签协议房子满两年再过户靠谱吗（签订房屋协议十年后还能过户吗）

这两天遇到一个网友，她的情况是这样的：

四年前因为在本地工作，买了乐山市中区高铁片区的某个档次较为不错的新楼盘，如今因为个人原因，不得不回老家，只得卖掉。
房子车位一起花了91万，目前没有交契税和维修基金，有近40万的贷款。
交房还没有满二年，中介最终谈下一个价格是80万，她不用出任何费用。

她抱怨道：

感觉自己亏了十几万，80万这个价格卖不卖呢?
如果在等一年多，契税满了两年再卖是不是要少亏一点?
近二年乐山房价还会不会下跌很多呢?毕竟还是想少亏点钱。
我们也不是迫切要卖房那种麻烦老师啦，帮忙建议一下！

实话，我所知道的房产知识和中介现状，可以帮助购房者，既可以为他们省钱，还可以解除他们心中的顾虑。但对于卖房者，起不了多少作用。

毕竟，购房者和卖房者的利益本来就是对立的，帮助了一方，另一方自然就处于被动。

即便从中介端省了钱，对于房价的大头，亦不过是隔靴搔痒。

但既然我遇到了，还是尽可能地给一些建议，可她的情况实在复杂，还需要很多细节，便在中午吃饭时通了个话。

我问：

目前中介联系你的多吗？还价的数额有哪些？

她说：

联系我的不少，这段时间一直打电话，还价的有好几个，有些给75万，有些不带车位70万，只有这个最高。
我必须带车位一起卖，否则我人都不在乐山了，车位留着干嘛？

我继续问：

你挂房子多久了？

她说：

大概半个多月吧！中介频频打电话，我是不是卖便宜了？

问题还没问完，便没回答，再问：

你的房子在多少楼？看哪边的？我再确认一下，没有交契税和维修基金？

她说：

21楼，看小溪的，确实没有交钱。

我望着小饭馆外稀稀落落的人群，砸吧了下嘴，说：

唉，你这算是最难卖的房子了，目前卖房最吃亏。

她问为什么。

我直言道：

中介给你说的费用有些夸张，但其中的手续费确实是一大笔钱。
你没有交契税和维修基金，房子就没有证，客户想要过户和贷款，必须得有证。
为了下证，必须立刻补交契税和维修基金，房子和车位大概需要2万。
这个时候购房者再买，过户时的房产证时间是以你交税为准，那么就没有满两年，如此一来，你需要在之前的税费上再额外交5.6%的增值税（一共是8.1%），保守估计得有6万。
如此一来，相比于正常房产，客户得多花6万块。
而你的房本来就不太好卖，房产本身价值在75万左右，能选择的客户群体就不算多，还得带上车位一起出售，车位不能贷款，在总价高的同时，又使得首付上升。
况且，你凑不齐贷款的钱，还需要客户提前支付一部分，客户会想：我给了十几万，啥手续都没办，会不会有鬼？
便又多了一个缺点，真的有客户遇到这种情况直接放弃。
房产加车位的市场价也就83万，现在降低了4万，但客户并没有得利。
况且，你的房子目前没有证，其中的程序和税费太多让客户眼花缭乱，客户一听这么麻烦，即便看上了也心有余悸。
最后，能下手的客户便更少了。

她说：

我看你的文章里讲，中介不愿意卖二手房，这么说我的房子并没有太便宜，程序又麻烦，为什么最近有这么多中介带客户和打电话呢？

我继续道：

原因大概有三点，总价高使得中介费相比于新楼盘不算低、你们那个区域较为特别、这套房处于特殊时期，自动带着光环。
中介确实不愿意卖二手房，这套房程序复杂，卖房难度不低，他们本心不愿意卖，但中介费有两万多，到时候评估费和贷款服务费坑一笔，或许能收3万的佣金，也有新楼盘的一半多。
整个高铁区域的新楼盘都太偏，那些了解本地的客户，如果指明要这里的房，就只能买二手房，而你们小区的档次还不错，房龄较新，有点实力的客户接受度高，倒逼着中介不得不为客户找房。
第三点是我推测的，你这个小区虽然掉价非常严重，但由于当初购入的价格很高，业主不愿意亏本卖，导致整个小区的普遍挂牌价都大大地高于它的市场价，而你以市场价出售，你的房或许就成为这个小区目前的最低价。中介面对那些询问此小区的、或只要这个区域的客户，就不得不推荐你的房。

