我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

关注“北京房姐” 微信公众号，加入知识星球"北京买房" 进行提问，有问必答，全程指导买房

提问：房姐，你好，我是长沙户口，未来在北京定居，目前资产。 1，北京昌平硅谷SOHO有一套商住两用价值150，贷款40万，贷款10年，已还3年？月供6000，租金2800。 2，湖南长沙有1套200平的写字楼价值240万，年租金12万，目前有贷款70万，月供9000。贷款10年，已还3年。 3，湖南长沙公寓2套，价值100万，贷款15万，贷款10年，已还5年，月供2000元，租金2200元 4，湖南长沙商铺1套，价值80万，贷款25万，贷款10年，已还5年，月供，3000左右，租金2500元 5，手上目前有120万，年收入100 ，想配置下资产，目前在北京没有买70年商品房资格，用公司买商住两用房合适吗？或者在外地不限购的70年商品房有没有好的标地，您推荐下，年收益10%长沙的115平单价8000二环，可贷款10年。40%，能买吗？盼回谢谢。今天急等回复。

回答：北京不要买商住，流动性太差，涨幅锁死。你名下长沙已经有两套公寓不建议再入公寓。北京可以尝试办个工作居住证 首付积累到200左右入一套住宅。其它城市可以看下 武汉 重庆 广州，这些城市破限购都不难。 你的资产中都是靠租金赚取收益，建议重新配置下，写字楼可以保留，其余的资产建议置换成核心区住宅。

提问：房姐老师好！ 家庭情况：双方上海户口，非土著，两娃，小学，家庭到手收入年60W，目前一套自住140平，去年抵出300万，用JLH，做了我的首套，买了闵行的次新电梯110平，贷款6.5成。老婆原籍杭州，那边还有房票。 目前手上30W。想继续2N，感觉好难，房姐给点建议呢？

回答：家庭收入情况还是不错的，既然有这个收入水平，说明能力是有的，并且有更好的自然抗风险能力和进一步开源节流的能力。 如果现在的两套房都已经贷足（负债率高于60%），那么两套房存在可以忽略，只适用于增添一些信用卡信用贷备用。 30万首付的选择面很少，但在部分二线城市因为评估问题还可以充当首付。 杭州是不够了，房价接近北京。 重庆30万一套可以买轨交内的小两居地铁次新，加上你的xyk额度，应该可以再凑一套。 注意现金流的计算。

提问：房姐你好，我和媳妇都是sfsd，但是我们已经领证了。现在我俩在北京和成都都有购房资格，以后想定居成都。今年想买一套总价400之内的房子，过两年再买另一套400的房子 问题一：从投资的角度，是先买北京两年后再买成都还是先买成都两年后再买北京预期收益更高？假定先买的那套房子持有时间不低于5年 问题二：北京房价基数已经这么高了，投资增值的空间还大吗？持有5年涨幅50%的话也不算太高，而且朋友都劝我房子流动性低，万一有其他更好的投资渠道(比如股市牛市来了这种)，灵活性太差了 问题三：假定今年先买北京的房子，淘到笋房的概率还大吗？看你的回答是重点关注东三到东四的老公房，有更具体的区域或者小区吗 多谢

回答：你好，大单优先原则，sfsd一定要用在北京。 建议暂时离婚，把各自的sfsd都用完再领证。 或者婚后买房，只上一个人的征信，另一人申请放弃份额，保留一张首套房票。 如果你的朋友们，没有买过6套以上的房子，不懂投资，他们的话都不要信。 北京往年的涨幅规律：涨1年，歇2-3年。每次涨幅40-50%，再回吐10%-20%左右。 如果不是因为2019年的政策压制，北京涨幅一定是紧跟深圳，帝都根本不缺购买力。 房产一定是玩长线的，持有5年才能穿越一个完整的熊牛周期。 北京淘笋倒计时1个月，趁现在看房200套，除夕之前入手。 一年中的涨幅集中在3-5月，如果北京政策利好加把火，很快就点燃了。 总价400以内关注四惠，甘露园，金台路，石佛营，十里堡，再到东风桥酒仙桥，南边劲松十里河，都是可选的类型。

提问：房姐您好，本人计划在田村区域买一套房自住。看到永达逸家一套三居室价格还可以。但是想知道1. 这个小区房子买了5-8年之后是否好出手？2. 田村目前处于海淀区的价格洼地，加强治理之后是否有升值空间？3. 这个房子刚刚超过140平米，算是非普通住宅，有点亏，有无可能请测量公司勘测后更改房本建筑面积？4. 五棵松的永金里社区98年已购公房是否还值得购买？谢谢回答

回答：田村本身的大环境不行，而且没有好学区，交通也一般，所以一直是海淀的洼地，虽然在五环内。升值空间是有的，但老小区不建议碰，淘下次新盘。 相关测绘单位基本不受理此类业务。房产证上的面积是以房管局或建委登记的备案面积为准的，二手房再交易的时候以备案的为准，即使以前是错的，也不再重新测绘和更改。而且单独测绘一套房子的面积是不准确的，需要测绘一幢楼的建筑面积及公摊面积，花费庞大的经费，这个费用个人难以承担。 98年公房可以入

