前海还是后海，这是一个问题。

出品 / 深圳乐居 ID: szhouse

作者 / 饺子

前海还是后海，看似毫无悬念的选择题，难倒了众多购房者。

5月15日，前海一宗宅地出让吸引了深圳历史上首次16家巨头、三家巨无霸房企联合体参拍，前海成为深圳楼市的焦点。

其实，近几年乘着总部经济的东风，前海基建逐步兑现，居住物业陆续入市，从2015年的约5万/平，到如今均价10万 ，房价逐步走高。

在高层建设层面，前海已经被拉到绝无仅有的地步。

但过去这些年，深圳楼市的皇冠属于深圳湾后海。

过去10年，后海诞生了深圳湾1号、华润深圳湾万象城等一众顶级豪宅，聚集了阿里、华润等总部或区域总部。

当蓬勃发展的前海与相对成熟的后海一同闯进视野里，面对这两大有望成为深圳楼市顶点的区域，购房者究竟该怎么选择？

带着这样的问题，乐居实地走访了前海和后海，力图为大家呈现它们的真实模样与有可能的未来。

专属时间开启，后海先发制人

前海和后海都是从一片滩涂开始，由填海而成。

后海自2003年左右开始，开始为深圳楼市批量供应海景豪宅。如2006年，半岛城邦一期开盘，均价9000元/平。

随后，以2008年卓越维港开盘均价2.8万/平为起点，后海房价走向豪宅化。尤其是2015年蛇口自贸区的挂牌后，后海房价又进一步跃升到5万 ，再到如今深圳湾1号的20万 ，深圳可以说是进入了“后海时间”。

后海新房房价变化的同时，二手房也不遑多让。

尤其恒裕滨城二期最为典型。2015年恒裕滨城二期开盘的均价约11万/平，当天卖出九成。在2018年，它成为深圳首个单价破20万 的二手房。如今，链家上显示二手均价达25.7万/平。5年时间里，涨幅达到了133.6%。

相比后海的提前发力，前海的发展则稍显滞后。它是在2010年随着《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》的批复而诞生。

然而，实质上直到2015年前海蛇口自贸区正式挂牌，前海才真正地来到人们的视野中。也是这一年，前海楼市迎来转折点。据搜狐焦点报道，2014年前海成交均价为3.5万/平，2015年为4.9万/平，涨幅达到39.2%。

到如今，前海整体新房价格仍维持在10万 的水平。比如2019年11月28日开盘的招商领玺均价为10.8万/平，开盘4.5小时456套房源全部售罄；两天后颐湾府开盘，均价10.2万/平，367套房去化率达九成。

综合来看，前海不仅在发展时间上稍显滞后，发展脉络有所阻碍，片区内也是受限于商品房供应数量，以及限价的规则，使得片区目前人气颇旺，但前海房价和后海仍有较大差距。

前海规划高规格，聚焦未来爆发力

脱离区域、配套讲价格，都是耍流氓。对比前海、后海的配套，更能够从现有价值来判断价格的匹配度。

片区人气前海和后海最大的卖点之一是海景。 但是在海景视野上，前海沿海区域，甚至是前海片区内，住宅产品都是极少的，反而是如首排的恒裕前海金融中心等，多是商业、写字楼等产品。 且前海片区目前还在发展过程中，放眼望去，还有比较原始的大片草地，人流也较少。

前海湾地铁出来后看到的景象

而后海区域内，目前已经是住宅项目和写字楼等商务产品都已经有所发展，环境相对纯粹，聚集了深圳湾春茧、春笋、人才公园、后海总部，华润深圳湾万象城、海岸城、保利剧院等一大批的顶级豪宅和知名企业总部，人气也更为集中。举个简单的例子，深圳市级活动等进行烟花秀，所衍生出的“烟花房”概念也是源于后海。

片区配套

除了片区内产品类型和数量的多寡，配套才真正是营造片区氛围的重要条件。

• 文娱

后海的文娱配套相对齐全，典型的代表便是15公里深圳湾滨海休闲带以及人才公园。

除此以外，后海还规划有36万平米的深圳湾广场，设计理念大概形容为“漂浮在公园上的榕树群”。 相反，前海目前已经落地的文娱配套并不多。而在后期的规划里，有45万㎡的桂湾公园和18万㎡的滨海演艺公园，分别是按照伦敦凯德公园及纽约中央公园的标准来建造；