洪武七年，明太祖朱元璋下诏在狮子山巅建阅江楼，为此还命朝廷文臣题写《阅江楼记》，但是刚打完地基后，朱元璋突然宣布停止修建，在扬子江畔留下一堆建渣。没想到，这个暂停键按下去后，时间过了600多年。（注：1997年，南京市人民政府正式批准建造阅江楼，2001年9月，阅江楼竣工并正式对外开放。）
600多年过去了，朱元璋已经成为了历史，但烂尾楼依然活跃。这，就是我们今天要讨论的话题：商品房预售制。
老朱在办公室画的房企财务模型
我是牛市口热巴，这是我昨天在老朱办公室拍的。想不到吧，一个整天在办公室研究甲骨文的老文青，竟然打得一手好“算盘”。难怪，地产大佬们都请老朱帮忙“算账”。
本话题分两期推出，本期共计4600字，下期还不知道。中国房地产的健康发展，需要你出钱又出力。楼市柳叶刀的专业力和影响力，希望你转发、评论、点赞。
一、开发商挣钱的六个步骤
二、期房销售的五大风险
三、老朱有话说
很多不买房的粉丝都知道许家印，江湖人称“皮带哥”，但有些粉丝估计不知道许老板们曾经是如何赚钱的。很难想象吧，许家印进入房地产行业时只有39亿的本金，但在恒大暴雷的时候，企业负债20000亿。商品房预售机制，让恒大的杠杆放大了500倍。
房地产市场的政策调整深度，导致市场热度不同。为了便于我们沟通，本文的假设是：市场处于上升期，所有房子都可以快速卖掉，银行欢迎开发商贷款，供应商愿意给开发商垫资，开发商利用商品房预售机制的资本运作。
这个故事发生在2020年，包工头王老板的身上，请听好，我们开始了。
第一、开发商挣钱的六个步骤
第一步、自有资金铺底。
包工头王老板自有资金4个亿，准备拿地搞房地产开发，但钱不够。
第二步、借高利贷，凑钱买地。
2020年7月，王老板找高利贷借了6个亿，这时，他手上持有现金10亿；8月，楼市风生水起，王老板花10亿买了一块建设用地；
第三步、土地抵押给银行，还完高利贷后，手里握着一块10亿的土地。
同月，王老板找到一个银行领导，拿到了为期一年的6个亿开发贷款，出门就还了6亿高利贷。这个时候，王老板手持一块价值10亿的土地。
第四步 找人垫资，一分钱不出就能修房子、卖房子。
回到公司后，王老板找来了设计院、施工方、代理商、广告商等供应商，大家刚坐下，王老板就说，生意可以给你们做，但账期要12个月。2020年，成都市场行情好得一塌糊涂，从拿地到开盘，6个月=180天，纯属常规操作。
只要市场好，贷款利息、管理成本，设计费、代理佣金、广告费等，在几十个亿的货值面前，都是渣渣钱。碧桂园、恒大、蓝光、领地等开发商，都干过“100天开盘”的神速。
第五步 坐等收钱，10个月时间，用4亿撬动20亿，利润率高达50%。
顺风顺水的市场行情，王老板的房子一次性就卖完了！也就是说，2020年8月拿地，6个月后开盘，3个月后清盘，到2021年5月，王老板的账上就躺着20亿现金了（总货值）。
2020年，成都、武汉、杭州等城市的楼盘，日光、月光的现象就像家常便饭，快买地、秒清盘的情绪更是让开发商很“上头”。
20亿货值、2亿利润、50%利润率的算法：
➢地货比：1：2
地货比是指土地成交价占项目可售物业预计销售收入的比例。如：成都二批次土拍中，三圣乡108亩地块，成交楼面价16800元/平米，清水限价34000元/平米，地货比约1：2，这是通过公开招拍挂获取的土地，俗称“拍地”。
除此之外，获取土地的方式还有很多，如“勾地”，以恒大和融创为代表，获得远郊低价地，地货比很可能达到1：5甚至1：9，利润的空间可以想象。
➢周期：10个月
2020年8月拿地，6个月时间筹备开盘，2021年2月开盘，2021年5月清盘，从拿地到开盘到清盘，一圈下来只需10个月。
➢利润：2个亿
按10%利润测算，20亿货值就有2亿的利润，10个月，王老板用4亿本金赚了2亿利润，利润率50%。
当然，实际利率润没有这么高，因为从拿地到销售完毕，开发商还要支付设计费、管理费、资金利息、销售佣金、广告费等，但对于20亿货值来说，这些费用占比不高，可忽略不计。
