法制日报

买过楼的市民都知道，在买新房的时候，开发商需要提前告知周边环境不利因素，通常会在售楼部的一角作出醒目的公示。对买二手房的市民来说，除了采光、噪音等可以通过看楼判断的因素外，还存在一些无法通过感官发现的因素，如房屋内发生过自*、凶*案件等，也就是常说的“凶宅”。

买到“凶宅”可以退房吗？

房间里有人去世就算是“凶宅”吗？

哪些情况业主需要负责任？

解答来了！

买下“ 凶宅”后可以退房吗？

尽管再三提防，还是买到了凶宅，陈小姐（化名）近期碰到了这样的烦心事。日前，因与卖家数次沟通无效，陈小姐只能走上诉讼的道路。

陈小姐因为母亲出车祸导致颈椎断裂，辗转多地治疗和手术，为了照顾依旧瘫痪在床的母亲，考虑到广州的医疗水平较高以及表姐也在广州工作，方便照顾，因此决定全家搬迁至广州。

陈小姐于2017年已把户口转到广州集体户并具备购房资格，为了在广州买房子，陈小姐的父母把老家的房子卖掉，卖了127万元。今年6月，陈小姐在中介推荐下，去番禺区看楼并看中一套76平方米的两房单位，房子开价213万元，最终以212万元成交。8月初双方完成过户交易，8月底交房。

在交房当天，陈小姐家人意外得知这个房子在数月前有人去世，死者是业主家人，放盘时间为事件发生后不久。关于死者的死因，陈小姐询问了很多人，有邻居告诉她死者是割腕自*，而物业说死者是猝死。

知道有这样的事情后，陈小姐立刻询问中介并要求退房，中介表示他们也并不知情，并且联系了业主的女儿，经过多次沟通协商，业主仍不愿退房。

陈小姐表示，由于买房是为了照顾母亲，所以特别不能接受房屋发生过死亡事件，在得知业主是70多岁的老人时，还特别询问过房子里有没有发生什么事情，但都没有人告知她相关信息。业主的女儿表示，有告知过，合同中有相关条款的约定，双方不能达成协议，走正规法律途径解决也好。

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律师说法：

出卖方如违背诚实原则则应视为欺诈

买房过程中碰到这样的事情无疑是糟心的，广东君厚律师事务所律师卢彦铮表示，事实上，法律上对于“凶宅”并没有明确的界定，“凶宅”通常是指房屋内曾发生人的非正常死亡事件，给居住者带来不适感和恐惧感，以致价值贬损的房屋。对于“凶宅”的限定应符合以下要件：

第一，房屋内自然人死亡的事实须是客观存在的，非人们的主观想象；第二，房屋内自然人死亡的事实须是人为因素的非正常死亡。

房屋买卖中的问题主要是对“凶宅”该如何认定，出卖人是否具有向买受人披露房屋负面关联信息的附随义务。“凶宅”的信息并非通过房屋的物理品质反映出来，但却能够引起买受人的负面情绪，足以影响买受人的购买决定。一般来说，买受人买到“凶宅”多为出卖人故意隐瞒“凶宅”信息所致，其实际上有违买受人的真实意思表示。因此“凶宅”这一信息应属于房屋的负面关联信息。

从诚实信用原则及房屋交易的公平性出发，出卖人应当负有披露“凶宅”信息等负面关联信息的义务，出卖人若不履行这一义务，买受人理应获得权利救济。出卖人未如实披露“凶宅”等房屋负面关联信息的行为，违背了诚实信用原则，应当视为欺诈，善意买受人享有请求法院或仲裁机关变更或撤销合同的权利，对于造成买受人损失的，出卖人应当承担损害赔偿责任。

业内人士也提醒，买家若对“凶宅”有所避讳，可以在合同中明确房屋的条件，并在做出购买决定之前多打听一下业主出售房屋的情况，比如可以到辖区的派出所了解或将其购买房屋地址作为关键字在网络中搜索，而在购房过程中可以直接清晰地询问房屋是否发生过“死亡事件”。

同时，也可要求业主在合同中约定信息披露条款，如“业主保证所出售房屋中未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等情况。若买家发现房屋中曾经发生过上述情况而业主未曾予以书面披露，买家有权解除合同并要求业主赔偿XX元”之类的条款。这样的约定可以督促业主披露房屋信息，也可以让买家在发生纠纷寻求法律救济时有据可依。

