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提问:请问雕叔,220万预算,套二最佳,锦江一区、三区、四区哪些楼盘可推荐啊?
回答: 220万的套二,只能看看一些二手房产品了,目前锦江一区主要集中在红星桥、东门大桥这一带,红星桥推荐看看大王钰城、上锦美地、城市博客VC时代这类,基本都是电梯次新房,而且梯户比也正常,是可也居家自住的。东门大桥这边可以看看蓉上坊一期、天紫界这类,由于地段更好,所以同等预算下,他们梯户比就比较高了,需要你实地感受下能否接受。 锦江三区和四区则主要集中在三圣乡、东光、东湖、攀成钢、沙河堡、川师一带,涵盖的范围非常光了,可选的也比较多,但真要说值得推荐区看的话,也比较少,可以去尝试下,比如望江橡树林(楼盘大,偏刚需)、澳龙名城(房源少,小套二)、翡翠城四期(梯户比高,跃层)、首创娇子1号(三环外,次新,孤独)。 其余的要么太老,要么太密集,整体来说体验不佳,你可以重点多观察下上述的这些楼盘即可。
提问:雕叔老师好,我目前首付预算20个,想投资成都,请问是选市区的老破小的套二,还是远一点的二手房龄新点的套二,或者3环内的套一呢?
回答: 你好,买房有两种目的:一是看重未来(投资),一是住在当下(自住)。虽然很对时候寻求兼顾彼此,但预算少的话,确实只能二选一,非常现实的问题。 如果你首付只有20多万的话,总价即便打满也只有六七十万,这种总价的房子,不论是三环内的套一,还是主城区的老破小套二,又或者近郊远郊的小套二,整体来说,都不具有未来性。 主城套一大多是一些高层标间,一般出租较多,而楼盘本身的品质比较糟糕,只能说适合挂户、蜗居等。套二的话就是老破小,而且是配套不非常齐全的那种老破小,能有未来吗?如果有未来这么多年来就不会是这个价格了。再者郊区的套二,都只能看一些很偏僻的,或者缺乏地铁和希望的楼盘,从这个角度来说,也是很难有未来。 买对房>不买房>买错房!请牢记这一点。 当下这些你看的房子,大多属于在未来道路上“买错房”的边缘。与其这样,真不如不买房,留着慢慢攒首付或者另作他用保守理财啥的,也比就此买入了“一动不动产”的好。另外一些剑走偏锋的公寓等,从这个角度看,更不推荐了。 当然,如果抱着纯粹自住的角度来说,我更偏向于你买老破小套二,其实自己打整改造一下,还是会比较舒心的,只是老房子物业、漏水、停车等问题,确实需要去克服,其余的话,不论是内部自住,还是外部的配套,整体来说都比较好的选择了。 而标间套一我说过,自住体验比较差,大多是出租出去了,鱼龙混杂,另外郊区的套二,配套很不齐全,也缺乏自住的意义。
提问:雕叔你好!如何判断二手房卖出的价格合不合适?在您文章中经常看到您提到,二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况,这个怎么理解呢?
回答:判断二手房卖出的价格合不合适,看周边二手卖多少,这个需要多去现在中介门店问问,如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好,以及房龄新,就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素,房价还会受到政策因素的影响。 二手房的价格是由买卖双方自行决定,市场冷,二手供应量大,业主为了卖掉可能选择降价,反之亦然。 新房就不是这样,开发商能制造出市场很热的幻觉。
提问:雕叔你好,请问,投资买房,总高三十二层左右的高层住宅,十楼以下的低楼层,还值得买吗?
回答:你好!低楼层主要是通风采光的问题。首先这要看是边户还是中间户,同样的楼层,边户和中间户的通风采光还是差距比较大的。 还有就是十层以下是十层呢?还是五层还是三层?这个差别还是很大的。 一般来讲,五层以下大部分客户就忌讳了,六到十楼投资的话还行。 事实上,房源一房一价,高层住宅中高楼层的定价也比较高。 作为投资,六到十这样的楼层,性价比还是很高的。 在将来的二手房市场上,他的二手房表现与中高楼层的差距会缩小。 能不能买低楼层的住宅,总体还要看楼栋,看所购买楼栋在小区当中的位置,该楼栋和周边高楼之间的位置分布,有些楼栋楼间距很大,周边高楼对它没有遮挡,低楼层的通风采光是完全没有问题的,而有些则受影响很大。 确实有些买家就喜欢低楼层,但是这种客户不多,占比很小。 投资买房,流动性很重要。 投资性购房的接盘侠最终也是自住客,要选大部分客户能接受的楼层。 所以同样是买房,同样是买一个楼盘的房子。怎么选房?也是有窍门的。 不过有些二楼户型会带大平台。就是那种旁边有底商,底商的楼顶就是它的大露台。这种房子,也有很多购房者会喜欢。
提问:三无人员可以买成都哪里,需要离地铁近。
回答: 三无人员是指什么呢?在成都无户口,无社保,无工作? 目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的,也就是说你没有社保和户口,就没办法购买住宅,所以如果还想在成都,而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话,那么我们只有一条路,那就是去购买不限购的产品。 这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。 一般都是说的公寓,成都目前不限购,而且很多都是临近地铁口,成都地铁还算比较发达,所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口,都密密麻麻地布局着很多商业公寓。 像骡马市的富力公馆;红星路的红星国际;牛王庙的天紫界、茂业豪园;塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等,不胜枚举。主要还是看你的预算,一般预算充足的话,都是非常好买的,建议你可以在地图找房页面好好看一看。
提问:雕叔,求助!之前我们打算是买学区房的,但是你也知道当下学区房政策变动较大,我们现在非常犹豫,不知道怎么看待这个政策,成都的学区房还能买吗?如果可以买的话,又该怎么买?
