先说结论：

1，房产中介对于房价上涨，有推动作用。

2，房产中介对于房产市场，有稳定作用。

3，房产中介对于整个房市，影响真的大。

4，房产中介对于国民大计，却弊大于利。

我在这个行业里做了四年半，整个心路历程是这样：

不认同——迷茫——有点认同——被洗脑——随波逐流

大部分人都这样，但是从去年中旬开始，我经历了这样：

怀疑——不相信——不认同——对立面——决定揭露

我还在这个行业的原因有三：

1，实在找不到合适的工作，在我们乐山这座三线城市，平均工资4000左右，我就算完全凭着良心干，平均工资也有5000。

2，我的兼职暂时没法养活我自己，所以必须上班。

3，大家都抱着利益至上的心态干这个行业，就让我来做这个行业的好人吧！近来两个月，我已经劝了四个客户不买房了。

进入正题，刚开始的时候，我和很多人一样，以为房产中介只是房产交易和一手房销售的服务人员，他们对房产市场的作用很小。

正所谓政府吃肉，开发商啃骨头，炒房客喝汤，房产中介闻闻气味。

其实无论从整个市场规模还是角色重要性来说，对于房产中介，这句话都是错的。

一，乐山市中区2020年大概卖了18000套房子，无论新楼盘还是二手房，过中介手的至少八成，就算个15000套，其中新楼盘保守估计至少6成，也就是9000套新楼盘，6000套二手房。

二手房普遍在50万上下，中介费名义上是3个点，有时候收2个点，有时候更低，就取个中间值，2.5。

中介营收一共是7500万。

新楼盘价格要高百分之十左右，55万，去年佣金一般是3个点左右，少部分有奖励，1000到5000之间，平均下来，佣金取个3.5.

中介营收一共是17325万。

二手房和新楼盘一共则是：2.4825亿

乐山市中区也就80万人，城镇率6成不到，城里的人不到50万，2.5亿的营业额绝对不是一盘小菜，而是一个巨大的市场。

而且，营收里百分之65都是发工资，其他成本也就2成，其余都是老板赚。

二，乐山市中区中介一线销售保守估计有3000人，公司规定每天有电话推销电话、微信宣传量化，电话推荐起步15条，微信至少一条，公司还鼓励大家发抖音吸引客户，58和安居客以及幸福里基本全是中介的广告。

而广告都是宣传优点隐藏缺点，就算房价在跌，也会不要脸的说买到就是赚到。

这么庞大的销售群体用各种平台宣传会制造多少利好房市的信息啊！

可以这么说，中介可以决定一个楼盘的生死，而当他们主推某个楼盘的时候，绝大情况都是这个楼盘给的太多，而房子好不好，谁管呢！

比如，今年某个楼盘，佣金直接4个点起，外加1万奖励，卖一套60万的房子，提成加奖励，销售人员可以拿2.5万。

然后，这个楼盘就爆了，月月销售两三百套，坐稳销售排行榜首。

乐山二手房不好卖，就是因为中介不想卖，在带客户时，在电话推销里，都在引导客户看新楼盘，甚至有经理规定，带客户不去新楼盘，直接罚款一百。

所以，新楼盘销售量才远高于二手房，反之，二手房不好卖，就是因为中介不想卖。

为啥中介喜欢卖新楼盘？

一来，佣金高，二来，二手房在精力和时间上比卖新楼盘至少多三四倍。

中介可以稳定二手房价格

中介虽然不愿意卖二手房，但是有些客户只要二手房，肯定也不会放过，苍蝇再小也是肉。

不过有一种房子，中介也会主动推荐。

我相信大家都在朋友圈看到过这样的信息：

某某区域，电梯三房，109平米，装修25万，从没住过人，房东挥泪甩卖。

没写价格，照片很好看，房子像样板房，墙壁挂着画，酒柜上塞着红酒，干干净净，没一点灰尘，家具家电都是新的，你瞧着很舒服。

这种房子，九成都不能买。

这房子和电子游戏一样，是炒房客精心设计的，就是让你上钩。

买二手房的客户，一般都是这样想的：

想要现房，位置看的到的方便，装修了的旧，不旧的风格不喜欢，也不想买人家住过的房子，清水自己又懒得装修，如果有装修风格不错的，从没住过人的最好。

然后，这样的房子就应运而生了。

操作是这样的：

假如某个房主，由于缺钱或者是对房价不太清楚，导致市场价60万的房子55万甚至更低出售，中介知道了，马上联系炒房客，炒房客一听有利可图，半小时就来了，看了房子，分析市场，核算成本，预估利润，觉得可以干，立马让中介约房东，然后全款买进。

