房管局提供测绘服务，不对市场开放，而房产测绘有着明晰的质量审查流程，从自检、互检、质检到上级审核，以保证测绘质量。“所以在房产测绘阶段，开发企业是做不了什么‘操作’的。”
另一位在房管局旗下测绘机构从事房产测绘十多年的测绘员也表示，每一个平方米的计算，都是根据房产测绘实施细则操作，并且由软件根据公式推算而来，“我们属于房管局，不是市场行为，并没有利益关联。还带有一定的行政行为，在测绘方面不敢乱来”。
不仅在测绘阶段，在房屋最初的规划设计阶段，公摊面积的设计也需要依据一定的标准。某大型房企设计部门负责人李欣告诉经济观察报，项目规划设计要依据建筑设计统一的设计标准，比如楼栋中走廊的宽度、大堂面积大小，需不需要设置电梯工休息室等，也都要依据相应的建筑设计防火等规范设计，这都属于影响公摊面积的因素。
此外，这些项目规划设计的最后审查权在政府部门手里。一家民营设计院的住宅设计师张磊告诉经济观察报，每个项目的规划方案会有7天的公示期，在公示期内，如果有质疑，可以对方案问题进行反馈。如果在购房时对开发商提供的公摊面积有质疑，购房者也可以去当地房管局进行咨询。“一般情况下，房管局会要求开发商对公摊面积系数是否按照规划要求进行说明”。
另一方面，李欣介绍，开发商的营销部门也不可能同意随便乱加公摊面积，因为得房率低了，房子都不好卖。“如果把房子比做一项产品，开发商就是生产产品和卖货的，只会对销售有利的方向使劲，不可能去干对销售起反作用的事”。
公摊差异从何而来？
为什么不同小区的公摊面积和得房率会不同？我的得房率怎么比别人低这么多？这是许多人最为关心的问题。
实际上，得房率的大小与楼层高低、公共活动区域大小、住宅楼的类型都有关系。“就高层住宅来说，板式楼的得房率通常要高于点式住宅（也称桶楼、塔楼）。”张磊介绍，而楼层越高，公摊面积也会越大，这是由于高层住宅承重墙要承担的压力更大，所以大多数高层住宅的墙体也会比多层或小高层的墙体厚。套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积都是共有建筑面积，因此高层住宅楼的公摊面积也就越大。
此外，越高楼层由于居住人数更多，配备的电梯数量也会更多，增加了公摊面积。“一般超高层的房屋因为消防疏散等原因，在规划设计时会增加安全通道的宽度，这也就增加了走廊面积，公摊面积也会随之增加。”张磊表示，此外，设计师思路不一样，房型大小、户型拼接不一样都会造成公摊面积的差别。
每套房子间公摊面积的差异与其所处的城市、区域、小区之间其实没有必然的关系。赵天明解释，因为每栋房子都是独立设计的，甚至同一小区里同面积、同户型的房子，得房率不同也很正常。
举例来说，一个小区的几栋楼中都设计有一个3室1厅1卫套内面积为80平方米的B户型，即使楼栋之间的层数一样，每层户数一样，楼梯、电梯、楼道等公用面积的设计也一样，B户型的公摊面积仍然会不同。
这是因为受到“邻居”的影响。一幢楼B户型的邻居是A户型，一层4户是ABBA，而A户型大户型（138平），属于“大邻居”，按照比例分摊自然会分走更多的公摊面积，分到B户型的公摊面积自然就小了。而另一幢楼同样是B户型，邻居是C户型（95平）和D户型（120平），楼栋4户是CBBD。“小邻居”分走的公摊面积少，这栋楼的B户型自然要承担更多的公摊面积，得房率也就低了。
此外，阳台面积也会影响得房率。张磊告诉经济观察报，根据现行的房屋建筑规范的相关规定，在主体结构内的阳台，按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，则按照按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，这也就是开发商卖方时通常所说的“阳台送一半面积”。而不同结构方式建造的楼栋，结构内、外的划分又有所不同，这又影响到阳台面积的计算，张磊表示。
