每年的升学季都是房产过户的高峰期，爷爷奶奶为了孙子孙女上学，把自己的学区房过户给子女，很多人不了解流程，不提前准备，最终错过了孩子报名的最后日期又要等一年。

就拿我所在的城市徐州举例，很多学校要求学区房不动产证上要有孩子父母的名字（所占份额比例仅1%也可以），还有的学校要求不能有爷爷奶奶的名字，不动产证上必须只有父母的名字，爷爷奶奶只能把自己名下的学区房100%份额过户到孩子父母名下。

大家所关心的问题无非就是怎样办理更加省事、省钱，首先我们要区分一下住宅和非住宅。

（一）住宅

需要过户住宅房产时首先要了解这套房子是怎么取得的。

1.商品房、二手房、（单位优惠售房、安居工程住房等）

从开发商那购买的商品房（此类包含所有签订《商品房买卖合同》而购买的住宅，包括拆迁退赔签订《商品房买卖合同》的住宅）、存量房交易买来的二手房，以及早些年的单位优惠收房、安居工程住房等，这几类正常情况下还是买卖过户更为合适。买方所要缴纳的契税税率如下图所示。

tip1:徐州目前有限售政策，卖方为首套房，办理不动产证（房证）满2年或签订购房合同满5年才能买卖过户，二套房及以上需要办理不动产证满3年或签订购房合同满6年才能买卖过户。

很多人不知道这个规定，最终导致孩子上学快要报名了，学区房却过不了户。

契税的征收依据税务局系统中的评估价乘以税率，据我了解好像评估价大部分会比正常市场价低一点，这样大家也可以根据自己的情况大概的估算一下所要缴纳契税多少钱。

tip2:现在直系亲属之间买卖过户不强制需要资金监管，也就是说孩子不一定需要支付给父母买房钱，只需要按要求缴纳契税和登记费就能办理买卖过户。（住宅登记费80元）

2.继承、赠与取得的住宅

夫妻间继承、赠与过户取得的住宅再出售不会产生多余的个税，可以正常走买卖过户。

非夫妻间继承、赠与取得的住宅首先需要考察两个条件:

a.是否取得不动产证（房证、土地证）满5年

b.房主本人、配偶及未成年子女名下唯一一套住宅

上述两个条件（以下简称为“满五唯一”）全部满足时，卖方不产生多余的个税，还是买卖过户合适。如果不满足“满五唯一”其中一条，再出售时卖方需要征收20%的个税，这样算下来买卖过户就显得不合适了。（直系亲属建议赠与过户，下文会提到税率。）

（二）非住宅

非住宅常见的有商铺、办公（商住）等性质的房产，我们先看一下如果买卖过户的相关税率:

可以看到各类税费加起来，买卖双方大概要交28.05%的税，相当于100万的房产大概要交28万的税，这个比例还是非常高的。所以直系亲属过户非住宅的房产建议以赠与的形式过户。下面我们看一下税率。

住宅与非住宅直系亲属赠与的税率均为3.05%。

非住宅赠与税率与买卖过户相比悬殊还是蛮大的，相信大家一定会选择省点税钱的那种方式。[灵光一闪]（非住宅登记费550元）

tip3:住宅买卖过户要遵循限售政策（非住宅不限售），满足年限才能进行转移登记，但是赠与过户没有年限限制，在取得不动产证的同时就可以申请办理，先缴纳契税，后办理赠与转移登记。所以有些来不及等限售年限的朋友如果能接受住宅赠与过户的税率，可以选择以赠与的方式过户。（赠与取得的住宅再出售时不满足“满五唯一”，卖方会产生20%的个税。）

希望今天的小科普可以让您合理避税，明天我们来讲讲徐州买卖过户和赠与过户该怎样办。

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