因为不久后又要卖，所以都不过户，只做公证，省下第一道税费。

马上入场装修，一般一个半月搞定。

质量嘛！九成都差，人家只管赚钱，哪管售后啊！

工期压缩，好多程序直接剩下，家具家电经不起细看，都是便宜货，除了好看，一无是处。

这样的房子，住不了三年，一般都得大修，而我买的二手房，十年前的装修，至今没啥毛病。

就拿80*80的瓷砖来说，一般家用至少也得二三十一张，人家用的残次品，8块钱一张。

床嘛！有点良心的用普通货包装，3000块看起来像6000，还能睡个几年，有些简直就是垃圾，我敢说你干那事用力过猛床得踏，搬家时拆了再也组装不起，因为用料都不是劣质木板，就是压缩纸板啊！

这样的房子一般能卖75万-80万。

55万卖进，买进卖出两道中介费加奖励3万，装修10-12万，利润至少5万，个别能赚10万，投入回款一般在四个月以内。

这种房子赚两部分钱：

1，买进便宜，赚市场差价。

2，房子可以升值，而装修肯定折价，比如房子价值50万，你装修花了20万，那你肯定卖不了70万。而这类房子，因为没住过人，装修风格紧跟潮流，摸准客户心理，东西以次充好，人家本来就是装修公司，材料都是成本价，且不像你被装修公司赚一道钱，花了10万可以装修出15玩甚至20万的感觉，所以成交价中的装修价值能溢出装修成本。

手里有几百万现金，全职炒房，口碑不错，红包给的高，眼睛看的准，装修人员到位，材料拿的便宜，一年炒个20套没问题。

300万现金，倒腾一年，可以赚100万以上，是不是一本万利？

就算你是新手，也不会亏，至少小赚，肯定比存银行和买理财强。

中介都想做这种生意，无论让炒房客买或者卖，谈判都很容易，大家都为赚钱，一起搭伙坑另一方，不像正常买卖两方都得拉扯。

二来，让炒房客买进，红包1000起，卖炒房客的房，红包5000起，好多总价超过60万的直接10000，惊不惊喜？

为啥说中介可以稳定房价呢？

因为，一旦出现低于市场价的房子，他们不会大张旗鼓的宣传，所以一般客户根本不知道，第一时间通知炒房客，张三不要叫李四，李四还看不上就让王二麻子上，乐山上百个投资客，做这种生意的中介，手里熟悉的至少得有十来个。

所以，低于市场价的房子根本就不会出现在大众视野，然后被炒房客装修，他们懂行情，高于市场价卖，毕竟装修了没住过人，能比普通房子卖的高一点，随之就稳定了房价。

当然，你看到的朋友圈低于市场价的房子，要么是缺点严重，炒房客觉得风险大，要么就是利润差那么一点点，炒房客不想要，要么就是那个中介是菜鸟。

中介推高房价

中介面对客户：

房价涨的时候，夸大其词，疯狂洗脑，电话狂轰滥炸；

房价稳定的时候，分析行情，预示投资利好，区域发展，买进就是赚；

跌的时候，现在行情不太好，正是入手最佳时机，房价是波动的，现在是低谷，入场等着涨回，到时候高位套现，岂不美哉？

面对房东，反着来：

涨的时候，涨不动了，现在赶紧套现，等过了高峰， 我客户出的价再也不会有了。

稳定的时候，这个区域的房子已经没有升值空间了，赶紧卖，否则要降价。

房价跌了，还不卖？下个月卖再亏三万。

我上文讲了，二手房占比少，中介主要卖新楼盘，这时候只需要面对客户，所以利好房产的话比唱衰的多，而中介的宣传作用巨大，所以他们是一只无形的手，一直在推高房价。

房产中介的弊病

看完上文，大家明白了吧！

如果你从事这个行业，从你进入公司那一刻起，就开始被灌输“你只有把房子卖出去，才有价值”，“什么为王？签单为王”，“客户在哪里？房东在哪里？成交在哪里”，“你别管房子好不好，只管卖出去，把钱收回来”等思维。

