付晓雷律师
问题提出
因为开发商的债务纠纷，出售给购房人的房屋在没有过户的时候被法院查封，而且向法院申请执行的人对该不动产因抵押、回迁、建设工程等而享有优先权的情况下，购买人是否能排除法院对该不动产的执行?什么情况下可以排除执行?本文将通过详细剖析一篇典型案例，并分析近年此类案件大数据基础上对比类似案例给出我们的观点。
一、案例分析
(一)索引
《交通银行股份有限公司陕西省分行、姚刚再审审查与审判监督民事裁定书》 合议庭成员：审判长丁广宇、审判员王云飞、审判员杨卓裁判日期：2018年11月30日案由：案外人执行异议之诉案号：(2018)最高法民申5136号
(二)案情概述
再审申请人(申请执行人)：交通银行股份有限公司陕西省分行(以下简称交行陕西分行)被申请人(案外人)：姚刚一审被告(被执行人)：陕西瑞麟置业有限公司(以下简称瑞麟公司)一审被告：孙家骏2014年7月15日，姚刚与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，约定姚刚购买瑞麟君府南区5号楼11502号房屋，合同价款为60.5万元。后姚克敏(系姚刚之父)于2015年1月5日向瑞麟公司指定的孙瑞林个人账户转账购房款31万元以及现金付款10万元，瑞麟公司于次日向姚刚出具40.5万元购房款《收据》和5000元其他款项收据;2015年6月21日，姚克敏向西安正谊房地产开发有限公司转账购房款18万元，瑞麟公司于当日向姚刚出具18万元购房款《收据》。经一审法院到西安市房屋管理局查询，姚刚名下未登记其他居住房屋。在2014年7月15日前，瑞麟公司将涉案房屋抵押给了交行陕西分行。2014年12月30日，因交行陕西分行与瑞麟公司之间的纠纷，人民法院查封了涉案房屋。后交行陕西分行申请对该房屋强制执行。姚刚提出执行异议被驳回，随后提起执行异议之诉。
(三)裁判结果
1、陕西省西安市中级人民法院于2015年10月15日作出(2015)西中执异字第00257号裁定，驳回案外人姚刚提出的执行异议。2、陕西省高级人民法院作出(2017)陕民终495号民事判决，认定姚刚对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利3、再审法院于2018年11月30日作出(2018)最高法民申5136号判决，认定姚刚对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。驳回了交行陕西分行的再审申请。
二、该案法律分析
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该法第二十九条就是第二十七条但书条款中的除外情形之一。也就是说，申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，一般案外人提出的排除执行异议，法院是不会支持的，但是满足该法第二十九条规定的，案外人可以对拥有担保物权等优先受偿权的申请执行人排除执行。
本案中，交行陕西分行对涉案房屋拥有抵押优先权，该优先权在执行顺位上在一般债权之前，能够排除对一般债权的执行。对于满足《执行异议和复议规定》第二十九条的购房人，是否能够排除具有优先权人对涉案房屋的强制执行，最高人民法院认为，《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议不是绝对的，如果法律、司法解释另有规定的，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议复议规定》第二十九条属于《执行异议复议规定》第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”中的司法解释。如前所述，姚刚已在一、二审中承担相应举证责任，提供的证据足以证明其购买案涉房屋符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，一、二审法院依照上述规定，认定姚刚对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，适用法律正确。
三、类似案件的司法大数据分析
(案例来源：alpha案例库;搜索关键词：商品房买卖合同、案外人执行异议、排除执行、优先权;裁判日起：2018年1月1日至2021年8月19日;案件数量：1759件;检索时间：2021年8月19日。)
从地域分布来看，当前案外人执行异议之诉案例主要集中在广西壮族自治区、河北省、广东省，分别占比12.28%、9.44%、8.41%。其中广西壮族自治区的案件量最多，达到216件。从上面的行业分类情况可以看到，案外人执行异议之诉当前的行业分布主要集中在房地产业，金融业，建筑业，租赁和商务服务业，批发和零售业。通过对标的额的可视化分析可以看到，标的额为50万元以下的案件数量最多，有1021件，50万元至100万元的案件有236件，100万元至500万元的案件有203件，1千万元至2千万元的案件有17件，500万元至1000万元的案件有15件。
