楼下的水产生意越做越大楼上的苦恼也越积越多有利害关系的业主不愿意了

这鱼是否还能卖下去？

不堪干扰，业主起诉要求楼下商家搬离

彭先生是某开放性小区的业主，该小区共有十几个车库，均被作为店面使用。

2007年，老高购买了彭先生楼下的两个车库，在办理相关营业执照后，经营一家水产店至今。

彭先生家的卧室位于水产店的正上方，而水产店全年无休，十几年来从早到晚持续不断的噪音严重影响了他们一家的正常生活。

近年来，彭先生多次向政府相关部门投诉，他认为车库原规划用途并非商用，老高未经小区利害关系业主一致同意，就擅自将车库用作经营性用房。水产店由冻品仓库逐渐演变成生鲜养殖、生*批发，店内存放着易燃易爆的氧气罐等危险物品，危害公共安全。养鱼的废水也是直接倾倒在门口公共道路上和公共雨水管道中，卫生状况堪忧。

相关部门实地调查后要求老高进行整改，老高也做出了一定的整改，但彭先生对此并不满意。

老高认为，小区一楼车库均是作为店面使用，当时没有任何法律法规禁止将车库用于开设店面，水产店经依法注册且依法经营，未因任何违法经营行为受到处罚。根据“法不溯及既往”的原则，不能用现有的法律规范来干预。并且水产店位于小区外围，排气通畅，同时也方便了小区居民的生活，彭先生也应尽到合理容忍义务。店内使用的氧气瓶也是通过正规渠道购买，且规范使用，不存在安全隐患。

双方协商不成后，彭先生向福建省厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求老高将水产店搬离车库，并赔偿其维权损失。

法院：拆除水产设备恢复车库用途

法院审理认为，老高虽然取得营业执照且经营多年，属于行政登记许可范围，但不能改变其行为欠缺合法性的事实。按照原有规划用途，用于水产店使用的车库是住宅配套设施，并非“商业”或“经营性用房”。

根据法律规定，业主将住宅改变为经营性用房，应当经有利害关系的业主一致同意。彭先生的房屋位于案涉车库楼上，所以彭先生是“有利害关系的业主”。现彭先生明确表示不同意老高将车库用于经营水产店，要求拆除车库内的水产养殖设备并恢复为车库用途，以及赔偿维权损失，具有法律依据，应予以支持。

该案宣判后，老高不服，向福建省厦门市中级人民法院提起上诉，二审法院审理后驳回上诉、维持原判。

法官：“住改商”应遵守相关法律法规

“住改商”即住宅改经营性用房，在日常生活中较为常见。“住改商”在一定程度上可以降低创业成本、活跃市场经济、方便社区生活，但经营行为可能会占用公共资源、增加物业管理成本、影响小区业主生活质量，引发纠纷。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”赋予有利害关系业主“一票否决权”，而非“多数否决”，有助于维护小区安全有序的状态，保障普通业主的生活质量。

但该条规定对业主“住改商”行为并未采取绝对禁止主义，业主将住宅改为经营性用房，应遵守法律法规和管理规约，应选择对周边环境影响不大的商业类型，且在住宅商用之前，应征询有利害关系业主的一致同意，避免日后发生纠纷。

若发生纠纷，双方可先行协商解决，协商无果可向小区业主委员会、物业公司反映，或寻求相关职能部门帮助，如切实难以解决，可依法起诉维权。

文章来源：公众号@厦门市思明区法院