你被同化了，被洗脑了，要么同流合污，要么潜移默化，要么卖不出房子。

所以，绝大多数中介只为自己的利益卖房，他们不惜：

说假话，昧良心，狂*扰，下烂药，拉偏架，合伙骗……

总之一句话，在不违反法律和没有明面上的道德问题的情况下，不折手段的把房子卖出去。

整个公司皆奉行利益至上之法则，从老板到区经再到店长直至底层业务员，都在这法则下被同化成势利之徒，到了最后，即便知道自己的所作所为害人不浅，仍旧这般行事。

因为，当一个群体里，多数人都在干坏事时，个体做坏事的道德压力就会减小到微乎其微，大家便习以为常了。

楼盘好不好，基本不管，只要好卖，只要钱给的多，中介就疯狂带看；

人家房东缺钱救命，价格便宜，根本不会找正常客户，因为炒房客有奖励，价格差两万，一边封锁消息，一边继续压价格，房东等着用钱，最后便宜卖掉；

客户已经很穷了，一家人没啥收入，等着买房结婚，手里就十几万，让中介找一个40万到50万左右的二手房，新一点，楼层好一点，位置好一点，旧一点无所谓。这种房子用心找肯定有，但中介不想费心费神，看着客户啥也不懂，要么推荐炒房客的房，要么鼓动客户买新楼盘，他们过的怎么样不才不管呢！中介只知道，只要这样才能利益最大化，只有这样才能最快速成交，不让其他中介有机会；

房子很吵，物管不好，卫生堪忧，停车难，装修有问题，中介通通不告诉客户，因为告诉了就成交不了，如果客户知道了，就努力弱化缺点，然后使劲包装优点，客户在忽悠下买了，而这样行云流水般的套路，是公司培训的结果，内部销售多有这样案例，让你活用，然后实践。

两年后客户不堪缺点之扰，只能挥泪甩卖；

……

我曾经见过这样的操作：

一个只有二十来万首付的刚需客户，一同事忽悠人家去买了峨眉旅游地产，话说的极其漂亮——这房子买了就是赚，你租几年房子，等这房子交房了，每年收益百分之十，四五年后一卖，赚个二三十万，然后再买乐山的住宅。

刚需客户抗风险能力太差，一旦出了差错，人家根本承受不起这后果，买了住宅就算不好至少可以自住，这旅游地产，就一公寓，且离乐山几十公里，怎么住？

所有的投资都有风险，这个旅游地产一旦起不来，到时候又卖不出去，商业地产真的很难转手，自己还背负贷款，你叫人家怎么办？

后来疫情，旅游业雪崩，峨眉旅游地产直接完蛋，收益低到近乎于无，每月还得还月供，投资盘一旦没有收益再便宜也卖不出去，人家可是刚需客户啊！就是挣辛苦钱的，真的惨啊！

但，这一切苦难的根源，是谁呢？

这个人还在公司讲台上绘声绘色的讲这件销售案例，公司领导大肆夸耀，号召大家灵活运用，不要放过任何成交机会。

当时我就觉得，恬不知耻，丧尽天良！

备注：峨眉旅游地产，一套30万的房子，佣金比乐山城里50万住宅至少多一倍。

还有一个同事，人家这么相信他，在他手里入手了一套公寓，然后又想在他手里买一套住宅，他居然给人家推荐炒房客的房子，价格比市场价直接贵了十万，这人贼坏啊！

这个人的事迹还在公司大肆宣传，大家都说这人牛，当时我直接说：这么信任自己的一个客户，居然卖炒房客的房子给人家，市场价85万的房子，成交价98万，牛在哪？牛在以怨报德？牛在损人利己？炒房客奖励估计得2万起吧！

为啥我说中介弊大于利呢？

以上是第一大问题——只站在自己的立场做事。

下面慢慢来：

二，中介费不合理——是的，我一个中介说这句话。

很多人会这样告诉你，一个中介一个月要带十个客户，最后成交一个，你虽然出了一两万，但其实你是在为其他客户的免费服务买单，你如果没有买成，人家也不是在免费服务吗？

这是谬论！

带十个客户成交一个，是因为中介行业门槛低，谁都能干，导致这行的人员过多，大家水平参差不齐，加之恶意竞争的结果。

还有中介公司运营方式的问题，风险尽可能的转嫁给店长，为了占领市场，大肆招聘人员，从业人员实在太多，以致只能给出极低底薪，倒逼的整个行业的一线人员不卖房连吃饭都成问题。