回答: 你好,学区房改革,打破的是教育资源的垄断,这个大趋势是不需要去质疑的,总的来说,你可以尽量去选择兼顾居住属性的,而不是纯粹图老破小挂户的学区房,政策在向多校划片倾斜,最终收益的,是这些兼顾彼此的片区和楼盘。 学区房改革可能是房住不炒之后,下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩,学区房正在利空,未来学区资源会越来越平衡,走入教育平权时代。 但是从政策上来说,未来中国是肯定会逐年出政策,调控解决教育不平等的问题,相关政策可能会有延续性。打破教育垄断,均衡教育资源,任重而道远。 那么成都学区房还能买吗?能买,只不过未来房子价值核心仍然是品质。 我建议三点。 (1)把房子居住属性放在首位,尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘,与此同时,还带有一定学区属性的楼盘,比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。 (2)看重更好的教育区域,未来多校划片会是主流,整体来说看一个区的教育均衡程度,目前教育是有区与区之间的教育壁垒的,比如青羊领衔的,不会去发展你金牛,锦江领衔的,也不会去照顾成华,因此教育均衡程度,还是要着重青羊、锦江这种区域。 (3)远离老破小,摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户,但是唯一的学区优势被分散后,那么自然荡然无存,虽然总价不高,但毕竟学区的利空大于房产的投入,得不偿失。
提问:听说鹤岗几万就能买一套房,国内还有房价这么低的其他城市吗?
回答: 像鹤岗这么低的不好找,但确实也存在不少房子“白菜价”的城市。甘肃玉门、云南边境等地方,单就黑龙江省来说,很多城市的房价都挺低的。比如离鹤岗不远,有个叫伊春的城市,在这个地方,一套下来五六万的房子也有背负着沉重房贷压力的人或许不解:对于先后经历了两轮暴涨的中国楼市来讲,为何还存在如此便宜的房价? 其实看下来,这些房子“白菜价”的城市,无一不是经济增长缺乏动力、人口持续净流出的“收缩型”城市。有些地方可能花了几十年的时间提高了城市化率,人口纷纷从农村流向省内的城市。但当越来越多的人口流入城市,但是城市又没有重要的经济支撑,或者原有的支撑逐渐消耗殆尽的时候,大家就都面临着无活可干、无钱可挣的局面。 越来越多的人口向经济比较发达的城市流动,也就成了一个必然的事实。人口一直净流出以后,城市的经济就更没有希望了。更没有希望,年轻人就更不想回去了,即便学成回去,恐怕也没有什么用武之地。由此,形成了一种恶性循环。 拿鹤岗这个城市来说,它原来其实是个以“煤城”而名声显赫的资源型城市,早已完成了高度的城市化。 但这个城市的经济结构太单一了,当所依靠的资源逐渐枯竭,城市也失去了向前发展的动力,资源枯竭型的城市,除了鹤岗以外还有很多。都逐渐变成一个十几年来人口持续净流出的落寞小城。
提问:本人双流区顺2资格,想在双流购买一套套三新房,预算在160-180之间,二手,新房均可,希望周边配套设施齐全,请问有哪些可以推荐?
回答: 双流的话,无非是有三个大的板块,一个是双流城区,包括蛟龙港等地,价格低廉,但是和南门衔接度不够。第二个是航空港,目前以二手房为主,稍微杂乱,房价也比较低,比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖,这个区域二手房价格偏高,新房也水涨船高,顺位度不高,或者预算不够的话,一般不好买。 整体来看你180万以内的预算,如果买新房的话,结合到你顺二的资格,是比较推荐去看看华府的,比如可以看一些刚需盘,如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟,因为偏刚需,所以价格还算中庸,而且你的刚二资格,大概率也是买得到的,可以多加关注。 至于二手房,180万的预算在华府就很难买到了,建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三,我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座;蛟龙港(双流城区)的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。
提问:雕叔你好,看中了一套房,准备下手,如何砍价才不会被坑?
回答:砍价几个技巧: 1.硬砍,磨一个最低价出来,让中介去砍。先砍一刀 大的 再慢慢加,把对方价钱也一点点磨下来。当然也得了解到目前的最高出价是多少。 2. 砍 周边,譬如各种税费,家具家电等。 3.谈付款条件,譬如一次性付款再便宜点,回头去做补按揭。譬如贵一点但付款周期拖长等。 4.最后两者价钱接近的时候,给中介刺激,含中介费给你总共多少,砍下来就是你的,砍不动就从你中介费贴。 5.约业主当面谈,穿得朴素一点,在业主面前哭穷;带个小伙伴,唱黑白脸 6.如果比较抢手,最好速战速决,买到才是最重要的。
提问:雕叔你好!请问一下在成都区域内,在你看来,哪个区域的租售比会更好一点?
回答:我不考虑租售比,在房价租售面前,其实不应该过分追求租售比,当然也不能无视租金。 一般现在租售比好的地方,房价都是滞涨的。 租售比高的房子,涨幅都差,不要乱买。 这些小区,既能办公,又是住宅,租金高,房价跌,而且死活涨不上去,一买就被套。 好多人被洗脑,特别喜欢打听租售比,总觉得租售比高的房子价值高,实际上恰恰相反。这个概念也不知道是谁提出来的。 成都的房子,想要租金抵月供,最简单的办法就是时间,房价一涨,房租跟着涨,然后就轻松抵掉月供。2010年贷款买的房子,现在的租金完全可以覆盖月供。 买房的时候,尽量躲着高租售比的买,即使是现在的老破小,也是这样。老破小租金高,就是因为区域发展太成熟了,进入了房价低增长期,但是区域的成熟就使得租金表现越来越高。
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