提问：常营的金隅丽景园和北苑的莲葩园，对比都是两居的话，哪个投资潜力更大一些呢？

回答：常营丽景的品质并不好，只能算是基本的刚需上车盘。 不过相比较而言，老北苑的居住品质和未来空间比常营还要更差一些，莲葩园本身的居住密度比较高。 投资的话，除非出现很便宜的价格，这两个一般不选。

提问：房姐您好，想再问一下海淀靠谱的学区，考虑海淀的三居或者小四居，希望好一点的学区，环境也好一些的。子弹850，夫妻年入 150，丰台一套自住房两居，都是京户，宝宝刚出生。

回答：海淀可以看个学区次新三居吧 例如美丽园（海淀实验苏州街），或者世纪城远大园（人大附），郦城（首师大附小），或者华清嘉园（二小华清）

提问：房姐您好！关注您很久了！这是我的首次提问，先谢谢您！我们一家五口（两个老人、夫妻两，一个孩子）都是北京户口。我们夫妻两在京有两套房，一套是东坝75平的两限房，一套是亚运村阳光广场的137平的商品房，贷款200万。两个老人在京无房，但在长春有一套价值150万左右商品房。我们想优化一下房产布局，一是我们夫妻两是否需要优化，如何优化？二是老人在长春的房子是否需要卖掉，在北京购房，总价最好控制在180～260万之间，选哪个位置哪个小区合适？

回答：如果东坝的两限房还在限售期内，动不了也抵押不了的。阳光广场的可以截断抵押出来，没有新的子弹不需要大动。老人票尽早用，长春出掉入北京。截断抵押出的子弹一起用在老人票上，做投资也是一个选择。 260 看下 丰台的 中海御鑫阁、三环新城，朝阳的梵谷水郡、炫特嘉园

提问：房姐好，最近又看了挺多房子，有些疑问，通州乔庄新华大街片区算核心区吗？大兴黄村片区通州乔庄新华，同样楼龄户型的小区通州单价会贵1w多，这种情况是优选大兴么？通州核心区是比大兴核心区能级好很多吗？

回答：整个通州区，都不属于核心区。 一号线，六号线沿线的通州，属于新老通州。 都属于城郊结合部地段。 玉桥属于老通州城区，黄村是大兴线二流地段，枣园相对更好。 分析房子需要具体的房子信息具体的价格。

提问：房姐您好，首套房，公务员没有贷款，目前在马连道有一套公寓，户口过两个月下来，首付可以300万，菜户营附近上班，是考虑在马连道附近买房还是在别处合适呢？因为还有一个落户的问题，是买五环内四环外的新房好还是西城东城的有升值空间的旧房子好呢，现在用不用考虑以后小孩上学的问题？预算500-800最好三居，想听一下您的意见！

回答：上学不用现在考虑，政策风险大需要时在买新房和东西城不建议，投资属性不好 建议看 朝阳 百子湾 朝青 ，丰台 马家堡 、角门

提问：房姐新年好，目标400-500万标的，目前在丰台花乡桥这里工作，以自住为主投资为辅。 1. 请问以下小区单价多少算笋房？谢谢！ 鸿业兴园一区二区、新村一里到四里、首经贸中街1号院 2. 以上片区与看丹桥丰台医院丰台站这个片区的老房子比较，哪个升值空间大呢？谢谢。 3. 另外还想对比一下七里庄那边下面这些小区是否有升值空间？单价多少合适？谢谢。 胡桃园、中建一局北园南园、望园西里东里 谢谢。

回答：5\/4.5\/4.5 看丹桥这个片区是回避的。 虽然未来有地铁，但是没有发展空间 七里庄这一片规划很高，但是每次规划落地，总是打一次折扣。 开盘价很高，过去套了不少人，谨慎对待 4.5\/4.5\/ 5.5

提问：新人首问：房姐您好。现在有2000子弹，用于投资。在国贸和朝青片区犹豫，国贸这边看了新城国际、世贸国际、世茂宮园、瑞安君汇、圣世一品；朝青看的星河湾。感觉国贸片区居住品质很一般，但是价格高，尤其新城国际，换手率高，价格一直涨。星河湾居住品质好，单价比国贸低，但是涨的空间不好评估。请房姐指教，到底如何选择？另外，请教房姐，学区房不利于投资的具体原因是什么呢？

回答：国贸商圈固化，这一片总价高、户型一般得房率低、出租的多、小区就一两个楼、大塔楼、物业费不低、早期很多是涉外公寓，投资不是好的选择。星河湾近年涨幅不大，价值突显，相比更值得入手。 学区房受政策 成绩的影响，风险不可控。你入手一套好的学区房，一但成绩下滑或政策变动，直接贬值10%以上，一般投资需要回避。 如果想投资学区房给两个建议： 1）选择有潜力成为优质学区的板块，需要运气成分，没有学区下跌风险。2）选择学位已被使用降价出售的标的，因为包含套利机会，风险也会小。

提问：房姐，强二线城市同区域同地段，商品房和安置房的差价在多少是合理的呢？

回答：有具体小区，才能对比实际品质，实际价格，才能做到分析。 安置房回迁房的品质有高低，即使是商品房，同地段也有价格5万\/7万\/10万的区别。

请搜索关注“北京房姐”微信公众号，加入知识星球提问，有问必答并送赠送购房内部资料；重要信息只在知识星球发布。