“那我该怎么办呢？”

这姑娘说话慢条斯理，遇到这样的麻烦非常镇定，挺少见的。

我愣了几秒钟，在脑子里回顾了各种案例，想起了曾经炒房客的一种操作，说：

也许，有一种方式可以多卖一些钱。
房子加车位的市场价在83万左右，这无法改变，但客户以79万购入却多花了钱。
为了让客户少花钱，只有省掉中间的手续费，唯一的办法是等契税满两年后再过户，可问题是客户难以接受，首付给了，房子不是我的名，心里没底，不敢买。
那么，如何能让客户稍微能接受呢？
——降低首付，先给你大概25万，然后交房给对方，暂时不过户，这两年的贷款，客户帮你还。等过户时，把所有的账算清，再办贷款就行了。
这样，他得了房，钱少给了，能心安一点。你虽然没拿到全款，但房子还是你的，而合同白纸黑字，于你没有风险。
如此，便能节约其中的4、5万税费，这个钱对半分，你也能多得两万有余。

她说：

这种方式我给中介提过，但他们说客户更不愿意接受。

我继续道：

多数客户因这类交易违背常规而止步是实情，但中介不愿意这样交易也是重要原因。

你想想，他们要等两年才能把售后做完，售后既然没有做完，那中介费极有可能没法提前收取，就算收取了一线业务员也没法拿到全部提成。

——公司为了安全，肯定要扣一部分，万一不久后这个中介不干了呢？

（备注：业务员的提成在公司收到中介费后发放。）

这种办法本来就是目前可以提高售价的不得已，也没更好的办法，你姑且试一试，反正目前客户较多，有一定的容错率。

她认可了我的办法，说待会儿如是操作。

之所以讲这个故事，是为了阐述一件事儿：

买新楼在一个时期的流通性非常差，如果在这期间卖房，即便房价上涨，大抵都是个亏。
那么，谈保值率就是一句彻头彻尾的谎言。

当你购入了一套普通新楼盘，便要经历它的五种态势：

没交房，交了房没下证，下证未满两年，满两年后的短暂时期，沦为过气二手房。

没交房

元年，三月，某天。

你购入了一套新楼盘，89平米，价格60万，位置不算偏。

合同上写明：二年五月一日前交房。

这个时期，你想卖房只有两个办法：

1，因为没证，无法过户，只能签一个协议。无论客户是一次性还是贷款，都将冒巨大风险。
2，售楼部违规操作，通过一些办法撤销备案、甚至和银行对接，与客户重新签一个购房协议，售楼部得了钱，把除了贷款外的剩余部分给你。

前者，因为交易违背常规、购房者风险巨大、开发商还在正常销售、看不到现房也没有置业顾问介绍，导致你的房低于同期售楼部对外出售房屋价格5%以上，甚至10%之高。

后者：

如果还没备案，售楼部操作简单，但人家为何要帮你？
你需要花钱收买售楼部，然后重新上架对外销售；如果备了，他们要去搞定房管局，又得多花一笔钱；若是银行已经批下了贷款，基本就是无解了。
无论哪一种，你在能卖到售楼部平均价格的同时都需要花额外的一笔钱，在乐山这叫更名，数额不一而足，要么2万，要么是房价的5%。（当然，你若是有内部人脉，一顿饭便能解决，但售楼部那里还是得给点好处）
而，更名本来就是违规的，售楼部未必愿意，且这种操作对于你本人而言是有风险的——给了钱，事儿办不了。

交了房没下证

二年，十月。

你因为经济原因，想卖房。

由于没证，想卖房只有这么办：