一、展店布点战略

展店布点战略是开店策略的执行方针，年度开店数、再开店范围界定、设店条件制定、商业区选择、立地选择及零售网联结五方面，都是重要的战术定位。

有了以下的战略及战术，才能进一步规划实际的执行步骤。

1.年度开店数

根据公司的各项资源及市场的需求分析，可以订立出一个年度展店目标，如：本年度展店10家。

年度开店数是一个目标，由年度开店数的多寡可以看出本企业开店策略是保守或是开放。

2.范围选择战术

开店范围的选择有两大类：

全面性的选择：就是所谓的全市场概念，随着顾客群的发展而扩展。

部分性的选择：又分为三类，第一类是选择城市繁华区；第二类是选择都会乡镇间的交通线附近；第三类是选择乡镇结合部。

3.开店条件及需求的制定

连锁店铺的发展，对所开店铺的面积、交通、招牌、内外卖场设计、装潢设计要有一定的标准规格，不同的店铺规格会影响到展店各项策略的选择。

有的公司具有3~5种不同面积的店铺设计；也有的公司仅有基础标准设计，完全依照取得店面的大小来作弹性设计。

除了面积外，各类店铺内部设施及条件称为需求，如楼层、店宽、水电的需求等。

4.商业区选择战术

依店铺、商品、服务内容、客层来寻找有特定功能或属性的商业区。如美容沙龙应选在商住混合区，位于次干道或交通方便、立地指标明显、停车方便的地区，消费者容易到达，并锁定上班族、中年妇女为首要的目标。

5.立地布点战术

当找到理想的开店场所，并确定设立店铺，就称这个场所是这个店的店铺立地。哪些立地条件最适合开店，哪种开店布点的顺序最适合公司的经营形态是需要思考的。

立地条件指店铺所在地的周围环境条件，如交通状况、公共设施、停车空间、商店集结、办公室、住宅密集等。店铺的最佳立地条件必须确立。

6.零售网联结战术

有仅经营单一店铺通路的策略，如仅做直营店或只做百货专柜，也有综合开发的实例，如专柜、门市、加盟店并重。

对于多连锁店或连锁经营的业者，特别是同时具备多种店铺经营通路的公司，除了单一店铺的考虑外，更要考虑到整体销售网相互支援呼应的效果。

传统的连锁企业，初期只要能找到店面就开张，似乎都没问题。可是随着门市店铺数量增加到某一定数额时，却会衍生许多的问题。

二、商业区立地调查评估表

1.填表依据标准

（1）商业区特性

住宅区：指附近大都为住宅，如社区型。

居住商业区：指附近以住宅区为主，部分为商业区。

居住办公区：指附近以住宅区为主，部分为办公区。

商业区：指附近大多为商店街，其他则零星分布。

商住区：指附近以商业区为主，部分为住宅区。

商办区：指附近以商业区为主，部分为办公区。

办公区：指附近大都为办公室，其他则零星分布。

办公居住区：指附近以办公区为主，部分为住宅区。

办公商业区：指附近以办公区为主，部分为商业区。

（2）消费水准

高级：指附近大楼采用电梯，餐饮消费高，精品名店多。

中级：指附近大楼大多采用电梯式，餐饮消费中等，新旧商店杂陈。

大众化：指附近大楼大多为楼梯式，传统商店多，餐饮消费便宜。

（3）车辆进出停留

容易：指附近有停车场（位）。

普通：指门前可临时停车。

困难：指车辆完全无法停靠。

（4）人员进出

容易：指门前道路2线以下，店面宽度6m以上。

普通：指门前道路3~4线以下，店面宽度4~6m。

困难：指门道路4线以上，店面宽度4m以下。

（5）上下班路线

上班路线是指由住宅区到公司上班、工作场所经过的路线，下班路线则指由工作场所返回住处所经过的路线。

（6）招牌明显度（指与商店同一方向）

佳：50m外即可看到招牌。

普通：30m左右才可看到招牌。

差：10m才可看到招牌。

2.商业区调查范围设定

（1）实际距离

以预定地半径2000m以内为假设商业区。

（2）时间距离

步行在10分钟以内，骑车或开车在15分钟时程以内的范围为假设商业区。

（3）剔除范围

在上述假设商业区内，若有铁轨、桥梁，20m以上大马路或有安全岛马路等阻隔另一端，则属剔除调查范围。

三、消费者调查计划

1.调查目的

（1）了解预定商业区内消费者目前的需求构成。

（2）目标市场消费需求发掘。

（3）消费潜力预估。

2.调查对象

预定地1000m半径内办公人员、住户及过路行人，共计1000份有效样本。

3.调查时间

工作日及（节）日的早、午、晚。

4.抽样方法

（1）在预定地1000m半径内的办公大楼、机关、住户，依路段分隔的区域住户比例配额抽样500份有效样本。

（2）在预定地1000m半径内的主要道路或行经已开立的本类商场，抽样500份有效样本。

（3）样本分配，工作日、（节）日各一半，早、午、晚再均分。

5.调查方法

人员面访方式。

四、流量调查计划

1.调查目的

（1）了解预定地交通道路人流、车潮流量与分布时段。

（2）作为推算入店率的依据。

2.调查对象

（1）人流量

通过预定地店门口的人流（如果道路宽度在12m以下，无安全岛阻隔，且车不快，对街行人易于穿越者，可并入计算）。

（2）车流量

通过预定地店门口车流，要区分大型车、摩托车、小汽车。

3.调查时间

（1）工作日、（节）日各一次。

（2）早上9点至晚上9点。

4.调查方法

人员观察记录。

五、竞争店调查计划

1.调查目的

（1）了解预定地1000m半径内商业区，现有其他相关行业零售业分布状况及特色。

（2）竞争力分析（包括主力商品、服务产品及价格等）。

2.调查对象

其他相关行业及相关产品的零售情况。

3.调查时间

工作日或（节）日之高峰时段。

4.调查方式

人员观察、记录方式。

5.调查表。

六、执行要点

1.店铺设立

当找到一个合适的店铺地点，并经过评估认可后。有一连串的设店事务必须一一完成。

（1）租约签订

租金与租期的确定、与房东签订租约及与房东或大厦管理委员会的各类协调及约定事项。

（2）商场规划设计

依照店铺的大小进行卖场及店铺设计，包括招牌、交通、橱窗、灯光等各类设计。

（3）营运计划

包括人员招募及培训、商品计划、营业额粗估、开张规划等。

（4）投资计划与损益分析

根据基本的财务数据，计算出损益平衡点，并根据各项成本及预估营业额计算出最佳的投资形态（人员数、设备种类等），计算出3~5年的投资回报率。

（5）法律税务事项

执照、发票的申请，消防法规的项目，其他设备的安全性及合法性等事务。

（6）施工验收

厂商依设计完工后的验收。

2.新店开张

当所有的设立项目都完备后，就是开张的各项工作及活动准备完成，一定要等到开幕后，一家店铺的开店流程才算结束，进入正式营运。

（1）开张广告

一般以媒体广告（包括报纸、收音机、宣传车）、传单发放、开张活动（赠品或折扣）等为代表活动，如果顾客以周围商业区及办公室为主，也有以商家或公司拜访的方式为主要活动。

（2）店铺内演出

横幅、POP、橱窗、商品的规划及演出，甚至于有动态活动及剪彩等的配合。

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