田园社区，将是田园综合体的提款机，完成人流的重复导入，实现多次变现，软实力和硬实力都必须集中融入，记得住乡愁、又具有现代化生活品质，体现城乡融合发展要求的新社区。这里，将汇集原住民、新移民、创客人群、旅居人群等，满足“物欲时代” 向“精神时代”转变的新需求。

田园综合体的开发建设，一定要重新认识城乡关系，重塑乡村经济体形态，策划、规划设计的产品业态，应该是补充、延展城市生活需求，满足乡村本地需求。一定要看农村、农业、农民还有哪些潜在的需求没有满足，在这个需求上，发展乡村、振兴乡村，才是重要的切入点。抓住了这种满足需求的过程，我们才能把“三农”问题解决得好一点。

而且，前期的顶层设计，策划、规划设计，很重要。必须，采取“跨界融合”的策划、规划设计手法。

策划：要做到“四生同步” 即生产、生活、生态、生意同步。

规划：要根据市场需求，合理设计消费链和消费环境营造，全面、科学地植入产业，注重生态环境的保护，能够可持续发展。

设计：每个分区的具体节点，要把当地世代形成的风土民情、乡规民约、民俗演艺等结合，让人们可以体验农耕活动和乡村生活的苦乐与礼仪，以此引导人们重新思考生产与消费、城市与乡村、工业与农业的关系，从而产生符合自然规律的自警、自醒行为，在陶冶性情中自娱自乐，化身其中，缺乏文化内涵的综合体是不可持续的。

综合：从“农文旅、农商旅、农康旅” 田园社区的基础上出发，跨界融合，产业叠加与整合，既要方便村民的生产生活，又要发展乡村文旅产业，吸引游客体验项目业态来重复消费，更要保护生态，吸引投资商来开发、建设美丽乡村。

至于，用地方面，土地及建设用地，要靠进一步深化农村改革，完善农用地流转机制和平台，合理放开农村建设用地流转机制。一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。另外，在土地指标总量不变的前提下，还可以通过原有的点状宅基地“平移归并”，解决原住民“破屋换新居”的刚性任务，节省出多余土地指标，提供土地要素保障。

选址，区位很重要，国家级城市群、都市圈或大城市周边延伸区域的乡村有很大的空间，京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群、华中城市群五大区域，在自驾两个小时车程范围左右的乡村享有发展的区位优势，适合开发建设田园综合体，扮演“都市会客厅、第二居所”的角色。

目前，一个消费大潮正在形成，那就是90后、95后和00后代表着未来的消费者趋势的潮流，新中产的构成是以他们为核心。90年的年轻人已经是上有老下有小，开始足以去支撑起家庭消费的核心群体。之前，1.0版的田园综合体项目，业态需持续更新、升级，以满足潜在的消费需求趋势。

总之，未来五年，田园综合体会朝着2.0版升级，充实田园图景，有山、有水、有村落、有土地、有人群、有艺术、有自然、有温度，不仅契合了人们对低密度、人性化、慢生活的向往，而且实现三产融合，促进乡村振兴的目标。

文 / 李国民 / 跨界融合策划人 / 三农研究 专注（乡村建设、文旅、农旅）等项目的前期策划、规划设计！

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