选址需要侧重留意的十个问题

1、不要跟着大牌开店

我看有些人分享的开店经验，说是看着星巴克、麦当劳、肯德基在哪儿开店就跟到哪儿，人家有专业的选址团队，开店经验丰富，跟他们走肯定没错。我要跟你说，这样很可能让你的店活不过三个月。因为那些知名品牌自带流量，品牌知名度很高，开在哪儿生意都不会太差，再就是很多大品牌开出的新店也是不赚钱的，但是他们是出于整体战略考虑，可能是抢占先机，排挤对手，也可能是区域分部需要，也可能是为未来市场布局，总之，他们资金实力雄厚，养得起不赚钱的店。

而创业新店就没这个资本了。还有最重要的一点，通常这些大品牌不赚钱的店都是开在新开发的商圈里，而出租方，尤其是购物中心，为了拉动商圈人气，会以很低的价格，甚至是免1——3年房租的方式把大品牌拉进来。因为只有这些大品牌进驻了，其他铺位招商工作才好展开。你选址的时候如果看到一个新商圈入驻了很多知名品牌，是不是也会信心大增呢，进而敢于租赁其铺位。但不同的是，那些大品牌的租金可能只是你交的租金的1/5，甚至是零，你跟得起吗？

2、不要吝惜房租

开餐饮店，什么钱都该省，就是房租不要省，不是说越贵越好，而是要找物有所值，尽可能客流量大，目标顾客多的地点，这个钱花的值！我们来算一笔账：与最好的位置相比，选择一个一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本会少一半，营业额也自然是减半的，但你的装修、人工、原材料、水电等等其他所有费用，不会因此少一半吧？你选择了贵的旺铺，就等于变相降低了其他成本，所以说，什么钱都要省，就是选址时别吝啬！

3、尽量不要选择转租铺位

这条是针对个人出租铺位而言的，以街边店为主，通常购物中心不存在这种问题。为什么不要转租的铺位？转租的商铺不是经营不善，就是会加入很多转让的费用，或是有一些潜在的问题，比如，周围有什么市政规划对客流有影响，或是医院，单位，这种大的客流群体要迁走。

所以，除非特殊情况，比如知根知底，否则尽量不去转租商铺。二房东之类的更要注意，看场时必须确认产权人的产权证件与身份信息。

4、看硬件设施是否符合需要

对目标场地的各项建设指标要有详细了解，比如供给的电量是否充裕，因为通常是不够的，要额外增容、场地是否有排烟通道，很多场地是不提供的、墙体哪些能拆哪些不能动、空调下水，很多细节问题，事前不了解清楚，施工时，甚至开业时才知道，那就都晚了。这个向商场或出租方要场地图纸，而后请装修队看就可以。如果涉及到场地改造，要事先谈好，否则一旦租下来了就基本只能自己弄了，或者自己花钱，费用通常高的吓人。

5、租赁期尽可能长

开一家店从装修费到设备费用，投入非常大，如果租期太短，比如很多才和你签约1年的，根本连成本都赚不出来。不要轻信出租方说的什么租期满了可以优先续租之类的话，到时候就是不租你了，或是涨价太多，你根本没办法。所以，尽可能多签订几年，至少2年，能签3——5年最好，虽然每年会递增房租，但是只要约定上涨幅度合理，基本不会亏。

可能大家会担心，如果自己经营不善，想早点撤店，那签了太长时间约，是不是就拴住了？其实，如果你想撤了，损失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承担法律责任。但是租期短，人家不租给你了，那风险可就大了。

6、注意政策风险

购物中心这方面风险还较小，因为购物中心会替你考虑好这些，街铺要特别注意这点。要详细了解所选位置及周边的现在，以及未来几年内的政府规划，不要觉得合适或出租方催促就急于拍板。比如，在自由市场对面的商铺，看着人来人往，可不久，市场被一条长长的护栏隔开了。或是有个在医院附近的街铺，签了3年合约，开鲜花水果店，可半年后，附近的这家医院就搬走了，如果没有这家医院，当初觉得划算的租金可就算得上是天价了。因此，在签约前多在附近转两天，和周围的邻居聊聊，也可以到民政局去了解一些公开的未来市政规划数据。

7、别看人流量，只看客流量

购物中心招商部或街铺房东最爱拿出人流量数据秀给承租者来看，甚至简单粗暴的让你站在门店前自己数客流，虽然看起来可能人来人往，怎么看都是一副旺铺的模样，结果呢，租下来却发现根本不是那么回事，人来人往可就是不进店，原因何在呢？人流量很多没错，但是必须冷静观察、客观分析，这些人流量真的是你们的目标顾客吗？不是的话怎么能转化为客流量呢？

比如，地铁口的位置人流量特别多，这叫人流量，但是店铺如果处在地铁口或过道，那这些行色匆匆，奔着目的地的人流，能够转化为顾客的非常少，因为他们不是逛街心态，如果你们产品定位中高端，那乘地铁的工薪族更不会光顾，但你却为这些人流交了很高的房租。所以不仅要看人流量，更要看精准的目标顾客有多少。

餐饮店选址的十个误区（下）

8、忽视商圈的所处阶段

在选址看商圈环境的时候，选择眼下正火的商圈，显然租金很高，而且不见得就有合适的空位，就算拿到了理想的位置，对于刚入行的小白来说，经营能力不足，驾驭不了这么多人流，很可能还会赔钱。也不要选择已经火过，在走下坡路的商圈，因为，再次重振雄风的机会很小，而且可能越来越差，因为之前名气大，虽然在走下坡路，但租金依然不便宜。最好选择正在成长，预估未来会逐步火起来的潜力商圈，这个如果觉得估计不准，那就宁可选择正火的商圈，最后不得已才去考虑走下坡路的商圈。

9、选址缺少明确目的性

新手小白选址时多是凭感觉，看哪儿人多就往哪儿去，缺少明确的选址标准。

我们必须首先清晰定位我们的目标消费者是谁，他们的特征是什么？要为目标消费者画像，有了明确的目标，而后去他们最常出现的地方去开店，不能只凭感觉选址。否则，你很有可能为那些根本不可能进你们店消费的客流，而付出更多房租。

10、选错了环境

小白们开店选址的首选通常是购物中心，觉得那里人流量大，环境好，有逼格，生意一定好。

其实呢，最好的地方不一定是最适合你的地方，具体选哪里，要根据不同的业态和自身情况而定。

比如，你的店做早餐或是夜宵，那购物中心普遍是早十点到晚十点营业，显然就不适合。如果你是做冰淇淋一类冷饮的店呢，在冬季很冷的地方就不适合街铺。

再就是你自身情况，如果你们是做时尚潮流类的餐饮，甚至考虑树立品牌，那购物中心就比较合适，毕竟那里年轻人集中，对这类新奇特餐饮接受度更高。如果你们是做当地特色美食，也可以考虑进旅游区。如果你们走薄利多销路线，人流聚集的街边店就很合适。如果你们产品没什么特色，就是家常菜，但是品质不错，那就可以考虑把店开在小区附近，做固定客源的回头生意。

总之，一定要选最适合自己的，而不是所谓最好的，因为，所谓的好也是和代价成正比的，选的合适，就可以为你省下大量租金。

作者简介：美国全球餐饮连锁品牌Tutti Frutti中国区总裁、清华大学EMBA总裁班讲师、餐饮领域投资人