泥岗

泥岗直接和福田接壤，和福田就只隔了一条泥岗东路。

因为地铁交通便利，加上保泥岗农民房多、商品房也大多老化严重，房租偏低，所以泥岗成为很多福田打工人的租房首选，属于福田的睡城板块

在这种情况下，支撑泥岗片区价值的人群就不再是本地土著，而是福田外溢的打工人。

虽然有外溢群体，但是泥岗自身的缺陷很大。

泥岗是罗湖比较罕见的农民房聚集的板块，加上商品房楼龄老，这导致泥岗只能吸引福田工作的人在这里租房停留，而不是买房。

因此泥岗也是罗湖房价垫底的区域，片区成交价格在4-5万/㎡之间。

当然泥岗也有旧改项目，但是泥岗旧改太慢了。

早在2016年村民*大会就已经同意旧改了，如今8年过去旧改项目才刚刚立项，而且旧改没有包括金湖花园、大地苑、梅园小区这一批老旧住宅。

长远来看，旧改对未来泥岗的发展，不会有太大的刺激作用。

关注楼盘：

星湖花园 挂牌价6.06万/㎡ 2005年小区

星湖花园属于泥岗片区的标杆楼盘，突出的优势是楼龄。

星湖花园分为了四期，一期比较老是1995年的，最后的四期是2005年建成，泥岗其他二手楼盘基本都是90年代的楼盘，星湖花园有“00后”，楼龄优势明显。

星湖花园是泥岗片区流动性比较大的小区，产品主要是小面积户型，最新一套65平的2房成交价格是342万。

银晖名居 2005年小区 挂牌价5.7万/㎡

罗湖二手房先看楼龄，银晖名居能在泥岗脱颖而出，和星湖花园一样也是靠楼龄，

但和星湖花园不同的是，银晖名居是独栋、无花园社区，居住属性打了折扣。

和星湖花园一样，名居的户型基本也都是小户型，但是银晖名居的户型更夸张更小，没有两房，全是24-38平的1房户型

这种小区、这种产品，买来自住的可能性是比较小的，多数都是买来出租赚租金。

最近小区成交的一套是38平户型，总价200万，市场租金大概3600元，租金回报率大概为2.2%。

之前文章我们放过这张租金回报率的图，整个深圳地铁房租金回报率达到2.2%，就能进入前10了。

银晖名居的租金回报率，放在整个深圳算是很不错的。

由于文章篇幅受限，今天的罗湖板块分析只能先写到这，罗湖其他板块的详细分析，我们后面的文章再继续给大家更新，记得关注我们账号持续追更。

总结一下，如今罗湖只适合两类群体购买

1.在深圳有多套优质房子但还有余钱投资的。

可以考虑小户型投资，赚取租金收益。我上面说了罗湖的租金回报率比较高，重点关注1号线、2号线、9号线沿线的板块，比如人民南、东门、宝安南板块的小户型

2.只想要拥有罗湖学票的家长

罗湖的平均教育水平比较高，因为小户型存在，导致名校学区房价格并不高，比如螺岭外国语对应的小区东门168，最低只需要200万以内。

如果为了单纯给孩子上名校的机会，是可以考虑的.

以上两种人群的选择，都基本放弃了房价增长的机会，如果你是抱着房价涨不涨无所谓的态度，只是为了学位或者只想要赚取租金，可以考虑买入罗湖。