我国房地产市场的发展，大概可分以下6个阶段

一.第一阶段（1978-1987年）

第一阶段是房改探索和试点阶段。

1978年之前几乎我国没有房地产业，1978-1987年，住房制度改革和土地使用制度改革的启动与探索，房地产价值逐渐显化，房地产市场开始慢慢形成。

二.第二阶段（1987-1991年）

第二阶段是房改全面推进和房地产起步阶段。

20世纪80年代初的土地使用制度还没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯，其弊端随着开放的发展逐渐暴露，改革土地使用制度的任务被提上议事日程。

《土地管理法》的修订建立了以土地使用权为核心的土地使用市场模式，自此国有土地有偿使用模式在全国展开，被称为我国城市土地使用制度改革的“第一次革命”。

三.第三阶段（1992-1993年）

第三阶段是房地产市场波动阶段。

1992年10月，我国房地产业进入高速发展阶段。这一时期，房地产发展的同时，也出现了因过分膨胀而造成的不良局面，主要表现在：第一，房地产的开发规模严重失控，房地产开发投资超高速增长。1992年完成房地产开发投资比上年增长117%，其中海南省增长211%，1993年房地产开发投资的增长速度更是高达165%。另外，土地的出让、转让过多，1992年全国出让土地2.2万公顷，是上年的11倍；

第二，房地产投资结构失衡。虽然到1993年上半年全国房地产开发公司将近2万家，但质量高、规模大的企业并不多。从房地产开发项目的结构上来看，大多数房地产开发公司热衷于开发高档公寓、写字楼和商用住房等回报率高的项目，而需求量大、价廉利薄的普通住宅，则少有企业问津；

第三，房地产市场行为很不规范。各地以炒地皮、炒项目为主的房地产活动异常活跃。

1.房地产市场过热成因分析

（1）经济过热

尽管1991年，当时中央高层的提法还是“保四争五”，但1991年当年经济的增长率比上一年提高了50%以上。1992年10月，党的十四大宣布要建立“社会主义市场经济”，确定了以经济建设为中心，全国各地掀起建设的浪潮，1992年国家投资预算是8000亿元，本已是规模空前，但实际投资达11829亿元。

进入1993年，建设热潮高涨，每天都有500家新公司注册，每周有140家老工厂改头换面成为股份企业；全国都在争建特区赶超深圳，中央政府批准了119个经济开发区，可实际上开放了8700个开发区；1000家房地产公司和10万建筑公司开进了广西小城北海，作为当时全国最大的特区，海南省的房地产比北海更疯狂。