你以为王老板还了银行6亿、给了利息1亿、结了施工7亿，除开自己的4亿本金，抱着2亿心满意足的回家过年，那就大错特错了！
市场情况好，房子好卖，票子好赚，王老板可以继续赚人民的钱，银行可以继续赚王老板的钱（银行、信托、基金等机构以万亿计算，多贷多赚），包括不限于延期、降息、再借贷等优惠红利。所以，上述五个步骤，可以继续滚动。
第六步、资本滚雪球游戏，再来三次都可以。
通常情况下，一个项目完整的开发周期是从拿地到交房，大约需要30个月，在这期间，王老板可以利用时间差做文章（在财务上，到交房，项目才决算计利润），继续买地、抵押、卖房，银行可以持续延期、放贷、借钱。
按照4亿本金对价20亿货值，10个月滚一次，30个月，可以滚三次，当然前提是市场好，行情好，房子一次性卖完，不存在续销期。所以，到第三个循环，就是500亿货值、50亿利润。
以10个月循环一次，循环3次：第一个循环，4亿变20亿；第二个循环，20亿变100亿；第三个循环，100亿最高可膨胀为500亿……
第一个循环：本金4亿，借高利贷6亿，买地10亿，贷款6亿，还高利贷6亿，货值20亿（银行红利）；
第二个循环：本金20亿，借高利贷30亿，买地50亿，贷款30亿，还高利贷30亿，货值100亿（银行红利）；
第三个循环：本金100亿，借高利贷150亿，买地250亿，贷款150亿，还高利贷150亿，货值500亿（银行红利）。
你还记得王老板当初有多少本钱吗？
答案：4个亿。
仅30个月，王老板用4亿本金，撬动了500亿货值。
“如果能获得300%的利润，资本就敢铤而走险，甚至冒绞头的危险。”在商品房预售制度下，开发商们把雪球越滚越大。恒大、碧桂园、绿地、阳光城、泰禾、中南、中梁、富力、荣盛、正荣、蓝光、蓝润等，一度依靠高杠杆、短平快的模式，把自己做成了风云人物，如今人物都成了风云。
➢阳光城，2012年只有20亿自有资金；2015年，公司市值发展到200亿；2018年冲破1600亿；6年时间，阳光城规模增长了80倍；
➢2000年成立的旭辉，其销售规模从100亿元到1000亿元，只用了5年时间；从1000亿元到突破2000亿元，只用了短短两年；
➢闽系的正荣地产，2016年到2018年，3年时间，销售规模从不到400亿元冲到1000亿元，并于2018年初登陆港交所上市；
➢中梁，2015年销售规模168亿元，2018年1015亿元，三年内翻了6倍；
➢蓝光发展，2015年销售额180亿元，2019年销售额1000亿元，四年时间，销售额翻了5倍多。
市场好的时候，适度的杠杆可以促使经济加速运行 ，让城市、行业、个人高速发展，但是，开发商们过分杠杆的玩起了“七个盖子十个锅”的游戏，意想每个锅可以“盖子接力”。但在市场下行时，房价不涨反跌，购房者不激动了，房子卖不动了，盖子不但没增加反而还少了，监管政策也斗硬了。于是，十个锅都没盖子了，全都裸露在那。你说盖子去哪了？本来就没有呀。
在商品房预售制下，开发商规模做得越大，消费者定金交得越多；开发商产值越高，在克而瑞等毒药榜单里越靠前，银行越愿意贷款，信托越愿意给钱，供方越愿意垫资；但是开发商自己的资金投入却没有增多。难怪“玻璃大王”曹德旺痛批许家印做人不能太贪，不能忘记祖训。
你看，人的消费总是那么双标，很多人买根葱都要货比三家、一手交钱一手交货，反而在买房子这件事上，觉得延迟交付是理所当然，甚至忽略了其中隐藏着的极大风险。
第二、期房销售的五大风险
1、政府的风险。
①打击实体经济。
商品房预售制给开发商带来的最大利好是门槛很低，你看，目前仍在搞房地产开发的企业中，有卖电器的、卖食品的、卖家居的、卖西装的。开发商的实力、品牌、技术、战略都不重要，只要搞定地方政府和银行行长，就能够获得土地资源和低成本贷款。过多实体企业进入房地产市场，挤占了其他行业的正常投资额度，造成社会资源分配不均衡，对实体经济产生巨大冲击。
②新区失败。
