2000年11月8日，陈河农工商公司(甲方)与李某(乙方)签订《加油站转让合同》一份，约定如下：甲方和乙方根据中华人民共和国合同法，本着公平自愿、互惠互利、诚实信用、共同发展的原则，通过友好协商，对甲方向乙方转让其所属企业“黎明加油站”一事取得一致意见特制订本合同。一、转让方式、期限、转让金及付款方式。1.甲方将加油站房屋(附房屋所有权证明)及所有加油设备物品(附清单)一次性转让给乙方。2.甲方将加油站土地(附土地所有权证明)使用权转让给乙方期限为三十年。3.加油站土地使用权转让费、房屋及所有设备转让费共计人民币四十五万元整。4.合同签订当日，甲方将加油站全部设施及各种相关证件交付乙方，乙方向甲方缴纳人民币5万元证明(大写：伍万元)作为定金。待甲方将2000年度行业整顿批文交给乙方后，乙方应在一周内，将余款人民币40万元一次性交付给甲方，如甲方不能提供2000年度行业整顿批文，乙方有权解除合同并由甲方退回全部定金人民币5万元整。......三、乙方的权利和义务6.乙方有权与第三方合营或转租，转让加油站。甲方不得干涉，并协助办理过户等变更手续。四、违约责任1.甲方保护乙方的合法经营顺利进行不受干扰。甲方不得无故停水、停电、断路或用其他方法影响乙方开展经营业务。如发生上述违约行为影响乙方正常经营，由甲方赔偿每天300元作为损失金(在明确责任后十日内付清)，造成停业，乙方有权解除此合同，并由甲方退还部分转让金。2.如因国家占地导致本合同不能履行(八年内)，或因甲方不办理相关手续而使本加油站丧失经营资格由甲方退赔乙方部分转让金。3.如遇不可抗力所造成的损失双方均不负责。合同中双方还约定了其他权利义务。最后由双方签字盖章确认。
2001年3月28日，李某(甲方)与江松化工有限公司(乙方)签订《加油站产权转让合同》，约定如下：双方确认陈河农工商总公司与本合同甲方李某2000年11月8日签订的《黎明加油站转让合同》甲方李某以一次性付清转让费的转让合同得到黎明加油站(以下简称加油站)的房屋设备、财产、经营、土地使用权限三十年。现甲方已将加油站基本改造完毕，各种经营证照补办齐全。由于各种原因无力继续经营，自愿转让给乙方，甲乙双方就加油站转让制定本合同。一、转让标的：1.黎明加油站房屋(附房屋所有权证明)及所有加油站设备物品(附清单)一次性转让给乙方。2.黎明加油站土地(附土地使用证明)使用权一次性付清转让费后，转让给乙方期至2030年。二、转让金：加油站上述两项权力的出让金为壹佰陆拾万元。自合同双方签字甲方将加油站所有证照、证件复印件及土地规划原件、立项批复原件移交给乙方。
2021年6月18日，陈河农工商公司出具《情况说明》，载明：《加油站转让合同》项下的“黎明加油站”系陈河村的集体财产。陈河村经济合作社系我村的村级集体经济组织，而农工商公司系经济合作社的独资公司。经济合作社负责人和农工商公司法定代表人均为韩继强同志。《加油站转让合同》中甲方主体名称及盖章处所用公章显示的公司名称为陈河农工商公司，但合同主体实际为陈河农工商公司，系20年前农工商公司公章使用不规范所致，也与当时和名称混用及趋于统一的历史背景有关。后根据镇政府要求，我村加强了印章管理，对外签署经济合同均统一使用经济合作社的印章，原则上不使用农工商公司的印章(但上述公章我村仍保留)。我村及经济合作社、农工商公司均认可与李某签署的《加油站转让合同》，直至2020年11月8日与李某签署的《终止协议》。
原告李某向法院起诉请求：1.判决李某与江松公司于2001年3月28日签订的《加油站产权转让合同》自2021年3月28日起超过20年部分无效；2.判令江松公司立即从黎明加油站搬离并向李某返还所属房屋设施与土地；3.本案的诉讼费用全部由江松公司承担。
一审法院认为，经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，集体经营性建设用地的出租、集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠予、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。本案争议焦点在于李某与江松公司于2001年3月28日签订的《加油站产权转让合同》中涉及的土地使用权是出租性质还是转让性质。
双方对于地上物系转让合同关系均无异议，关于土地使用权的处理，李某与江松公司在签订《加油站产权转让合同》时，约定“对于加油站土地使用权，双方约定土地使用权一次性付清转让费后，转让期为30年......经营期间所有设备、房屋归乙方所有。合同期满所有设备处理由双方协商解决。”可以看出双方对涉案土地使用权及地上物是作为整体一次性进行处分，该约定与一般租赁合同的期限、租金给付方式、到期后租赁物处置方式明显不同。根据双方约定及房地一体的处理原则，《加油站产权转让合同》中关于土地使用权的处分应为转让性质。
涉案加油站所占用地属于集体建设用地,系用作商业用途,转让期限应参照同类用途国有土地使用权出让最高年限,即商业用地的国有土地使用权出让的最高年限为40年予以确定,现原江松公司签订的《加油站产权转让合同》约定土地权转让年限为30年,没有超过最高年限的规定,应为合法有效。李某称因其与第三人陈河农工商公司签订的《加油站转让合同》已经终止，因此与江松公司的合同实际上无法履行的主张,其未提交充分证据证明合同客观无法履行，且该主张不影响双方签订的合同的效力,李某依据租赁合同期限的规定主张双方签订的转让合同超过20年部分无效并要求江松公司搬离并返还房屋，没有事实和法律依据，法院不予支持。
一审判决：驳回李某的诉讼请求。
一审判决后，原告李某不服提起上诉。
二审认为，关于李某与江松公司签订的涉案《加油站产权转让合同》的性质一节，依据该合同关于双方权利义务的约定情况，江松公司通过分两笔支付一次性转让款的方式取得涉案加油站地上物的所有权和土地一定年限的使用权，李某除须提供加油站经营手续外，还需负责办理房屋产权等相关手续的变更，可以认定双方就涉案加油站地上物及土地使用权达成的系转让合同关系。关于涉案合同的效力一节，国家对危险化学品经营实行许可制度，涉案加油站为陈河村委会设立的集体所有制企业，江松公司在自身未取得经营许可的情况下通过签订涉案合同的方式取得加油站经营成品油，违反了国家关于危险化学品特许经营许可的强制性规定；且不论依据涉案合同签订时亦或争议发生时的法律规定，涉案合同关于土地转让的合同约定均不符合土地管理法关于土地转让的条件及要求；综上，李某与江松公司签订的涉案《加油站产权转让合同》应属无效。一审法院对合同效力认定错误，二审予以纠正。合同无效后，江松公司应将其依据涉案转让合同取得的地上物及土地交还给李某，至于合同无效的其他法律后果，鉴于本案系发回重审后上诉案件，考虑当事人的审级利益，当事人可另行主张权利。
二审改判：一、撤销一审民事判决；二、李某与江松化工有限公司于2001年3月28日签订的《加油站产权转让合同》无效；三、江松化工有限公司于本判决生效之日起三十日内自黎明加油站搬离并将房屋设施及土地返还给李某。
