根据国家统计局的数据，改革开放当年（1978年），我国城市人均住宅建筑面积是6.7平方米，城市化率为17.92%；到2016年底，全国城镇居民人均住房面积达36.6平方米，城市化率57.35%（17年底为58.52%）！

显然，房地产行业的蓬勃发展，不仅助推了我国的城市化进程，而且让市民的居住环境得到了极大的改善。然而，房地产又一直背负着“虚拟经济”的骂名。

事实上，实体经济和虚拟经济并非对立的关系，房地产也是实体经济的一部分。之所以房地产会被当成“虚拟经济”的典型代表，主要是由于其被炒作，远离了居住属性。可是，自16年调控以来，特别是党的十九大定调“房子是用来住的、不是用来炒的”之后，炒作之风已经得到遏制，房地产正向实体经济回归。随着租售并举的推进，中国房地产行业的结构会发生改变，变得跟实体经济联系更加紧密。

01

其实房地产本身有多重属性

炒作让其背负虚拟经济负面形象

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对于房地产是否属于实体经济，其实一直争论不休，谁也说服不了谁，甚至实体经济本身的定义同样存在争论。

1、实体经济本身的定义就存在争议性

判断房地产是不是属于实体经济，首先要知道实体经济的定义。

一种说法是，实体经济是指人通过思想、使用工具在地球上中创造的经济，包括物质的、精神的产品和服务的生产、流通等经济活动。包括农业、工业、交通通信业、商业服务业、建筑业、文化产业等物质生产和服务部门，也包括教育、文化、知识、信息、艺术、体育等精神产品的生产和服务部门。

此外，从全球国民经济核算体系及中国的国民经济统计核算体系来看，都将购买住房算作投资。

这么看来，建筑业才属于实体经济，而房地产业不是实体经济！

另一种说法是，所谓实体经济也就是通过资金的运作投入实业生产或制造领域，形成社会产品，最终用于交换，提供给社会需要购买的人，从而推动民众生活水平的丰富与提高。

如果从资金投入的价值形态看，房地产是客观存在的实物体——其通过开发商筹集资金购买土地整合资源，建造出一幢幢楼房，然后再以货币交换形式卖给需要购房的大众，创造了社会使用价值以及价值，所以从本质上说它仍然属于实体经济。

事实上，“实体经济”只是一个被应用得很通俗化的词组，并不是一个专用术语，只要是经过注册的有生产服务活动的经济组织都可以算作是实体经济……

2、投机炒作之风盛行让房地产背上负面形象

由此可见，对于房地产市场是实体经济还是非实体经济，婆说婆有理，并没有定论。除实体经济的定义有争议外，还与住房属性的多元化有关，使得它既可以是A（消费品），也可以是B（投资品），还可以是C（生活必需品）或D（奢侈品）等，就像光有波粒二象性一样——既是波，又是粒子。

之所以被当成虚拟经济的典型，是因为过去几十年来，房价快速上涨，过程中各路资本（比如温州炒房团）、个人投资者炒作，更是放大了这一效应。

国内居民把购买住房作为投资，而且是高杠杆的投资，购买住房已经金融化了，甚至还产生了大量的“房教”教徒。

其实不止是中国这样。大家知道，2008年金融危机之后，为了将经济从泥沼中拉出来，世界各国的印钞机都很忙，可是通胀（CPI）却不明显。原因就是如上所说的，全球的国民经济核算体系都把住房作为投资品。大量的资金流入各种资产，特别是房地产推高价格，却不会计算到CPI里，而CPI是货币政策参考最为重要指标之一。

本来房子是用来住的，其价值就是使用价值，其构成要素是地价、造价以及附在它上面的税费和其他费用等，价格应该由其使用价值和市场供需决定，这样的体系下房地产是属于实体经济范畴的。如果是这样，房价应该远比现在要低。为什么会这样？因为市场需求叠加各种炒作，使得房子远离了居住功能的基本面，变成了一种投资品，其价值已不再是使用价值而成了投资价值，房地产也就成了虚拟经济的产物。

