一.土地返还款的用途

在与政府签订土地使用权出让合同时，在合同中明确规定：政府给予的土地返还款是专门用于房地产企业给本地经济建设的奖励和补助。

二.取得土地返还款条件

企业应积极与政府部门沟通，取得政府部门的配合和理解，通过合法途径满足《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的取得土地返还款的3个条件，具体如下。

（1）企业能够提供规定资金专项用途的资金文件。

（2）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求。

（3）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

三. 拿地支付的土地开发成本如何计缴契税

举一个例子，某房地产企业竞价取得某市旧城改造项目，除缴纳土地使用权出让金、各项配套费10 000万元外，还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1 000万元。那么，该房地产企业前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少？

四， 企业所得税土地计税成本的确定

假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2 500万元，则该企业取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10 000万元＋1 000万元＋契税＋2 500万元”构成。

五， 契税的计税依据的确定

根据《财政部 国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地使用权出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。基于此规定，该企业以竞价方式取得的旧城改造项目，计算契税的计税依据为13500（10 000 1 000 2 500）万元。

六， 税务风险分析

受拆迁还建的影响，50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值，在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用为1 000万元，50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时无法确定，所以，以13 500万元（10000 1 000 2 500）作为契税计税依据不符合现实情况。在实践中，可能以11 000（10 000 1 000）万元作为契税计税依据，但这未考虑到在实际交付后依据未来市场价值计算50套商品房的公允价值，计算应缴纳契税时会出现税务风险。

七，税务风险应对策略

税务风险应对策略如下。

一是拆迁还建房屋，在实际交付时，另行补缴契税，即先按照11 000（10 000 1000）万元计算缴纳契税；房屋实际交付时，再按照2 500万元补缴契税。

二是参照《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）的规定，以协议方式出让国有土地使用权，没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定契税计税价格。

（1）评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

（2）土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。由于竞价一般以土地基准地价为依据，建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据