四、类案评析及拓展分析
围绕前面的案例，我们通过大数据检索可以看到，登记在出卖人名下的不动产且他人有优先权，买受人起诉排除执行的案件不是很多。类似诉讼案件不多的原因很多，有些房屋买受人的诉求在执行异议阶段就已经解决，也有些因为房地产开发商资不抵债，因此走向*，一部分类似诉求分流到了*案件中。
我们知道，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条都可以排除普通债权的执行，但是对于享有担保物权、建设工程价款优先受偿权等优先权的申请执行人，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。也就是说，第二十七条的但书条款，第二十九条属于其中的除外情形，第二十八条则不属于。
《执行异议与复议规定》第二十七条但书条款中规定的除外情形，明确提到了满足条件的购房人对担保物权优先权可以排除执行，那么，对于其他优先权，比如建设工程价款优先权、回迁优先权等，满足条件的购房人是否能够排除执行呢?除了可以依据《执行异议与复议规定》第二十七、二十八、二十九条排除执行，还有没有其他可以排除执行的方式?在对典型案例及大数据分析之外，我们结合类似案件做如下拓展分析：
(一)购房人能否对拥有建设工程价款优先权的申请执行人排除执行?
在本文的第二部分的案例中，最高人民法院认为《执行异议与复议规定》第二十九条属于第二十七条但书条款的除外情形，也就是说，满足第二十九条规定的购房人，即便申请执行人对涉案房屋享有担保物权等优先权，也可以排除执行。这里的优先权，除了担保物权外，还包括一些其他权利，比如建设工程价款优先权。也就是说，对于申请执行人享有建设工程价款优先权的，满足第二十九条的购房人也可以排除对该房屋的执行。
典型案例：北京首钢建设集团有限公司、翟宝明再审审查与审判监督【(2018)最高法民申5807号】一案。
2011年7月26日，翟宝明与宏昊公司签订《商品房买卖合同》，约定总金额2360076元。翟宝明于2011年7月26日支付剩余房款1060076元。宏昊公司对其开发的宏昊城色项目至今未办理竣工验收手续，翟宝明亦未办理诉争房屋产权登记。
2011年6月16日，首钢建设公司为与宏昊公司建设工程施工合同纠纷一案，向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院同日将诉争房屋预查封，此后于2013年6月13日再次对该诉争房屋采取了预查封措施，又于2015年6月4日进行了续预查封措施。2011年7月11日，首钢建设公司诉宏昊公司建设工程施工合同纠纷一案，由一审法院立案审理。经过一审、二审，辽宁省高级人民法院于2014年3月21日判决宏昊公司支付相应工程款，并认定首钢建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。判决生效后，首钢建设公司向一审法院提出执行申请，一审法院在执行过程中，翟宝明提出执行异议，一审法院于2014年12月18日做出(2014)鞍执裁字第15号执行裁定书，驳回翟宝明的异议申请。翟宝明对此提起诉讼。
该案外人执行异议之诉经过一审、二审，首钢建设公司不服，向最高人民法院提起了再审。最高人民法院认为：首钢建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，翟宝明仅在满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。由鞍山市房产局鞍房预许字第××号《商品房预售许可证》可见，案涉房屋性质为“公建”，并非住宅。根据(2014)辽民一终字第00034号民事判决书，首钢建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，这是一种法定的优先权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称《建工优先权批复》)第二条规定，只有支付全部或大部分价款的商品房消费者能够与之对抗。《执行异议和复议规定》第二十九条由前述《建工优先权批复》第二条演变而来，系对消费者物权期待权要件进一步细化，限定为名下无其他用于居住的房屋的买受人。若要阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。
(二)购房人能否对申请执行人享有拆迁安置优先权的房屋排除执行?
