转自“北京四中院2019年十大典型案例”

案例八：不考虑历史因素机械认定公房承租申请人住房条件而不予更名系明显不当——蒋某诉北京市东城区人民政府公房管理行政答复案

【裁判要旨】认定公房承租申请人住房情况时，应综合考量历史及现实因素。公房管理部门将一套房屋拆迁安置为包括涉案房屋在内的两套房屋的情况分别进行考虑，机械地认定另一套房屋系申请人在他处另有住房，并以这种非申请人造成的变化来认定其不符合无其他住房的更名条件，作出不予办理更名手续的答复系明显不当。

【基本案情】宋某森原承租北京市东城区泡子河东巷的一处房屋4间，宋某忠系宋某森之子，原告蒋某系宋某森之儿媳。1995年9月，宋某森、宋某忠、蒋某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，拆除前述房屋4间，直接安置到朝阳区花家地西里包括涉案房屋和另一处房屋共两套4间。1995年，宋某森、宋某忠分别与北京某物业管理中心签订《托管住宅租赁合同》，宋某森承租涉案房屋，宋某忠承租另一处房屋。2000年5月14日，原告蒋某和宋某森的户籍由东城区泡子河东巷原承租房屋迁入涉案房屋。宋某森于2003年1月30日死亡。宋某忠、蒋某于2017年1月5日离婚，约定涉案房屋归原告所有，另一处安置房屋归宋某忠所有。

2018年1月，原告向北京市东城区房屋土地经营管理一中心景山分中心(以下简称景山分中心)邮寄申请，要求将涉案房屋承租人变更成原告。2018年1月22日，景山分中心对原告作出《答复函》，认为原承租人宋某森去世时原告蒋某与宋某忠婚姻关系存续，且有共同居住房屋，不符合无其他住房的更名条件。原告不服，向北京市第四中级人民法院提起行政诉讼，请求撤销该《答复函》。北京市第四中级人民法院于2018年12月24日作出(2018)京04行初922号行政判决，认为被告作出的《答复函》事实不清，主要证据不足，故判决予以撤销，并判令景山分中心在法定期限内针对蒋某的变更公房承租人申请重新作出答复。2019年2月15日景山分中心作出被诉答复，仍认为宋某森去世时，原告蒋某与宋某忠婚姻关系存续，且宋某忠承租安置的另一处房屋(因夫妻互为家庭成员，一方有房即视为夫妻都有住房)，故不符合无其他住房的更名条件。原告不服该答复，于2019年4月12日向北京市第四中级人民法院提起诉讼。

【裁判结果】北京市第四中级人民法院经审理认为：《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。上述规定为目前政府公房管理部门行使房管职权，审查申请人承租资格、办理变更承租人手续所遵循的依据。蒋某是否属于具备申请人承租资格的家庭成员是本案争议的焦点。涉案房屋系由1995年宋某森承租的北京市东城区泡子河东巷一处房屋拆迁安置而来，衡量蒋某是否具备申请人承租条件，应将其在上述房屋拆迁时的情况作为一个整体进行考查，并根据上述事实情况作出综合判断。被告在第一次作出《答复函》时，未审查1995年北京市东城区泡子河东巷原承租房屋拆迁时，原承租人家庭成员的户籍情况、居住情况、有无住房的情况以及安置为涉案房屋后原承租人家庭成员的上述状况是否发生变化；亦未明确发生的变化是否属于申请人违反诚信原则、刻意规避公房管理规定造成，以及如发生的变化非申请人造成则是否影响其居住权益、是否存在显失公平。

本院在(2018)京04行初922号行政判决书中指出上述问题后，被告虽然在重新作出的被诉答复中查明了1995年北京市东城区泡子河东巷原承租房屋进行拆迁安置以后，原承租人宋某森家庭成员的承租情况和家庭成员关系变化情况，但仍未将原承租房屋拆迁安置为涉案房屋和另一处房屋两套房屋的情况作为一个整体进行考虑，被告机械地认定拆迁安置的另一套房屋系原告在他处另有的住房，并以这种非原告造成的变化来认定原告不符合无其他住房的更名条件，对原告作出不予办理更名手续的答复，明显不当，本院依法应予撤销。本案一审判决后，原被告均未提起上诉。后经了解，被告为原告办理了房屋承租人变更手续。

【典型意义】本案裁判有利于引导行政机关在行政执法中发挥社会主义核心价值观正确的价值引领作用，以彰显行政执法明辨是非、崇尚和追求社会公平正义的价值导向。公房管理机关在确定申请人是否具备承租条件时，在按照公房管理规定进行审查申请人是否具备承租资格的同时，还应结合诚信为本的社会主义核心价值观，对申请人的条件进行综合衡量。如申请人客观上不具备承租条件，但这一结果并非申请人自身原因造成，以此不予变更承租人则有显失公平之嫌，没有发挥出社会主义核心价值观正确的价值引领作用，也不利于从源头化解矛盾纠纷。反之，申请人违反诚信原则、采取刻意规避公房管理规定的方法，即便客观上达到具备承租条件的目的，亦应坚决不予变更，以彰显行政执法明辨是非、崇尚和追求社会公平正义的价值导向，进而促进社会全体成员诚信友善、遵纪守法。

北京航空航天大学法学院教授、博士生导师王天华

【专家点评】公房承租关系是一种特殊的法律关系。其特殊性在于，公房这一现象本身有时代烙印，公房承租资格的原始取得往往与承租人的职业、身份有关，这种职业、身份又不见得一成不变。加上改革开放以来，随着城市房地产市场的迅猛发展，公房本身成为拆迁对象后，公房承租人作为拆迁安置对象，又须面对承租客体的变动(如面积增加或套数增加)与升值等问题。如何在时代变迁中以法律思维解开公房承租关系这一特殊法律关系中的疙瘩，确保公房承租人的基本生活条件乃至自由与尊严对于法律适用机关而言，是一个考验。

本案中，系争两套公房是二十余年前的一套公房经拆迁安置而来，原始承租人(原告前夫的父亲)在十余年前死亡；原告与其前夫作为合法夫妻，又共同生活了十余年；现在，原告离婚后申请将其中一套公房的承租人更名为自己。若像被告所主张的那样，不认可原告的更名申请，那么原告将因为离婚而陷于无公房可承租的困难境地。在当下的房地产市场、房屋租赁市场环境下，这无异于一笔巨大的财产损失。显然，法律不应当让原告来做“是婚姻自由还是承租公房”这一道选择题。《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。本案判决对该规定的理解与适用是正确的。