所谓的免费服务，那就像一种投资，以小博大的投资，成交了，提成至少几千，对比你付出的这些，又算的了什么呢？

所以，整顿整个行业，控制行业人员，服务费收的低，大家也能活。

或者，强力制定一个比现在低的服务费，也会倒逼这个行业的人数下降。

其实卖一套房所花费的时间真的值不起这么多的中介费：

就说我曾经的案例吧！

第一次找房子花了一个小时，提前去看房子花了一个小时，带客户花了一个小时。

第二次找房子花了两个小时，提前去看房子花了一个小时，带客户花了两个小时。

第三次没找房子，和其中一个房东打了几分钟电话，和客户打了三通电话，约好了下一次复看的时间。

在一个星期天，带客户复看。

期间打了十几分钟电话，来来回回牵扯了半个小时，约了客户和房东去总部谈单，一个小时之内搞定，加上带看，花了三个小时。

客户是一次性，我做了两次售后，一次过户，一次交房，期间打了十来个电话，花了四个小时。

中途陪着客户吃了个饭，花了一个小时，我出的钱，花了不到一百。

这套房子86万，中介费一共百分之3，收了两万多的中介费，我能提7000左右。

大家觉得这钱给的值不值？

虽然这套房子低于市场价十万，虽然我没有让炒房客买，虽然是房东自己给的成交价，虽然中介费的收取很顺利……

但是……

备注：以上操作，花费时间和精力的多少，已是二手房里中上水平了，还有很多第一次带看，秒*，或者，第二天就成交。

并且，中介费还有一个最大逻辑硬伤：

卖一套50万的房子和卖一套100万的房子，时间和精力以及程序是一样的，甚至在我眼里，因为客户群体不一样的，100万的房子还要好卖一些，但后者的中介费直接是前者的一倍！

这完全就是霸王收费！

三 中介的工作方式严重*扰客户

其实很多人不知道，如果你们是房东，你接到的关于询问房产信息的电话至少八成都是无意义的。

他们多数为了其他目的：

1，*价，看你会不会便宜卖，试一试有没有机会让炒房客收房。

2，问你还有没有其他房子要卖，一来，登记房子有量化分，这是钱，二来，万一正好适合炒房客呢？

3，向你推销房子，有房子要卖的房东，多数有点闲钱，万一你有投资的意愿呢？

4，完成公司给的量化，我现在打这些电话只为这个目的了。

而对于潜在客户的推销，就不用说了，我就是中介，一个月都会接到十来个推销电话，其他人更不必说了。这些电话，有些是房东，有些是成交或未成交客户，有些是售楼部买的电话，有些是业主名单，还有些来的莫名其妙，比如，你把车停在售楼部附近，中介就会去收集挪车电话，因为你把车停在这里，买房的可能性就大的多了。

以上，中介工作方式就是一种*扰。

备注：我一段时间用信用卡来回套，买了POSS机，然后每天接一到两个推销手续费更低的POSS机的电话，把我快整疯了。推己及人，这些被*扰的客户和房东会怎样？

三，中介人员不中立

我入职的时候，培训老师是副总经理，他说过一句话，至今难忘：

干这行，必须，劫贫济富。

这个需要解释，哪边弱，就坑哪边？

简而言之，弱与强不是经济对比，而是态度硬不硬。

若房东跩的二五八万似的，一分钱不少，而客户就想买，那就使劲让客户添价。

如果客户不出中介费，说破大天都不出，而房东倒是很同情中介，那中介就会软磨硬泡的让房东一起出了，或者多于自己那部分，能出多少就出多少！

当然，遇到炒房客，直接就是自己人了，赚钱嘛！不寒碜！

你说这很合理？

错，因为当客户看上了某套房子，还了价，中介手里还有一两套差不多的，只会让你去和房东谈，不会带你看下一套。

当你去和房东谈价格，房东临时刁难，就是不降价，甚至因为某些原因，多出了一些费用，算下来比中介手里其他房源都划不来了，他们也不会告诉你，反而想方设法的让你今天定下！

