文/刘博团队
稳楼市，到了新的临界点。
据媒体最新报道，重庆降低购房门槛：购买二套房，无论第一套贷款是否结清，首付由4成降至3成。
过去，重庆对二套房的认定标准是，不管你有多少套房，贷过多少次款，只要你名下只有一笔房贷，则按40%的首付执行。
现在，重庆对二套房的认房认贷标准放松了，对已经有一套房子且有贷款的改善家庭而言，二套首付比例均降至30%。
我们认为：大幅降低2套房首付比例，降低2套房利率，也就是放松或者取消“认房认贷”，对于拯救楼市非常重要，在大城市的作用可能超过首套房的各种优惠政策。
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据不完全统计，惠州、兰州、贵阳、湛江、南通等超60城首套房首付比例下调至20%;
苏州、厦门、郑州、天津等41城下调二套房首付比例，其中约33城将二套房首付下调至30%。
8月12日晚间，江苏省三个城市：南京、苏州和无锡，都传出下调二套房贷首付比例的消息，只要购房者以往的房贷都已结清，购买二套房的贷款首付比例可降至三成。
8月24日起，厦门，买第2套，只要已经结清贷款，首付降到40%，有1笔贷款未结清，买第2套首付从70%降到50%。
9月16日晚，天津，七部门联合出台12条楼市新政，从限购、信贷等多方面支持刚需和改善型需求，二套房首付4成。
大连，五大行二套房贷首付降为4成。
郑州，限购区内二套房首付比例降至40%，首套房首付比例不变为30%。
海口，目前二套房首付比例已降至40%。
武汉，多家银行二套房贷款首付比例降至4成，此前武汉二套房144平以内首付比例为5成，144平以上首付比例为7成。
济南，非限购区域首套房首付20%、二套首付30%。
成都，二套房首付降到30%，二套房执行首套利率标准，也就是4.3%。
东莞，首套房贷款结清，二套普通住宅首付3成。
在2015年楼市去库存的时候，很多城市的二套房首付门槛降到30%，对楼市提振明显。
据贝壳研究院数据显示，今年十一假期，贝壳50城二手房日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%。
50城中九成城市二手房成交量同比增长，其中东莞、成都、厦门、佛山、苏州等城市二手房成交套数超过去年同期的二倍。
贝壳50城二手房日均带看客户量同比增长7%，东莞、厦门、成都等城市带看客户量同比增长超过50%。
现阶段救市，释放有房有贷、有房无贷人群的购房需求，拉动改善人群入市，正逢其时。
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首套房的降息降首付，固然很重要。特别是对三四线城市，尤其是农民进城的城市来说，更是如此。
不过这些城市，基本面较弱、房地产市场不够发达，政策松绑产生的实际效应也偏弱。
对大城市来说，政策松绑要开始从刚需迈进改善性需求这个深水区了。
为什么这么讲，因为大城市户籍人口家庭至少有一套自有住房，所以，二线以上城市家庭再买第二套，是一个重要的需求来源。
然而，各地二套房认房认贷标准，差别很大。
有房有贷、有房无贷、无房有贷等不同情况，所享受的首付比例不一样，认定标准五花八门。
部分城市首套房认定执行“认房又认贷”，且“认贷”标准严格至认贷款记录，这样一来，造成二套房首付比例较高。
二线城市二套首付比例高于三四线城市，一线城市又高于二线城市。
城市能级越高，改善性购房压力越大。
如北京购买二套普宅60%，非普宅80%；上海购买二套普宅50%，非普宅70%；深圳购买二套普宅70%，非普宅80%。
大城市动辄几百上千万的房价，加上二套房高首付，居民的合理改善需求被严重压制。
想象一下，如果深圳、北京、上海、广州把二套房首付降至3成，楼市是不是立马就会回暖。
国家已经多次明确支持因城施策用好用足工具箱，支持刚性和改善性住房需求，所以，各地放松认房认贷，降低二套房首付比例，已经在路上。
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从全球范围来讲，我国内地对最低购房首付比例的要求，首套房20%-35%，二套房40%-80%，几乎全球最高。
在楼市去杠杆的背景下，加上按揭额度受限，居民购房实际平均首付比例高达50%-60%，首付比持续上升。
因此，当前对限贷政策予以适度宽松，既有利于对冲楼市及经济下行风险，也不会大幅引发居民杠杆端的系统性风险。
银保监会也给出了“我国房地产泡沫化、金融化势头得到根本扭转”的结论。
更何况，房地产一头连着民生，一头连着发展。
节前央行、财政部等相继发布部分城市降利率、换房减税等鼓励政策。
目前，商贷最新利率，首套房贷款利率下限为4.1%（部分符合条件的城市允许取消或突破下线，例如下图中的23个城市），二套房利率下限是4.9%。
公积金贷款利率，5年以下含5年和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。
十一假期二手房市场成交较去年同期回暖。
接下来，重新界定“二套贷”，降首付比，降二套房利率，对二线及以上城市的来说，将拉动可以贷款买二套房的改善需求积极入场，进一步促进楼市回暖。
随着各地的利好政策从首套房向二套房过渡，相信一二线城市稳定去化仍有把握。
最后提醒一句，如果是刚需置业，现在是比较好的时机。
如果是出于投资目的，一二线城市可能有一定回报空间，投资三四线城市则风险较高，一定要谨慎。
