每经记者：陈梦妤
“当前房地产市场的主要问题，一是供过于求，二是房贷过度。房贷总余额超过一年GDP总量的一半，这也是致使宏观调控处于“两难”境地的主要原因。”
“房地产是一个双重身份，既是虚拟经济，又是实体经济。如果我们把“炒房”看得很重，它一定是虚拟经济；如果我们把房子只看作居住用途，它就是实体经济。”
“尽管房地产业当前面临诸多困难和挑战，但它永远是建设社会主义强国和提高人民生活水平的重要产业，我坚信任何时候房地产业都有广阔发展空间。”
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以上观点的提出者，就是十一届全国人大财经委副主任、九三学社第十二届中央委员会副主席、著名统计教育家与经济计量学家、中国经济计量学开拓者贺铿。
作为中国大统计学思想的提出者和倡导者，贺铿曾担任西安统计学院院长、国家统计局副局长等职，出版过《经济计量学原理与应用》等10部著作，并参与倡议发起组织中国统计教育学会、中国数量经济学会等。由他主持完成的国家社科基金项目《中国信息产业投入产出分析》《中外统计体制比较研究》和国家自然科学基金《国家经济安全问题的统计研究》等均有较大的社会效应。
日前，贺铿出席了2021年中国上市房地产企业综合竞争力研究与评估成果发布会，并在会后接受了《每日经济新闻》记者采访，针对当前房地产行业现状及未来发展发表了自己的看法（内容包含发布会发言和每经记者采访）。
当前房地产市场主要问题
供过于求 房贷过度
NBD：当前我国房地产市场的主要问题是什么？
贺铿：一是供过于求。
最近我去过中部几个省考察。二、三线城市普遍房屋林立，空置率不低，同时不乏有塔吊林立，但多数“立而不动”，显示一派凋敝景象。
根据我的不完全调查，2.5亿～3亿农民工，至少有一半人在老家乡盖了庭院式新屋，平均面积约300平方米。城里有余钱的人，也大都拥有几套投资型住房。
现在的房子太多，需求却是有限的。许多地区房子是一片一片地建，晚上开灯的却不多，更像一个“睡城”。供给大于需求，是当前房地产行业的一个问题。对于房地产企业而言，今后的发展，绕不开这个问题 。
数据来源：易居研究所整理
二是房贷过度。
根据银行的数据统计，我国现在个人住房贷款高达35万亿元，而我国的中长期消费贷款总额是42万亿元。相当于对我国大多数居民来说，申请中长期贷款都是为了房子。同时，房地产开发商的贷款余额在12万亿元的水平。我国去年的GDP也不过100万亿元，而房地产一个行业就借了银行这么多钱，这是值得警惕和着急的事情。
房贷过度不仅挤占了信贷资源，影响了实体经济发展，而且助长了房地产泡沫膨胀，积聚了金融风险。房贷总余额超过一年GDP总量的一半，这也是致使宏观调控处于“两难”境地的主要原因。
数据来源：易居研究所整理
符合我国国情的住房消费观
精细、不追求多大面积
NBD：符合我国国情的住房消费观是什么？
贺铿：中国有14亿人口，向美国学习住房消费观是不行的，因为我们没有那么多建房子的资源。住了大房子的想住得更大，一套房不够还想拥有两套，中国不能这么提倡。
在房子的消费问题上，中国应该向日本学习，精细、不追求多大的面积，更不追求住别墅。中国这么多人口，在质上，追求舒适和合适就好；在量上，也不能追求达到了小康就要有几套住房。人们的消费观念一定要进行引导，引导到符合中国的实际发展上来。
不能一味的大城市化
也要注重建设小城镇
NBD：城镇化对房地产行业的影响是什么？
贺铿：中国的房地产发展方向与城镇化直接相关。
但在城镇化的问题上，我一直反对一味的大城市化。我们有时候动不动就要搞世界级国际大都会，城市圈、城市群、大城市不应该这样一味地发展下去。也要注重建设小城镇，调整我们的方向。在产业上，可以向日本学习，把工业、服务业引向农村。
实际上，农村如何做到城市化？**说过，望得见山，看得见水，记得住乡愁。如果我们一味缺乏科学地发展大城市，怎么看得见山，看得见水呢？
由虚拟经济转换到实体经济
房地产未来才能大有作为
NBD：您如何看待“房地产更像虚拟经济”的说法？
贺铿：我觉得房地产是一个双重身份，既是虚拟经济，又是实体经济。如果我们把“炒房”看得很重，它一定是虚拟经济；如果我们把房子只看作居住用途，它就是实体经济。
因此，中国今后的房地产要健康发展，需要转型，由虚拟经济转向实体经济，转换成真正提高14亿人民居住水平的改善方向。只有把房地产由虚拟经济转换到实体经济，房地产未来才能大有作为。
具体来看，一是房地产业的发展指导思想要转变。我们在指导思想上必须彻底从虚拟经济中转型到实体经济、民生经济上来。树立房地产业为建设国家、服务民生的指导思想，彻底改变“虚拟暴利”思想。二是提高房地产企业的科技水平，在新材料、新技术上狠下功夫，努力降低能耗，为碳达峰、碳中和做出显著贡献。
十一届全国人大财经委副主任贺铿
图片来源：受访者提供
宏观经济形势将转好
但房地产业不一定能转好
NBD：您如何预判房地产行业的发展趋势？
贺铿：去年和今年，房地产业困难凸显。与新冠肺炎疫情有关系，但是关系不大。明年和后年，宏观经济形势将转好，但房地产业不一定能转好。
目前世界上出现了三个拐点：疫情向下拐点、经济向上拐点和抗疫财政货币政策走向常态的拐点。各行各业要认真考虑如何适应这三个拐点。房地产业也不例外。
同时，我们要认识到中国与西方发达国家的区别，由于抗疫政策方向不同，凸显的困难也不一样。
美国等国家财政货币政策倾向接济家庭，故消费需求比较稳定，但对供给侧影响比较大，所以供给不足。这是消费价格上涨，出现通货膨胀苗头的主要原因。中国的财政货币政策倾向于扶持企业，加强基本建设，故居民消费需求比较疲软，供给侧问题不大。消费价格虽有上升，但主要还是经济增长的动力不足，故当前需要特别注意防止出现经济滞胀现象。
中国房地产要向好发展
不能到处建高楼大厦
NBD：房地产行业发展的落脚点在哪里？
贺铿：中国要形成地方平衡发展，浪费才可以克服。在我国一些农村地区，建着很好的房子，可以说是别墅式水平。除了过年，其余时间上着一把锁，人出去打工了，这就形成了很大浪费。“十四五”规划提出了明确的发展思路，包括缩小地区、农村和城市发展差距。房地产的建设也要有一个方向，思考什么才是好的发展。
另一方面，中国进入了一个新时代。新时代的矛盾就是如何满足人们更高的生活质量需求，这不仅是要提高大城市群体的生活质量，还要提高欠发达地区农村人口的生活质量。
所以中国房地产要向好发展，不能到处建高楼大厦，而是要以改善居民的生活、居住条件为主。
尽管房地产业当前面临诸多困难和挑战，但它永远是建设社会主义强国和提高人民生活水平的重要产业，我坚信任何时候房地产业都有广阔发展空间。
记者：陈梦妤
编辑：魏文艺
视觉：刘青彦
排版：魏文艺 马原
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