为啥？

中介行业有句行话：能在今天定，绝不在明天成交，哪怕明天提成更高。

这句话得联系下一句话：只要没有定下，就会有变数，客户一旦离开，就像是断了线的风筝，回不回来只有天知道，所以，签单一定尽快。

四，中介垄断信息，增加购房难度。

在我看来，这才是中介最大的问题。

也许很多人曾经告诉过你，中介提供了服务，减少了房东卖房难度，让客户少走弯路，保护了房东客户的财产安全。

只有第一条和最后一条勉强对，而中间的嘛，多数情况都是副作用。

是的，宏观来看，他们并没有减少房东和客户的时间和精力。

对于房源，中介不会允许在58和安居客上有个人房源，现在你看到的房源都是中介发布的。

你想卖房，自己挂上，然后就会接到无数中介电话，让你挂在中介平台，默认到时候出中介费。

你接了无数电话，还是不同意怎么办？

会有两个结果：

1，电话*扰太多，导致你不接陌生电话了，然后真正的客户也不接了。

2，你就是能挺，但是个人发布的房源平台根本不给展示，浏览者根本就看不到，因为中介的账号都是给了钱，且平台只会支持中介持有的账号，把你的信息都挤到最末端了。

对于客户，看了上文，你所看到的所有房源信息，九成九都是中介发布。

而他们会发布的房源，都是他们想卖的，他们为啥想卖这些房子，要么好卖，要么赚钱多，一般是后者。

其他的房源都会淹没在他们的宣传海洋里，让你根本就找不到。

大家都知道，只要是个销售，他们发布的广告，三句有两句都是假的，还有一句只有一半真。

来一条真实广告：带车位‼️带车位‼️总价50出头 ，邦泰精品阔气 电梯三房双卫，8米跑道拉通大阳台。客厅开间4米 产权100平 。

这个楼盘我知道，50万出头只能买楼层低的，带车位要加钱，3万起步，8米阳台不是这个户型，是116的平米的，100平的开间只有3.9米，还没有算墙体，所以，你要买以上信息的房子，至少六十几万。

这是常规操作，我以前常发这些广告，而最近几个月，我基本不发了。

所以，你就在乱七八糟的信息里，完全失去了判断能力，换言之，中介的存在，使得信息完全不可信，增加了你辨别行情和真假的难度，垄断了信息！

然后，你只能找他们，在他们设的屠宰场，成为待宰的羔羊。

而当你想自己买二手房，他们会想方设法的阻扰，制造一道护城河，把这条路堵死，毕竟，自己买房的人多了，蛋糕就越来越小了。

他们会发布无数信息，诉说自己买房过户的风险——哪儿哪儿有房东客户私下交易，客户给房东解抵押，垫钱50万，然后房东跑了——女孩租房，遇到假房东，被那啥——等消息，让你害怕，恐惧，认为这是一个麻烦事儿，让你慢慢有个潜移默化的思维——买房租房就得找中介。

对于以上，我来告诉你解决办法：

自己谈好价格，然后找个中介做代办，比如50万的房子，中介费是1万到1.5万之间，你们自己谈好了，也可以没有谈的很好，然后你去找中介，告诉他们，要做个代办，价格也就2000-3000，一切不懂的，一切模糊的，都可以问他们，到了这一步，他们只会为了这点钱把服务做到位。

租房的话，女孩子看房，先去物管问问，最好带上朋友，这个就不用我提醒了。

五，一手房销售太多利己

这条我上文讲过，他们卖新楼盘，给你推荐的，一般都是他们佣金最高的。

新楼盘为啥要让中介代理？

因为利益。

一个客户买房子，九成以上都不是必须买哪一类房子，最后都是在真假信息的收集和权衡利弊下冲动的决定，换言之，买二手房还是买新楼盘，都不一定的。

若售楼盘不让中介代理，那么中介只会给客户推荐二手房，并且，还会大肆宣传新楼盘的坏处，中介人数远多于售楼部置业顾问，宣传也到了基层，他们只卖二手房，新楼盘销售量被严重挤占。

售楼部为了房子卖的好，卖的快，就必须找中介代理，中介的作用很大，售楼盘花500万打广告，还真不如1000个中介每人打一百个电话以及带500次客户的宣传作用。

一套房子赚10万，给中介1万也无所谓呗，当然，大多数新楼盘，肯定不止赚10万。

换言之，中介与售楼部，要么是朋友，要么就是敌人。

而一个地区，有无数新楼盘，十几个楼盘同时在售，我上文讲了，中介人数实在太多，八成以上的成交都和他们有关系，新楼盘卖的好不好和他们有直接关系，为了竞争，便加码佣金。

中介都是利己主义者，当然谁给的佣金高，就卖谁的房子。

这似乎是真的：中介带你看新楼盘，可以提供便利，告诉你楼盘信息，分析你买房优缺，且不用出中介费，解决了你诸多麻烦。

这是实话，当他们完全站在自己利益推荐时，情况就不一样了。

因为，买房是一件大事，要考虑自身经济，家庭结构，未来发展，人生规划，居住时常，投资风险，收入概况等，太多太多，而中介，他们只会首推自己得利最多的楼盘，结果你就是不买，然后把能够带你看的楼盘都带一遍，你看上哪个就让你买哪一个了，逼不下来就下一个，直到你买为止。