商品房预售制度，一定程度上加快了土地拍卖的进度，提高了社会资金的使用效率。在住房短缺的时代，“按揭贷款”对提高住房供给效率功不可没，加快了城市化进程的步伐，但也变相促进了政府毫无节制的卖地。近些年来，规划无数新区，修建大量房屋，导致供需比失衡。比如：兰州新区、天津的滨海新区，买这些新区房子的人，透支了未来20甚至30年的消费需求，这些房子既不能住，又没有升值的能力，造成无效财富空转。
③民生问题。
市场处于上行期，开发商就可以利用高杠杆玩转整个流程。但只要遇到经济下行，叠加政策加压，一个楼盘滞销就会出现资金链断裂、项目烂尾。交不了房，老百姓就没房子住，没房子住，还要照常还贷款，最终逼得百姓走上维权、强制停贷等，违背中央“保交楼，稳民生”的道路。
2、银行的风险。
在商品房预售制度下，开发商、供应商、购房者、高利贷，整个产业链都在用银行的钱运转，虽然有“商品房预售资金监管账户”，但在有些城市，监管账户如形同虚设。缺失监管，若项目遭遇资金断链，则只能停工、烂尾，银行收到的就是在建工程和购房者的强制停贷告知书。
3、供应商风险。
现金流紧缺时，房企经常使用商业票据支付供应商的款，包括工程款、材料款、建筑公司、设计公司、广告公司等。当房企账上没钱的时候，商票就成了废纸，恒大让超过2万个供应商亏损甚至*，老板和员工集体被失业。
4、开发商风险。
预售制度下，开发商风险最小。作为生意人，风险越小，胆子越大。房地产行业，由于进入门槛较低、融资成本低，市场参与者越来越多，最终导致劣币驱逐良币。你看恒大，欠了2万亿的债务，这是什么概念？2020年成都GDP大约是1.78万亿，2000万成都人，兢兢业业干一年也还不完恒大欠的债。正所谓：自作孽，不可活。
5、消费者风险。
在预售制度下，房子还没封顶就售罄，当现房与购房协议出现差异时，处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任。实际上，开发商以期房销售的名义，实现了现房销售的实质，将风险转嫁给了消费者。
主要风险有以下几点：
①交房延期风险。预售制度下，房子还没修好，购房者就支付了全款，购房者能不能收房，什么时候收房，基本靠运气。
②偷工减料风险。开发商为了控制成本，偷换图纸，降低房屋建造费和设计费的事情经常发生，购房者很可能收到货不对板的房子。
③打折的风险。开发商为了快速回笼资金，以价换量，导致购房者的房产贬值。
④烂尾的风险。销售不畅，会出现回流资金无法覆盖建设资金，烂尾概率增加，购房者不仅要继续还银行贷款，还要面临打水漂的风险。
⑤供需比风险。预售制度下，房产供给量无限增大，造成供需比失衡，房价下降，老百姓资产缩水的风险。
第三、老朱有话说
期房销售模式，存在三大风险：
①购房者支付了全部房款，转移了开发商的财务风险；
②开发商占用了购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式；
③住房按揭制度，开发商将风险转嫁给了银行。
换句话说，开发商就是用极小的资金成本撬动了天量利润，自身却不用承担任何风险。
对于购房者而言，绝大多数商品都是一手交钱一手交货，唯独掏空三代人“六个钱包”的房子，买的是一纸规划、一个梦想。一般而言，预售制度下，交房等待期为两年，在此期间，购房者不仅需要承担银行利息，还要承担交房延期、房屋质量、偷工减料、烂尾等风险。
房子没修好就开卖，一旦遇到市场波动、政策调控影响，很容易留下一个半吊子工程，房屋变成一堆垃圾。如果是现房销售，卖不出去还可以抵押给银行、供应商，但是期房，银行只能收回一堆建渣。这就好比一个蒸熟的馒头，不管卖一万还是一分钱，总可以填饱肚子；但是如果没蒸熟，坏了就只能扔，造成财富、资源的浪费。
对于期房预售制度该不该废除，如何废除，你有什么想法，评论区期待你的高见。
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