给公摊面积交物业费合理吗？
在许多购房者看来，在商品房以建筑面积交易的过程中，已经在公摊面积方面支出了一大笔“冤枉钱”，后续物业费还要按建筑面积每平方米收取物业费，公摊面积越大，物业费越多。在住宅寿命期，几十年的积累又是一笔巨额的支出。
政协委员洪洋也在今年两会中提出，住宅物业费按建筑面积收费不合理。他提出疑问：物业公司服务的只是公共面积，而并不入户服务，居民室内卫生和设施维修都由居民自己承担费用，为什么物业收费要包含室内面积？“实际上，公摊面积并不会增加居民缴纳的物业费。”一名物业相关人士陈晴表示，这与物业费的计算方式有关，物业是算“总账”。具体物业费的价格会根据配置的服务人员、服务内容、服务标准等，测算人员工资、物料等等，得出一个项目每年的总费用，然后按照每户的面积比例做费用切分。“在这种计算规则下，即使是不按照建筑面积收取，而按照套内面积收取，每户的占比也不会改变。”陈晴表示。
而在一些以套内面积交易的国家，物业费的计算方式同样是按照比例划分。陈晴介绍，比如在澳大利亚的新南威尔士，物业费的收取与房产的价值有关，物业公司会根据公用设施多少和其他因素等，从物业价值的0.3%到1.2%来收取物业费。
在中国，绝大部分物业费收取都采用“包干制”，即物业公司会把每个项目的人工成本、物耗、能耗、外包、保险等成本算一笔详细的账，再加上一定的利润，通常是“微利”，把总费用除以12个月，再除以建筑面积得出的就是物业费的价格，即元/月/平方米。
实际上，想要通过去除公摊面积来减少物业费的支出是不太可行的。首先，如果按照套内面积计算物业费，总包费用不变的情况下，会提高物业费单价，购房者交的物业费并没有减少。李晴表示，其次，目前物业公司基本都处于“微利”运转，利润率通常在个位数。而近年来，人工成本年年都在上涨，物业成本中超过60%的成本又都是人工成本。此外，房屋年限越久，维护、养护成本也在不断增加，一些物业公司的项目甚至亏本运营。
而物业费的上调在现实操作中显然是比较困难的。陈晴介绍。根据《物权法》的规定，要想变更物业费，必须经占建筑物总面积过半数的业主以及占总人数过半数的业主同意，即物业费上涨需经“双过半”的业主同意后才可以上涨。
“所有的误解都是因为不理解。”李欣感叹，但理解很难。
不仅仅是购房者有疑惑，记者在采访中发现，即便是和商品房公摊直接相关的工作人员，也不清楚公摊的完整来源：
住宅设计人员并不能完全清楚公摊面积具体是如何测算的，楼栋公摊面积的差异是怎样产生的；测绘人员也并不知道一些楼栋为何进行这样的规划设计，从而导致测算出来的公摊面积的不尽相同；销售人员任静更是常常“一头雾水”。虽然商品房购销合同中都会注明商品房的套内建筑面积（实得建筑面积）及应合理分摊的公用建筑面积，但大部分合同中都不会标注出具体是小区的哪些部分，更加不会列出具体演算过程。“连我自己都搞不清楚的问题，更无法向客户去解释。”任静表示，在她销售过的项目中，她并不知道项目里纳入公摊面积部位的名称、位置和面积。
也就是说，对公摊的设计、测算环节的专业人员和面向客户的销售人员，“公摊”也是一个谜团，公摊面积始终无法以清晰的面目示人。
值得注意的是，作为公摊面积发源地的中国香港早在2013年就进行了改革，要求地产代理在推销二手住宅和一手新盘时先行提供物业单位的使用面积信息，才可有选择性地提供相关的建筑面积数据。而在中国内地，除了重庆在2002年以法律形式明确了：商品房销售以套内建筑面积作为计价依据，其他城市则将附加了公摊的建筑面积沿用至今。
来源：经济观察报广州日报·新花城编辑 林传凌