在这个过程里，对客户本人的规划和分析，都是他们卖房程序的一环，换言之，说的每句话只是利于成交，根本不会考虑对你是否有利！

然后你买了不适合的房子，所亏损的何止上述所言之便利？

为啥要把所有楼盘都带一遍？

因为，一个区域的所有楼盘基本都会让所有中介公司代理，带客户有保护期，以进入售楼部找到置业顾问接待并填下带看单以及留下客户电话为准，也就是说，你带客户去了一个售楼部，流程合规，然后其他中介在保护期内带这个客户买这个楼盘或者客户自己买了，都算你的成交，也就是说，都能拿到钱。

备注：时间一般是一个月，但如果客户去买的时候中介不在，有一定可能不算中介的，这里有一些不可控的因素。

另外，中介所谓的渠道优惠是假的，那是和售楼部包装下的话术，绝大多数情况，和你自己买是一个底价。

当然，找中介买新楼盘，遇到靠谱的人，不势利，真心为客户着想，不太为自己考虑，确实能买到最优解，省心省事还省钱，当然，这样的人，太少。

备注：假如一套60万的新楼盘，中介佣金保守在2万以上，懂了吧，可以让中介返佣给你哟，只要你逼的紧，一半都没问题。一定要记住，这个钱是不会返在合同里，是签完合同之后，中介公司拿到钱再打给你。如果他们说在房款里已经减掉了，就是当你傻缺呢！

备注：一定要记住，要想不被坑，要想买的合适，肯定要花功夫研究，户型，采光，楼层，道路，配套，开放商实力，交房时间等。

做任何事，想做好，都要花功夫，很少人会真的为你好！

为什么你会看到当初卖的火热的楼盘，最后大家都是亏，还带着巨大维权纷争，因为这些业主，买房时太草率，被忽悠的着实够深。

乐山冠英那个阳什么光什么天什么樾，别看现在卖的这么好，我把话放这里，交房后五年入住率撑死4成，然后，唉……

六，虚假宣传，制造焦虑，隐瞒风险

看完以上，这两点便应运而生。

为了让你买房子，他们会想方设法的让你埋下马上买房的种子，随之制造无数焦虑：现在不买，全款变首付；

挣了钱不买房，留着生根发芽吗；

有公积金还不买房，简直就是卑鄙的浪费；

现在不逼自己一把，以后就一辈子租房吧；

投资房产，即便不赚，也能跑赢通胀；

在城里没有家，岂不是个孤魂野鬼？

……

为了让你出来看房，他们的宣传全部掺水，让你觉得自己有捡漏的机会，然后联系他们带你看房，房子和宣传天差地别，要么楼层不好，要么实际面积太小，亦或者就没小区。

等你失望时，给你推荐其他好房，你想来都来了，便去看看，在无数忽悠和套路下，你顶不住诱惑，稀里糊涂的就买了。

关于隐瞒风险，这里有一个非常浅显无数人会进入的误区，当然，也是房产中介和售楼部的骗术­——投资房产，跑赢通胀，即便不赚，也不会亏。

这是一个逻辑陷阱。

比如，这里套房子，现在卖60万，他们告诉你房子要升值，两三年后能卖70万，就算以后不住，把房子买了，至少也能顶住通胀。

咱们来算一笔账，八成客户是按揭，你首付20万，贷款40万，即便他们说的是真的，3年后能卖70万，咱们来算一算你的成本：

贷款按照20年算，每月利息是1933，无论等额本息和等额本金，最开始的几年利息相差很少，三年的利息一共是69588元，60万的房子，新楼盘手续费用大概13000，二手房大概少一点点，卖出时你还要出中介费，就算你能谈到百分之1，这就是7000块，如此，一共是89588元。20万首付的资金利息，就拿理财产品的百分之4来算，三年得有24000，成本都超过70万了，还说什么跑赢通胀？

备注：真的能卖70万？乐山从13年开始，大概有三成的电梯房，这么多年了，才涨了一千多，以前买成50万，现在也就六十几万，这么多年了啊！利息得有多少？

况且这两年房价一直横盘，最近两个月，看的到的降价几百，真的能涨？天可怜见，乐山现在多少二手房东前几年买的房，告诉我现在出售价，我说高出市场价好几万，人家都说就这还只是成本啊！

这里还有两个问题：

1，你买房时房子背负三四十万的贷款，在乐山这样的城市是没有银行直接移交房贷的方式的，也就是说，如果你没钱解抵押，客户是要提前给你三十几万的呀，且不说人家本来就是按揭买房，有没有这么多的首付？就在乐山的交易程序上，人家钱给你了，啥手续都没办，这个风险怎么算？

