今天继续来分析罗湖。

先来仔细说说罗湖的板块区域分布。

图源：乐有家

罗湖不大，但是板块划分非常细。

罗湖东北和西北两边分别是梧桐山和银湖山，中间只留了一个狭窄的通道地理位置决定发展条件和发展方向。

所以，过去罗湖一直是东西走向发展，而不是北向发展。

由于板块很多又很密，不太好分辨，所以我给大家总结了几个特点让大伙更好地去辨认罗湖的板块。

边缘山边板块：莲塘 银湖

西部近福田板块：泥岗 笋岗 宝安南 蔡屋围

南部老城区板块：东门 人民南（罗湖口岸 国贸）黄贝岭

中部洪湖辐射板块：洪湖 水贝 翠竹 水库（百仕达）

北部近布吉板块：清水河 草埔 布心

今天先分析西边靠近福田的4个板块。

蔡屋围

蔡屋围是罗湖传统的金融商业核心区，过去曾经是罗湖地标的聚集地，曾经深圳的最高楼地王大厦、京基100大厦都在蔡屋围板块。

当下蔡屋围板块的优势是以万象城为核心的商圈以及京基260万㎡的旧改。

商圈能维持一定的人流量，但是对片区而言已经属于成熟稳定的配套了，对片区的发展影响离没有那么大，所以蔡屋围的未来还得看旧改。

京基的旧改已经于2021年开始动工，不需要等太久，我们就能见证蔡屋围片区的界面大改善。

不过客观地说，虽然蔡屋围的旧改体量很大，规划也很高大上，但是我还劝大家不要有太大的期待。

如今深圳的旧改不可能复制当年大冲旧改的神话，直接靠一个旧改带飞整个片区，是不可能了。

关注楼盘：

蔡屋围的二手楼盘老小区居多，靠近万象城商业的楼盘楼龄会小一些，可以留意两个二手楼盘

中海天钻，2015年小区，挂牌均价9万/㎡

片区内唯一一个10年以内楼龄的楼盘，当初入市的时候也是豪宅定位，价格最高曾经到过11万/㎡。

最近的成交单价已经跌到8.2万/㎡，楼盘多数是100平的大户型，适合罗湖本地的改善客，毕竟靠近万象城，配套成熟。

但是楼盘紧邻着滨河路，车流量大有严重的噪音污染，另外楼盘还靠近一个污水处理厂，缺陷也很明显。

我觉得8万/㎡低价抄底是不错的，但是9-10万/㎡以上单价接盘就不划算了。

幸福里雅居，2009年小区，挂牌价10.32万/㎡

华润万象城配套住宅，楼龄大概15年左右，最小面积95平，产品都是改善户型，在罗湖来说是比较少有超高层住宅，最高是48层。

和中海天钻一样，这样的罗湖次新盘千万不能追高，抄底价买入，搭配上周边成熟的居住配套，未来保值的能力还是不错的。

除了上面这些楼盘之外，大伙也可以关注蔡屋围旧改的新盘，但罗湖的新盘定价普遍偏高，7-8万/㎡的单价是常态，到时候旧改新盘准备入市的时候，可以对比一下周边二手房价格再决定。