只要有人去世就属于“凶宅”？

这几年，各地陆续发生一些涉及“凶宅”的官司。

今年8月，广东清远市民罗先生试图用前业主妻子在屋内病亡一事而要求退房，但法官的判决驳回了罗先生的诉求。

根据媒体报道，罗先生在购入房屋后得知前业主潘先生的妻子在该房屋因病去世，为此到法院起诉原业主要求解除购房合同，退还购房款。前业主潘先生在法庭上表示，妻子因患癌症已耗去家庭几十万元，妻子去世一事已经告知中介方，此为生老病死，房子不属于“凶宅”。

广东清远英德市法院审理后认为，被告的配偶因病而亡，属于正常的生老病死现象，其居住过的房屋非通俗意义上的“凶宅”。在该房屋不属“凶宅”的前提下，被告无需承担更多的披露义务，因此驳回了罗先生的诉讼请求。

律师说法：

生老病死正常现象，亲人病亡业主可以不告知

法律上没有“凶宅”的定义，司法实践中将在一定时期内曾发生过自*或凶*等人为因素致人非正常死亡，致使普通民众在正常交易情形下通常不愿购买的房屋称为“凶宅”；不是所有死过人的房产都称为“凶宅”。清远人民法院法官的判词在理，因为生老病死情况社会上每个家庭都会遇到，是正常社会现象，不需要特别提示。

买二手房要注意这些方面

在一手房售楼部会看到规划和环境不利因素告知书，二手房买家在买二手房的时候，如何精明排除不利因素？

法律人士建议，购买二手房，如果要排除规划和环境方面的不利因素，首先需要多实地去看房，而且最好是能够白天、晚上、晴天、雨后都看看，观察房屋的采光、噪音等各方面的状况；其次，走访周边邻居，向周围邻居多打听，听一下周围居民的居住感受，如果有相关不利因素，在聊天中也能够及时发现。

地产人士表示，二手房业主诚实披露房屋的过往历史，比如曾经涉及邻里纠纷而闹上法庭，的确有可能成为成交的障碍。

卖房前拟好“恶邻”告知书

樊女士（化名）此前与楼下邻居发生官司，楼下邻居起诉她房屋漏水导致该业主的房屋天花板出现水迹，要求几万元的修复补偿。樊女士最终屈服，在法官的调解下，双方签署具结书，以近五万元了结这宗诉讼。在具结书上，邻居保证以后不得就此再提出相关诉讼。

这名业主对“恶邻”非常畏惧，在了结官司后立即放盘，她打算在买家签约前向买家发出告知书，告知买家此前与邻居的官司，并声明新业主以后与邻居的一切纠纷均与己无关。

樊女士告诉记者，这个告知书是“保险”，也是一个“免责条款”，免得房屋出售期间或者出售后因邻里纠纷再让自己经历官司的痛苦。

律师说法：

前度官司已结案，转让后与己无关

广东省格林律师事务所杨金娜律师表示，樊女士这种做法在二手房买卖中不常见。她的告知书，可以起到“免责”的作用。不过这种免责，是法律规定的，就算她不写告知书，在房屋出售后，因相邻权纠纷产生的责任也是由新业主来承担的。

民法通则第八十三条规定：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

物权法第九十二条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。

根据上述法律规定，因相邻关系承担责任的是不动产权利人，樊女士之前的纠纷已经结案。如果房屋在产权转移后，再次出现漏水情况，那么承担责任的也应该是新业主，而不是樊女士。

杨金娜律师表示，民法总则第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。如果房产存在与订立合同有关的重要事项，如房屋的物理瑕疵、凶宅或所出售房屋中曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等可能导致买家心理不安的情况。根据民法总则的诚信原则规定，业主是有告知义务的。

如果业主事先向买家出具告知书，告知房屋的物理瑕疵或曾经发生的恶性事件。该告知书的法律效力在于：有关房屋的物理瑕疵、凶宅等情况，业主在出售前如果已经告知买方，买方仍决定购买。那么在这种情况下，签订房屋买卖合同后，买方不能再就房屋存在该种不利因素而要求解除合同。如果在出售前业主没有告知过买方有关影响房屋交易的不利因素，买方可以以欺诈为由，要求解除合同，赔偿损失。

至于如家里老人自然死亡、正常病亡，就属于业主可告知可不告知的因素。

来源：广州日报（ID：guangzhoudaily）

编辑：韩玉婷 张博 岳铼