所以，如果市场价你的房确实能卖70万，由于交易的风险以及首付的限制，保守估计，少卖两万以上。

2，买新楼盘三年内你不好卖。

中国是期房销售，买了交房一般得等一到两年，就算1.5年，物业通知你交房时你立马去收房，然后交契税和维修基金，这样的话，1到2年后你能拿到房产证。

但是刚刚到了3年，你的契税没满两年，这里多出的增值税不是笔小钱，3万左右，虽然税费客户出，但这笔钱肯定是要算到房价里的，变相的你少卖了3万，或者你们签了合同，到半年后契税满2年了再办手续，这种情况且不说操作问题，我估计你都不会同意。

这还是房产证最快速度办理，并且你第一时间交税的情况了！

备注：只要是一手楼盘，就会有风险，按时交房风险，和最初宣传不一的风险，还有房产证很久很久下不来的风险，而后两者，在乐山遇到的真不算少。

且万一你在之前就想卖房，又怎么办呢？

最开始没交房，你的没证，只能全款，交易还有风险，或者更名出2到3万，而且售楼部或许还有房子要卖，人家可以按揭，继续挤压你的价格，你觉得 你能收的回当初的房价吗？

后来交了房，还是没证，能赚钱？

以我的经验，这个时期卖房，除非碰到房价一年涨百分之20以上的行情，基本都是亏。

七，中介专业水平参差不齐，入行门槛太低，责任感无法保证，且流动性太高

房产中介需要掌握三门手艺：

1，房产基础知识：房子参数，优缺点，交易流程，银行贷款，买卖政策……

2，带客户技巧，这个是销售技巧，是吃饭的看家本领，也是重中之重。哪怕你基础知识不扎实，只要人看的准，忽悠的深，套路玩的神乎其技，加之确实努力，还有资源广，就算你连二手房交易需要带哪些玩意儿都不知道，也能月卖几套。

3，对于房产大势的了解。

即便是老业务员，销售牛人，基本都停留在扎实第一点，活用第二点的基础上，而第三点，他们所说的玩意儿，仅仅是为了销售罢了，换言之，他们未必看的清。

也就是说，在中介人员第2点的包装下，你根本就无法判断他们专不专业，说的话可不可信。、

备注：这一行赚大钱的人，在销售技巧很牛的基础上，一定是这样，要么资源广，要么心太黑，要么资源广且心太黑。

所以，这里就会有两个很多人看不懂的现象：

中介从业者高价买房，血亏十几万，甚至卖投资盘卖的太过丝滑，自己都信了，进场买了一套，然后市场跌到地板，对，我说的就是峨眉旅游地产；

也许你们是亲戚，也许你们是很好的朋友，他不会坑你，问题是他每天听到那些洗脑话术，对于什么人该买房，该买什么样的房，该注意什么等都没有深入研究，毕竟公司环境就不会让你去研究，认为房子永远会涨，售楼部说啥就是啥，他让你买了房，信誓旦旦的说以后会如何如何，最后……

中介入职的筛选条件太低，导致什么牛鬼蛇神都能干，且流动性太强，导致你经常会遇到这样的消息：

哪里哪里的中介，收了钱不办事，手续没办完，就找不到人了；

中介让我把房子卖了，现在出了问题，那个人电话不接，公司推诿，我怎么办啊；

又不是我找的他们，看了房子就让我买，不买还天天打电话，真的烦死了；

我房子钥匙一直房子中介，一年多没租出去，上个月回来，居然抓到两个人在我的房子里住，报警后查明，其中一个就是中介；

……

对于房产几十上百万的资产，对于每个人的影响深远，靠一批说不清素质，辨不明水平，也保证不了责任心的人来销售，实在是天理难容啊！

综上所述，中介的问题：

不折手段，服务费不合理，*扰客户，垄断信息，卖房不中立，推销新楼盘只为利己，不专业，门槛低，流动性太强。

真的弊大于利。

如果你去买一件衣服，只值得起100，被忽悠花了150，你会生气半天；

买了个二手机，销售骗你，坑了你三百，你咒骂人家几十句，难受几天，一个星期后就忘了；

买了一辆车，花了十几万，由于自己不懂，多花了五六千，此后半年，每每谈及，都有些懊恼，毕竟一个月工资没了；

但你不懂房产，家境一般，生活压力大，然后被忽悠，被套路，买了你不太能承受的起的房子，背负着二分之一工资的月供，交房后才发现周围配套不全，通勤时间长，户型不好，临街还吵，以至卖不起价钱，要么巨亏十来万，要么常年生活不便，为此十来年活的很苦！