一旦房地产被炒作成了虚拟经济，那么资产价格也变得虚拟，是有溢价的，当溢价过高时就成了泡沫，美国次贷危机就是最典型的例子，故而被批判。

02

调控封堵了楼市投机炒作

使房地产回归到实体经济

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恰到好处的虚拟经济，可以助推实体经济的发展。比如股市，健康发展可以为上市公司带来融资便利等，促进公司的发展。可是，如果任由市场疯狂炒作，就会变成一地鸡毛。楼市也是一样的。调控，让房地产从此前疯狂的投机炒作，逐步回归理性，从虚拟经济慢慢回归到实体经济的范畴。

1、炒买炒卖不属于实体经济，用来住就是

虚拟经济的概念由马克思提出的虚拟资本（FictitiousCapital）衍生而来。马克思认为，虚拟资本是在借贷资本和银行信用制度的基础上产生的，包括股票、债券等。虚拟资本可以作为商品买卖，可以作为资本增值，但本身并不具有价值……虚拟经济随着信用经济的高度发展而发展。

实体经济与虚拟经济的最大差别，就在于其交易的目的是什么，是为了消费性效用还是为了获得未来收益。换句话说，只要不是炒作，而是用来住的，房地产就是实体经济。

对此，早在去年1月20日国务院新闻发布会上，国家发展改革委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就表示——

实体经济的定义有大有小，应该说工农业和服务业都属于实体经济，所以实体经济覆盖了中国产业的主要部分。之所以大家有一些疑问，可能是因为在市场化、国际化的过程中，有很多物质生产伴随着资金的流通，这类金融行业也是经济的命脉，也可能有一些虚拟的金融行业，比如说衍生金融，大家认为这不是实体经济，是可以理解的。

房地产如果是炒买炒卖，就不属于实体经济。但是，房子如果只是用来住的，房地产自身需要砖瓦沙石，就是实体经济，如果是用做炒作的，就是虚拟经济了，所以对房地产也不能一概而论。

调控使得房地产几乎已经没有炒作的空间，从这个意义上来说，其已经被政策从虚拟经济拉回到实体经济。

2、调控后，房地产实体属性表现有三方面

那么，调控之后的房地产，如何更加明显的体现出实体经济的特征呢？明源君认为，主要有以下三个层次。

第一个层次是大家经常提到的，那就是房地产产业链长。在我国，被房地产带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个——上游产业有建筑业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等；下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等，都是毋庸置疑的实体经济代表行业。房地产会直接或间接地引导和影响着这些产业的发展。比如，研究表明，每增加1亿元的住宅投资，其他23个相关产业相应增加投入1.479亿元。

第二个层次相对间接一点，但是，影响依然不容小觑。由于房地产的利润实在是太高了，很多人都想涌进来分一杯羹。制造业企业涉足房地产的比比皆是，甚至农业类公司或餐饮公司染指房地产的也不鲜见。调控以后带来的显著变化是，钱没那么好赚了，以前60分就能赚钱，现在要80分才能活下去。想再像以前一样，拿块地捂着就能赚钱，已经不现实，因为一不小心就会被当成闲置土地收回。事实上，你的房价是被限住的，你要干好，还不能花太多钱。

旭辉集团总裁林峰就表示，跟制造业比，我们还是比较惭愧的，地产无论在科研投入、产品研发、服务水准上，还是过程的精细化管理、成本控制上，都跟制造业有巨大的差距。我们回归制造业也是一个常态，喧嚣之后回落，回落之后夯实，夯实之后才会有更长远的成长。

调控就是大浪淘沙，去粗存精，回归行业本质。

年初，明源君在香港对话禹洲集团董事局主席林龙安先生时，他认为，行业利润水平下滑是大趋势，5年以后，整个行业的毛利会下降到20%左右的水平，净利润在8%~10%左右，这才是一个比较合理的水平。