依据《执行异议与复议规定》第二十七条、第二十九条的规定，满足二十九条的购房人可以对享有担保物权、建设工程价款优先权的申请执行人排除执行，但是，对于享有拆迁安置优先权的房屋，不能排除执行。
典型案例：莫丽范、黑龙江省黑河公路路政管理处再审审查与审判监督【(2019)最高法民申1414号】一案。
2010年8月4日更佳公司因开发更佳庭苑小区与黑河路政管理处签订了置换协议，该协议约定更佳公司用新建办公楼与黑河路政管理处的原办公楼进行置换。双方保证在置换实施前后，置换资产不附带任何抵押、质押、留置或其他担保权益。为保证黑河路政管理处权益不受损害，同意用更佳庭苑小区的2400平方米的门市作为抵押。协议签订后由于更佳公司未能履行义务。2013年12月黑河路政管理处将更佳公司诉至本院，经法院调解于2013年12月31日达成(2014)黑中商初字第1号民事调解书，其内容：
一、2014年5月15日前更佳公司为黑河路政管理处开工兴建办公楼;
二、2014年10月30日前更佳公司将办公楼交付黑河路政管理处;
三、如果不能在2014年5月15日前开工兴建，更佳公司自愿将电业街更佳庭苑2400平方米门市所有权及使用权给付黑河路政管理处;
四、更佳公司应在本调解书生效后五日内协助黑河路政管理处到相关部门办理电业街更佳庭苑2400平方米门市房的抵押登记手续;
五、除以上调解意见外，2010年8月4日双方签订的置换协议及补充协议仍然有效。民事调解书送达双方后，更佳公司未履行调解书确认的相关内容。
2015年5月6日为解决办公楼置换问题，更佳公司与黑河路政管理处召开置换办公楼建设会议，会议纪要中体现了双方解决办公楼置换问题的细节。2016年6月23日更佳公司又因此向黑河路政管理处出具保证书。但是双方仍没有解决该问题。
黑河路政管理处于2016年8月30日依据(2014)黑中民商初字第1号民事调解向一审法院申请执行，执行事项为：责令更佳公司将电业街更佳庭苑2400平方米门市房屋所有权及使用权给黑河路政管理处。一审法院根据申请在执行过程中将更佳庭苑小区000104室、000106室、000107室、000109室、000111室五户门市房进行查封。
执行裁定送达后，高喜功向一审法院提出执行异议，其主张本案争议的房屋高喜功与更佳公司于2014年4月25日签订房屋买卖合同，证实其通过买卖形式向更佳公司银行转帐400万元，五户门市房已经办理预告登记，故请求解除查封。一审法院于2017年8月24日作出(2017)黑11执异31号执行裁定，驳回高喜功的异议请求。
高喜功后提起执行异议之诉。案件经过一审、二审。因高喜功去世，其妻子莫丽范作为继承人向最高人民法院提起再审。最高人民法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，黑河路政管理处与更佳公司在办公楼置换协议中约定，如更佳公司不能按期如约交付新办公楼，更佳公司将电业街更佳庭苑门市房2400平方米交付给黑河路政管理处处理，产权归黑河路政管理处所有。本案各方当事人对该2400平方米门市房屋中包含本案诉争门市房屋均无异议，且案涉2400平方米门市房屋指向明确。据此，本院认为，黑河路政管理处与更佳公司在前述置换协议及民事调解书中，系以附条件的方式就案涉2400平方米门市房屋置换补偿给黑河路政管理处进行了约定。现更佳公司并未在约定期限内兴建并向黑河路政管理处交付新建办公楼，因此其以2400平方米门市房屋对黑河路政管理处进行置换补偿的条件已经成就。根据前述司法解释的规定，黑河路政管理处作为被拆迁人，有权优先取得案涉房屋。执行法院依据黑河路政管理处的申请对案涉房屋予以强制执行，具有法律依据。高喜功虽就案涉房屋办理了预购商品房预告登记，但其享有的权利并不能对抗黑河路政管理处作为被拆迁人依法享有的优先权。莫丽范主张高喜功就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的申请再审理由不成立。
(三)在《执行异议和复议规定》之外，购房人还可以用什么途径排除执行?
