安居乐业，这四个字是我们中国老百姓对美好生活的普遍定义。

安居在前也表明了拥有一套自己的房子的重要性，也代表了归属感，虽然这个词长期被开发商和房产销售调用，但不可否认，归属感确实恰到好处的触动了人心。

但是买套房子变得越来越难，因为限购越来越严，没有购房资格，但又担心以后房价会涨，错过了上车时机，所以有些朋友就问，可不可以先买套公寓上个车，转头卖了再换住宅。

那么我们就分析一下公寓到底要不要买？先看一下住宅和公寓的区别

从上图中，我们还是能够看到住宅和公寓存在很大区别，那公寓跟住宅相比，到底有哪些优势和劣势呢，我们详细说一下。

先说劣势

第一、房贷利率高

目前很多城市的房贷利率都有不同的上浮，即使住宅商贷也是一样，但同一座城市普遍公寓的利率比住宅还要高一些，而且公寓不支持公积金贷款，这无疑增加了相当一部分购房成本。

第二、持有成本高

多数公寓都是按商水商电，价格相当于住宅的2倍，而且极少有通燃气的，生活起来麻烦。所以公寓的持有成本要比住宅高很多。

第三、买卖缴税高

在出售阶段，住宅缴纳契税或取得房产证满2年（个别限售城市或楼盘是5年），出售时通常都是免除税费。

而公寓在出售阶段，所交的税费就太多了，我们算一笔账：

公寓应缴纳增值税及其附加税、个税、印花税、土地增值税。

应交增值税=交易总价÷（1 5%）×5%

应交附加税=应交增值税×12%

应交所得税=（现交易总价-原购总价-合理成本）×20%

印花税为总交易价的万分之五

公寓出售时，杂七杂八的税费加起来，一般都会超过15%，就算涨了点钱，说不定都用来交税了。

第四、增值速度慢

同样的地段，公寓价格的增值速度一般都比不上住宅。就拿河北廊坊来说，同样是在新市政府旁边，住宅3年期间涨了6000/㎡，而公寓3年只涨了3500/㎡左右。

当然，公寓也并不是都不好，像北京（楼盘）CBD周边的公寓，回报率就很高，但一般也买不到。

第五、居住实用性较差

由于公寓通常都采用开放性管理，任何人都可以随意进出，这就有一定的安全隐患；而且户数多必然造成户型不好，基本很难有纯通透户型，单朝向户型是公寓主流，朝向差、采光条件和视野均不佳。

除此之外，还涉及到自身落户和孩子上学问题，目前全国仅仅只有深圳（楼盘）南山区、福田区、罗湖区等极个别地区的公寓可以申请学位，全国绝大部分地区公寓都满足不了这个刚需最关注的问题。

还有贷款年限最高只有10年，也造成月供负担比较高。

而公寓40年本身不是大问题，但后续约问题却未明确。

这么一看公寓简直就是大坑不能买？但其实也不能一棒子打死，公寓的优势总是让人不能拒绝。

有哪些优势呢？

第一、面积小、总价低、单价低

同样的地段，公寓的单价就要比住宅便宜15-25%，再加上面积都在20-60㎡的小户型，总价往往都不到住宅的一半，首付的门槛也低的让人心动，同时有挑高的还可以做夹层增加面积。

第二、可以注册公司

公寓的土地性质属于商业，这就意味着可以注册公司，或者把这个资质提供给需要挂靠的创业公司，而且政策规定允许“一址多照”。

以杭州（楼盘）为例，提供一个挂靠地的收益就相当于半个月的房租收益，而且不影响这个公寓的租给租客，相当于双重甚至多重收益。

第三个优势也是最重要的

——不限购！

这是很多人考虑公寓的主要原因之一，也是当前与住宅最大的区别。

在住宅限购的城市，这无疑给人提供了非常低的购房门槛。当然，现在北京、深圳等城市也对公寓施行限购政策。

总体来说公寓是有利有弊，如果大家想买，也一定要仔细甄别出什么样的公寓是有价值的才行。

哪种公寓有购买价值？

地段好的

如果处于交通便利的核心地段，且有成熟配套，比如学校、商圈或者产业集群等，这些人群集中的地方，都比较好出租，租金收益比较稳定。

租金回报率高的

公寓投资的主要回报就是租金，按照国际上专业的理财标准，一个物业的价值与投资是否匹配的标准是15年。

也就是说，准备购买一个公寓时，不妨首先计算下15年内靠租金能否收回成本？

当然，不是必须15年回收才能买，国内很多公寓达不到。其实只要前期租金能覆盖你的月供，这就是非常不错的。因为随着物价贬值，租金每年都在增长的。

选择城市很重要

在一线城市核心地段或者未来具有相当潜力的地段是值得购买的。而部分二三线城市公寓的火爆，其实只是限购让需求被挤压，而产生的假象。

最后阿历要提醒一下，公寓的价值在于长期持有，因为交易成本太高，所以不要对公寓抱有短期投资的想法。

如果你本身有一套住宅，被限购不能再买住宅的话，去投资一套优质的公寓，是完全可以的。

如果是刚需首套房，建议还是攒攒钱，或者等政策松动，入手住宅比较好。

这两年，楼市开始因城施策，于是经常有不同城市的各类楼市调控新政出台。

这边恩施（楼盘）发布了限跌令，那边西安（楼盘）又出台了最严限购令；这边太原（楼盘）土地流拍，那边深圳土地又被疯抢。许多朋友感到跟不上节奏，不知道新政出台对自己所在的城市到底有什么影响，下一步到底怎么办才好。

确实，2019年，每个城市的楼市早就不能一概而论了，但是我们的读者又遍布全国，总是单说一个城市对其他读者不公平。

为了解决这个问题，给大家的买房、投资更准确的建议，我们下个月开始将启动全国10城市巡回私享会，我和小司文化另外四位理财大咖，将在两个月的时间内为这些城市的朋友带去最前沿的，最实用的买房、理财、保障建议。

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文章来源:阿历观楼市