2022年8月，国家住建部就曾发布国家标准《民用建筑通用规范》的公告（以下简称“新规范”），编号为GB55031-2022。住建部称，该规范自2023年3月1日起实施，为强制性工程建设规范，全部条文必须严格执行。

2023年3月1日起，住建部发布的强制性文件《民用建筑通用规范》正式实施，其中关于外墙面层计入建筑面积的规定引起舆论热议。

小编看到规范后的第一感觉，哎呀，这公摊面积也太大了吧？老百姓又得多花很多钱才能买到自己心仪的房子。

后来深入的研究了一下，外墙面层不同于外墙面，如下图所示：

红框部分为墙体，1、2属于外墙面层部分，面层厚度一般为20mm左右，也就是2厘米左右，总体计算下来，产生的差距不会太大，也就是说，新规范则将外围护结构外表面所围空间的水平投影面积全部算入建筑面积。

根据住建部网站的名词解释，围护结构指围合形成物理封闭建筑空间的墙体(柱)、门、窗、幕墙等，这意味着外墙面抹灰、装饰面、装饰性幕墙等水平投影面积都需要算入建筑面积。

这项规范的实施，是否影响房产面积计算，进而影响房价呢？

简单点说，新规前是算的结构面积，新规后算的是建筑面积（包括面层，保温层等）！这么算来，很多人出现疑问：是不是以后买的房子产证面积更大，但是使用面积没有增加，真相是不是这样呢？

可以看到，新规范中明确“外围护结构”是一个整体，包括外饰面，我们也可以这样理解，新规范的总体原则——“所见即所得”，即建筑外墙设计完成面就是面积计算线。

新规“面层计面积”实施后，有专家测算：

真石漆墙面厚度在18-20毫米，一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区，建筑面积大约增加500平方米，假设有1000户，则每户多出0.5平方米。而如果是幕墙外立面，厚度在200毫米左右，同样是10万平方米小区，建筑面积大约增加3000平方米，假设该楼盘为豪宅小区，户均面积较大，总计有500户，则每户多测算出6平方米。

对于普通购房者来说，买房时公摊面积会否增多、是否需要多花钱，以及房产证上的产权面积是否会改变。

其实，住建部公布的《民用建筑通用规范》主要是针对建筑设计和工程的标准化规定，而购房人房产证上的面积以及实际买房要花多少钱，其主要依据则是房产测绘部门出具的测绘报告，房产测绘标准没有变，则不影响购房人最终付出的房款。

之所以引起这么大的讨论热度，还从侧面反应出老百姓多年以来的公摊之痛——“看不见、摸不着”，没有哪一户业主能够清楚测量出自家房子的公摊面积，各地测量标准也各不相同。

建筑面积的新计算公式，客观上会使得购房者实际得房率减少。

可能会使购房者实际得房率减少的《民用建筑通用规范》也有其自身的好处：

可以规范房企的开发建设行为，过去的计算方式下各类偷面积的建筑设计非常多，也使得背后产生了很多建筑质量问题和设计问题，比如说飘窗。

可以提升房屋的生命质量，从建筑全生命周期管理角度来说，如果外墙计入房屋面积的话，对这部分的投入就会增加，有利于提升房屋的生命质量。

（假舟楫者）