我们知道，债权的执行是有先后顺序的，担保物权优先于一般债权，建设工程价款优先于担保物权。在不适用《执行异议和复议规定》第二十七、二十八、二十九条的情况下，以上优先顺序可以应用到排除对房屋的强制执行的案件中。
典型案例：交通银行股份有限公司陕西省分行、岳春玲安外人执行异议之诉再审审查与审判监督【(2018)最高法民申4850号】一案。
瑞麟公司作为案涉项目的发包人拖欠土方施工方董怀信工程价款，遂将本案诉争房产折抵给董怀信之妻岳春玲。2015年1月20日，岳春玲与瑞麟公司签订了《商品房买卖合同》，合同价款为65万元。瑞麟公司出具收款收据并实际交付房屋给买受人岳春玲合法占有。
在2014年7月15日前，瑞麟公司将涉案房屋抵押给了交行陕西分行。2014年12月30日，因交行陕西分行与瑞麟公司之间的纠纷，人民法院查封了涉案房屋。后交行陕西分行申请对该房屋强制执行。岳春玲提出执行异议被驳回，随后提起执行异议之诉。本案经过一审、二审，交行陕西分行向最高人民法院申请再审。
最高人民法院认为：因岳春玲是以折抵工程价款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价的方式实现对案涉项目所享有的优先受偿权，且购房对价合理，未背离市场价格，应予保护。据此，二审判决根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”认定交行陕西分行享有的抵押权不得优先于岳春玲基于建设工程价款优先受偿权对房屋享有的权益，岳春玲对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，该认定适用法律正确。而交行陕西分行主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十七条，其对案涉房产享有对抗案外人岳春玲的担保物权等优先权，与上述法律规定的建设工程价款优先受偿权优于抵押权等担保物权的规定不符，故交行陕西分行的该再审申请理由不能成立。
(四)不是购房人的唯一住房，是否可以排除强制执行?
依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定，购房人想排除对优先权的强制执行，需要所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。但是在审判实务中，不是购房人名下唯一住房的，也不一定完全不能排除执行。
典型案例：广西恒冠建设集团有限公司、王秋祥再审民事判决书【(2018)最高法民再450号】。
恒冠公司因工程进度款的支付问题与尚源居公司产生纠纷，经北海仲裁委员会裁决恒冠公司对尚源居公司应付的3443万元“尚源大厦”工程款享有优先受偿权。后因尚源公司未履行上述生效法律文书，恒冠公司向北海中院申请强制执行。在执行过程中，王秋祥以法院查封的房屋中的2单元2505号房系其于2014年4月14日合法购买并于当日支付全款为由，提出执行异议。该异议被驳回后，王秋祥提起执行异议之诉。
该案经过一审、二审，一审未支持王秋祥的执行异议请求，二审支持了其请求，最高人民法院在再审程序中虽认为王秋祥不符合第二十九条之规定，驳回了其诉讼请求，但是驳回的理由是王秋祥有六套房产，不符合第二十九条第二项的立法原意。最高人民法院在说理部分认为：对于《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定中的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解。如原有住房不能满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。也就是说，如果是为满足现有家庭成员的居住要求，再购买房屋是为了对居住环境进行改善，即便不满足第二十九条要求的“买受人名下无其他用于居住的房屋”，也是有可能排除强制执行的。
五、法律依据
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条
对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