第三个层次是，大家抛弃炒房致富的想法，投身到实业。此前，由于房价暴涨，不少人凭借房产增值，坐享了巨大的收益，这激励了无数的后来者。调控之后，房价保持平稳，投资房产不再能够获取暴利。会让大家摆正好心态，将更多的心思放在创新创造上面，而不是炒房致富，争当食利阶层。

03

随着租售并举推进

房地产结构会发生变化

跟实体经济更紧密

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五限甚至六限式的调控，只是权宜之计，迟早会退出，目的是以时间换空间，最终建立起长效机制。事实上，随着租售并举的持续推进，房地产占GDP的比重还会提升，但由于结构发生变化，其跟实体经济的联系会更加紧密。

2003年，我国确立了房地产行业“国民经济的支柱产业”的地位。加之此后房价单边持续上涨，一些年份（比如刚过去的几年）甚至大涨，人们买房日益艰难，使得大众都有这样一个认知——中国是患有严重房地产依赖症的国家，房地产绑架了中国经济，挤压了实体经济的生存空间。

然而，明源君发现，美国的GDP贡献中地产行业的占比也很高。2008年之后，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6%，随后几乎一路递增。相比之下，中国长期只有6%左右（以行业增加值计算，中国地产行业2017年的GDP贡献为5.4万亿人民币，在GDP中的占比约为6.5%，若将政府5.2万亿人民币的土地财政收入也计算在内，则中国地产行业的GDP贡献也在12%以上，与美国相当）。

既然如此，为什么在很多人的认知里，中国房地产绑架了经济，而美国经济却是靠高科技（不依赖房地产）的呢？原因在于中美两国房地产市场的结构不同。美国的房地产结构跟实业挂钩更加紧密。

现实生活中，人们往往把“房地产业”专指住宅属性的房地产。这与我国的现状有关——住宅投资占到地产行业总投资的80%以上。事实上，房地产业广义地说包括工业房地产、商业房地产和住宅不动产等。

跟中国房地产业中，住宅唱主角不同。早已完成城市化的美国，独栋住宅建设投资的GDP贡献只有1~3%（目前为1.3%），并且大部分还计入了建筑业的贡献，而存量住宅和商业地产（存量住宅的租售和商业地产的租售）的GDP贡献则达到10%以上，地产行业对GDP贡献则高于中国。

即便在商业物业中，同样呈多样化特征，写字楼和商铺只占到美国商业地产总值的40%，而公寓、酒店、康养和物流地产的占比都较高。相比之下，而中国的商业物业仍以写字楼和商铺为主，两者占商业物业市场的90%。

显然，美国房地产市场不仅商业占比大，而且更加多样化，与实体挂钩更加紧密。因为公寓是用来住的，诸如工业地产、物流地产、写字楼等则是开展制造、服务等业务的物理空间和载体。实业的发达，会助推房价上涨，比如目前硅谷的房价就贵得惊人。可是，由于美国的REITs十分发达，而且收益率相当不错，买不起房的人可以通过投资REITs，享受经济发展带来的红利，这也使得其炒房的意愿降低了。

当然，这有一个过程。早在上个世纪50年代，美国每年新增住宅投资在GDP中占也曾达到过6.9%（峰值），此后才逐步回落。而且，将新增住宅投资进一步拆细，独栋住宅的建设投资只占1/3，其余主要是公寓建设投资、家具装修投资和经纪人佣金等，而经纪人佣金主要与存量房的租售相关。

由此可见，我国房地产出现的各种各样的问题是阶段性和结构性的。经过过去几十年的高速发展，目前我国已经告别住房总体短缺的情况。未来，房地产行业整体对GDP的贡献恐怕还要加大，但随着租售并举的推进（比如REITs的推出，出让土地要求自持，要求要有产业的培育等），结构会发生很大的变化，商业地产的运营类企业以及存量物业投资管理类公司，会逐步取代住宅开发企业，成为地产市场的主角。届时，整个房地产行业与大众所说的实体经济挂钩会更加紧密。（作者：明源地产研究院执行主编 艾振强）

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