❶ “不得不建”的超级社区

2018年6月16日，俄罗斯世界杯D组的一场比赛中，首次进军决赛圈的冰岛队1:1战平豪强阿根廷，创造了历史。而中国球迷则在赛后发现了新的吐槽点：

冰岛全国总人口才34万人，尚不及北京天通苑小区。在中国，咋就选不出适合踢足球的23人呢？！

这个著名的“冰岛梗”迅速出圈，也让国人对当时“亚洲最大社区”的天通苑产生了新的认识。

1999年，顺天通房地产开发集团建工完成了天通苑，这个占地面积7.7平方公里的大型社区，总规划建筑面积600多万平方米（相当于北京故宫的3倍），辖区人口约37.9万，被“盛誉”为：

土著的迁徙地，北漂的宿命场。

超级社区的出现，是存在历史原因的。

我们常说，1996年的分税制改革对中国经济、政治模式的塑造意义极大。例如经济学家许成钢等人认为，改革开放的前20年间，中央政府完整地保留了人事组织与外交司法的权力，却把财政与产业的主动性交予地方政府，从而开启了各地的良性竞争。

但在世纪之交的税改及国企改革过程中，地方政府的税收收入被大大削弱了。作为补偿，地方政府获得了土地出让收入金，成为地方政府维系一般公共预算、开启强力产业政策与基建项目的新动力。

在很大程度上，这种内生的扩张冲动，是导致2004年房改新政获得压倒性通过的重要原因。自此，“土地投放—竞价拿地—后续开发—销售回笼—土地再次投放”的螺旋上升通道畅通无阻，且大型社区越来越受到青睐，毕竟，社区配套设施人均成本随着社区规模的增大而降低。用直白的话来解释：

一个羊也是赶，两个羊也是放！反正建一幢楼需要配套水、气、电、公交地铁，还不如多建几幢…

因此进入21世纪以来，在“太阳最红，房地产最亲”的轰轰烈烈的房地产开发大潮中，完工于上个世纪的天通苑慢慢地“泯然众人”了，“亚洲第一大盘”的殊荣已经落入了贵州省贵阳市的“花果园”小区。

2010年7月，为了彻底整改棚户区的环境，贵州省决定将贵阳市最大的“城中村”彭家湾片区，交由本地开发商宏立城集团改造。2011年，宏立城又拿下了临近的五里冲片区改造项目，两个“城中村”改造项目相组合，就形成了日后的花果园项目。

较为特殊的是，花果园项目位于贵阳市中心区域，棚改成本较高。例如这两个片区的拆迁标准高达5500元/平米，涉及到的住户接近2万户，且通过限时奖励的方式鼓励拆迁。因而最终的拆迁成本约为：

100亿元。

曾因山水黔城项目一炮而红的宏立城集团成立于1998年，花果园是它承接的第二个房地产项目。在竞标成功时，宏立城的总资产仅为35亿。

同时，贵州省的经济水平与人口结构也决定了当地房价难以出现惊天溢价。例如在2012年，贵阳市人均GDP在全国地级市中排名141位，这是宏立城采取开盘价不到4000元的低价策略的重要原因。

如何平衡高成本与低售价，缓解自有资金的沉重压力？这是摆在开发商面前的一个现实问题。

根据“羊毛不会出现在猪身上”的宇宙真理，超大规模、超高密度的房地产开发模式，成为宏立城的不二选择。

一方面，花果园把规模效应的精髓发挥得淋漓尽致。它是国内最大的开放社区和棚户改造区，总面积超过10平方公里，总建筑面积1830万平方米（比北京天通苑与回龙观面积之和还大）；除了建筑配套设施外，宏立城还包揽了相关的12条市政主干道的项目规划。