3.房地产金融市场的重大变化

国家有关部门自1998年以来陆续岀台了一系列刺激住房消费，鼓励、扶持住房需求的配套政策。

六、第六阶段（2003—至今）

第六阶段是房地产市场宏观调控阶段。

2003年以后，房地产市场房价波动起伏、整体快速上涨。

2003-2004年是我国房地产业的快速发展期，2005-2008年初高速增长，2008年中-2009年初金融危机形成短暂的剧烈调整，2009-至今迅速反弹增长。

总体上，房地产投资和房产供销呈现快速增长趋势，有效拉动了国民经济快速发展。除2008年为应对金融危机而出台了刺激住房消费的政策外，其他年份的政策主要是稳定房价、抵制投资性需求、增加住房有效供给，政策工具包括土地、税收、金融、行政等。2010年更是针对地方政府建立了考核问责制，并引入了多种行政手段。

1.房地产市场宏观调控概况

2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手，控制房地产投资过快增长。到2008年，为应对金融危机，国家出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，以刺激住房消费。

2009年房地产市场由于中央政府“GDP保8”和刺激内需的政策，全国大中城市房价整体回暖，2009-2010年两年房价连续快速增长，2010年房地产调控综合性、针对性、精准性前所未有。

一年内3次出台严厉的、差别化的、强化行政手段的调控，以抑制不合理需求为历年力度最大，不仅使用金融、税收等政策，同时还对地方政府的考核也纳入调控中，2010年有16个城市政府先后出台了“限购令”，国家还出台“国十条”等政策，同时调控的另一个表现是保障性住房建设突飞猛进。

此轮调控的主要特点：一是调控重点由土地市场转向房、地市场；二是调控对象由供给管理为主转向需求管理为主；三是调控方式由单一调控转向综合调控；四是调控对象由整体市场转向结构调整；五是由防经济过冷或过热的调控工具转变为直接调控对象；六是对房地产的认识由产业经济向民生转变。

2.房地产市场宏观调控效果

2003年以来实施的房地产宏观调控政策虽然对解决房地产市场问题起到了一定作用，但总体上来看，调控效果不理想，问题一直存在。

除此之外，房地产投资过热没有得到有效抑制，房地产市场秩序在一定程序上依然混乱，房地产市场调控短期措施变化过快，随时修改、终止或转向，使社会对市场、调控等的预期混乱，使许多普通消费者无所适从、房地产开发商观望，影响房屋供给，加之长期制度建设缺乏，导致市场短期预期不断变化，长期预期又不明晰。

此轮房地产市场宏观调控不到位，使得房地产市场存在的问题迟迟得不到解决，如果未来仍不想方设法加以解决，所潜藏的经济、社会和政治问题就有可能放大。

3.调控阶段房地产市场相关制度稳步推进

（1）土地招拍挂出让制度的完善

随着2004年土地招拍挂制度的全面推行，对房地产开发的资金门槛越来越高。