我想说明什么？看懂了吗？

这个行业背负着极大的使命，影响多数人数年至十几年，绝不该纵容它的坑蒙拐骗！

我本人就是中介，写这些为了啥？

我看到了太多人被中介坑的体无完肤，甚至我本人也主动坑过一个人，然后在洗脑的情况下套牢了我舅舅，至今愧疚甚深。

我已经站在了房产中介行业的对立面，目前的立场，这个行业就该被好好整顿，甚至歼灭！

乐山平均工资4000，而这个行业的人普遍学历不高，能力一般，不需担责，却有很多人能年入几十万，这正常吗？

你问问你身边的其他行业的销售们，能有这个差距吗？

我现在对工作的态度：

有人找我买房，我先分析他适不适合买，如果不该买，就劝他别买。如果真的可以买，就把我知道的全盘托出，全凭良心做事，套路都不用，买不买靠缘分，我在这个过程里挣些钱，当然，中介费我主动打折，新楼盘决不靠利益推荐。

随之而来的，很难成交，卖房子不靠套路，劣币驱逐良币，唉……

炒房客的生意，除了百分之10的翻新，本人不卖，这生意实在亏良心，甚至也不给他们找房子，毕竟让他们收一套，最后就会卖一套，就会多一个被害者。

当然，解释一下，我不是清高或者独善其身，仅是因为我上辈子作孽深重，这辈子得积点德，不然死后要下地狱。

活了快二十八年了，一直都倒霉，本人又一事无成，且长的丑，情商低，还TM穷，且母胎单身，唉，这生是没指望了，只想多做点好事，望来世有条好命吧！

本人生活成本低，无所谓挣得了多少钱，靠着底薪老子也能活，几个月不开单也没事。

看到这里，我相信你会有一个问题，既然我说中介弊大于利，难道直接取缔？以后房产交易该怎么办呢？普通人该怎么买房呢？我想卖房又该如何呢？

结合我听到的一些消息，我给出我的设想：

1，在政府的强力监督下，设立一个APP，和58以及安居客类似，最大的不同是房源发布者只能是房东，客户可以直接和房东聊天，谈价。中介不参与销售，丝毫影响不了市场。

2，这个APP需要维护，中介人员就转型做这个，他们负责验证房源真假，具体参数，写出优缺点，给出评估价，实地拍照，带客户看房，提供交易服务，可以理解为上文的代办手续。

3，这个APP盈利分两部分，一来，挂在网上卖房是需要出钱的，一月50，三月100。

其次，客户看房，如果房东不在，房东委托给客户开门，也有委托看房费用，一月50，三月100，客户看房，中介带看，一次10,三次20。

4，中介人士的底薪肯定比现在高，一月怎么着也得无责任2500吧，并且需要考核才能上岗，甚至要在公安机关备案，毕竟可以带人进入小区看放，还持有房东钥匙。

实地拍照，带客户看房，能拉到交易服务，都能提成。

当然，肯定会有不同的分工。

以上只是一个设想里的简单版本，具体操作肯定要好生琢磨，我知道你们在想什么？想说什么？

1，房东和客户直接聊天，他们对交易什么都不懂，万一被坑怎么办？

这个APP的房源都需要中介验证，并且给出优缺点，评估价，交易方式等建议，问题大的房源直接不上架。关于交易，你可以找他们代办，一套房子就1000块，帮忙规避风险，提供便利。届时房管局会有房产交易的咨询台，提供服务。

2，市场会不会直接乱了？毕竟房东不懂行情？乱标价！

其实当房东和客户可以大规模见面聊天时，整个市场就透明了，一段时间以后，便就稳定了。

再说，还有中介可以转型做咨询人士，评估价格嘛！

APP会有监管机制，房东价格太低，客户给出价格，房东不买，或者长时间不回复，可以投诉，然后强力下架。

3，APP也会收费，到时候会不会又是个坑钱的玩意儿？

有政府监管，收费就两三项，再怎么样也没有中介费多啊！

你看二十套房子，也就两三百块，如果还有什么其他服务，比如，介绍，验房等，每次也就翻倍，你看五十套房子也就1000，动辄上万的中介费相比，算什么呢？

没有什么玩意儿能永远存在，存在的玩意儿也未必合理，不破不立，在房地产横盘然后阴跌的大势下，房产中介的消亡，算的了啥事呢？