层高缩水，是商品房买卖中常见的纠纷，许多购房者为此走向维权之路，结果却往往难如人意。
湖南长沙的莫先生就遇到了层高缩水的烦心事，为此起诉开发商，一审输了，二审赢了，莫先生是如何实现逆转的呢？
买房遇上层高缩水
2017年，莫先生与ZH公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，购买后者开发的房屋一套。合同约定：
该商品房所在楼栋主体建筑结构为框架 剪力墙，建筑层数2层，其中地上2层，层高为5.6米。
本合同所述房屋室内层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。层高低于合同约定值超过5%的，买受人有权解除《商品房买卖合同》。买受人解除合同的，出卖人须在买受人提出解除合同要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按实际交款日同期商业银行活期存款利率付给利息。买受人如行使合同解除权的，应在办理房屋交接手续之日起15日以书面形式行使该项权利，否则视为放弃合同解除权。
合同对商品房层高的陈述为标准层单位层高，但首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准。
签订合同以后，莫先生支付了房款，ZH公司也按约交房。但是，莫先生验收房屋时，发现第二层层高与合同约定严重不符，实测第二层层高只有3.95米。莫先生又委托某公司对二楼面积及层高再次测绘，《测绘报告》确认实测层高与合同约定相差1.65米。莫先生向ZH公司提出整改、赔偿损失等要求，遭到拒绝，遂诉至法院。
庭审现场激烈交锋
一审中，ZH公司认为此房屋符合规范和合同要求，政府相关部门对房屋相关质量验收合格。对于莫先生提供的测绘报告，ZH公司认为是莫先生单方委托商业经营属性的装修工程公司所为，不具有权威性、独立性，不能作为依据。
ZH公司也向法院提交了多份证据：
证据一、涉案物业销售宣传资料和销售前后的现场照片（光盘），拟证明其在销售宣传资料中已经明示了层高一层5.6米，二层3.9米，原告对此已明确知晓；其在涉案物业显著位置悬挂了巨幅海报，明示层高一层5.6米，二层3.9米，已经尽到了明确的告知义务；
证据二、《预测绘说明》，拟证明《预测绘说明》里楼层面积对照表记录，一层层高为5.6米，二层层高为3.9米，已经在长沙市房屋产权登记管理中心审核备案，ZH公司交付的物业符合合同约定，无违约行为，无需承担何违约责任；该《预测绘说明》审核备案时间是在原告购房之前，根据合同约定，层高应当以该《预测绘说明》记载为准；
证据三、房地产勘测报告书，拟证明：1、一层层高5.6米，二层层高3.9米；2、一二层层高与报建图基本一致，即物业勘测与报建时政府审批批准的层高是一致的。
证据四、楼栋立面图，拟证明设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米，通过了审批，并由长沙市房地产测绘队测绘。长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况与报建图基本一致，一层层高5.6米，二层层高3.9米。
对ZH公司提交的证据，莫先生也提出了异议：其从未看到过被告宣称的销售照片资料、宣传广告等；合同明确约定房屋层高为5.6米，其按该层高支付了同等价格的购房款。
一审驳回原告诉求
一审法院认为，本案争议的焦点为被告交付房屋的二层层高是否构成违约及是否承担违约责任的问题。
首先，合同中约定的商品房层高为5.6米，实际上二楼层高为3.9米，双方对该事实均予以确认。被告庭审中提出因为该处只有一空不能填写两个层高，该商品房买卖合同中的层高系标注的第一层层高的合理解释，且根据合同约定“首层及顶层单位的层高与其余标准层单位层高存在差异，具体以政府审批文件为准"，故被告对一层与二层的层高差已履行告知义务。
其次，合同中约定“该商品房层高为5.6米"，但双方并未明确该层高系一层层高或是二层层高。房屋层高是否符合要求应以政府批准的规划设计为准。楼栋立面图显示：该栋设计、报建、审批、测绘的一层层高5.6米，二层层高3.9米。长沙市房地产测绘队出具《房地产勘测报告书》，认定实勘情况为：一层层高5.6米，二层层高3.9米。这说明被告所交付的房屋两层层高与该房屋的设计、报建、审批等要求的房屋层高一致。故被告交付的房屋符合政府审批的规划设计要求，原告所主张的房屋二层层高应为5.6米于法无据。
最后，涉案房屋一层、二层层高差达1.7米，明显可以识别，原告述称其对房屋实际情况、屋高不知情，明显不符合常理，法院不予以采纳。被告就涉案房屋二层层高与一层层高不一致向原告履行了告知义务。故被告交付的涉案房屋符合规划设计要求，原告要求被告承担违约责任、赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，法院不予以支持。
一审法院判决：驳回原告的全部诉讼请求。
二审：撤销原判，开发商赔偿业主损失
莫先生不服一审判决，提起上诉。
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，双方合同约定的商品房层高为5.6米，但交付的涉案房屋二楼实际层高为3.9米，即使涉案房屋二层实际层高符合设计、报建、审批、规范等要求，也不能据此认定符合合同约定，故ZH公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。ZH公司称莫先生购房前对涉案房屋二楼层高为3.9米等状况知情并认可，但没有提供确凿充分的证据予以证实，故法院不予采信。本案中，双方在合同中就层高误差的违约责任没有进行约定，但涉案房屋二楼实际层高确与合同约定不符，使涉案房屋在通风、采光、使用等方面受到影响，且在一定程度上降低了涉案房屋的交易价值，根据公平合理的原则，ZH公司应向莫先生适当赔偿损失为宜。
二审法院判决：一、撤销原判决；二、ZH公司赔偿莫先生损失9万余元。
提醒：层高缩水原因多，情况复杂
经过一波三折，莫先生终于打赢了官司。
房质网提醒购房者，目前普遍适用的《商品房买卖合同》文本只对商品房的层高数值有约定，鲜有对房屋净高进行约定。而在现实中，商品房的实际层高与合同约定不符屡见不鲜，原因也是五花八门：
一、开发商变更规划
在商品房建设中，开发商不得擅自变更建筑的规划和设计。但是，实际建设中，因各种因素的影响，开发商经正规手续变更规划、设计的情况时有发生，从而导致商品房层高发生变化。
二、施工方把关不严
还有一种情况是施工方把关不严，出现施工失误，致使实际层高与合同约定不符。
三、开发商故意隐瞒
有的开发商故意隐瞒房屋实情，欺骗消费者。根据《商品房买卖合同》规定，虚报层高欺骗买受人的，买受人可以根据《合同法》的规定，请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销《商品房买卖合同》，并可以开发商赔偿的损失。
而莫先生的遭遇告诉我们，要认定开发商违约绝非易事，一旦走上诉讼程序，更是旷日持久。因为法院在审理该类案件时，既要参照面积误差处理原则的同时，需要结合我国现行的《住宅设计规范》来衡量开发商违约行为给购房者造成的实际损失，同时根据开发商违约的情形确定购房者的举证责任和应达到的证明程度，最后基于公平原则和诚实守信原则做出公平公证的裁判。
买、卖双方在签订《商品房买卖合同》时，可以就层高误差或存在可能的设计变更问题进行约定，有备无患，避免诉累。在纠纷产生之后，购房者不妨试着寻找经验丰富的专业机构，比如房质网，与开发商展开谈判，以在短时间内争取最大利益。
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