任性改房、乱拉电线、鱼龙混杂……说起这些群租问题，很多居民都表示，“只要遇上了，就苦不堪言。”事实上，这两年上海已经大力整治群租，但面对群租现象反复回潮的现象，闵行正借助大数据、以及城管进社区工作室和自治组织进行精准定位，从源头上遏制群租“萌芽”，正创新“早发现、早介入”的群租整治的方式。
究竟为何选择群租？对于很对多大城市谋生的外来务工人员、年轻人，为了降低生活成本的无奈之举。但事实上，这两年，闵行早已为这些群体推出了“一间房”租赁、“人才公寓”等，但依然有二房东肆意改造房屋，招揽租客，这不仅干扰了居民的正常生活，也给消防治安带来了隐患。为了从源头上，破除这一影响城市发展的顽瘴痼疾，闵行正在探索第一时间遏制在萌芽的新机制。
群租乱象反复回潮：走访社区做宣传，发现问题及时遏制
“我根本没想到，楼上会这样任性改房，用来群租……”家住莘建路375弄的董先生向莘庄镇综合行政执法队反映，他发现家中存在严重漏水问题，衣柜桌椅进水，正常的生活起居受到了影响，当他叩开楼上邻居家房门时，被眼前的一幕给惊呆了：5个电表映入眼帘，房屋内通道逼仄、昏暗，简易挡板隔出数间房，供租客居住。
董先生介绍，一套好端端的3房2厅的房子，被硬生生隔出6间房。不仅如此，每间房内都配备了厕所和厨房。“楼上这样随便乱改管道，遭殃的是我们楼下，漏水严重到简直没办法生活……”
接到这一投诉的第一时间，莘庄镇综合行政执法队立即安排执法队员上门了解情况，对该户楼上群租及私自搭建卫生间等情况一一进行核实。
莘庄镇综合行政执法队副中队长秦煜介绍，“张先生是因为漏水问题，发现了楼上群租的情况。我们第一时间对群租违法情况进行了调查，并对房东进行了责令整改的要求。”秦煜坦言，现在的群租隐秘性比较强，二房东会关照房客要低调，但实际上周围的邻居能感觉到这一现象，“我们非常鼓励居民能够在第一时间向反映情况，这样也能提高我们的工作效率。”
董先生家漏水的问题得到了解决，但他也表示楼上的群租真的是神不知鬼不觉。秦煜在日常工作中，也会经常走进社区，对居民开展宣传，“因为反映群租问题，就是保障整个小区的安全。”
在秦煜看来，很多上海市民如果不影响到自己家，一般都不爱多管闲事。但如果楼里出现一户群租，那必然存在乱拉电线、通道狭窄、人员密度大，水、电、气的使用频次高，弄不好还会发生火灾。
为此，闵行区城管执法局除了经常到社区进行广泛宣传，还实地走访以往群租投诉件占比较高的小区。通过上门走访宣传、及时发现问题，闵行区正在通过常态化的工作流程，及时发现群租苗头，遏制在摇篮里。
群租治理取证难：与物业社区形成合力，让“持久战”能防患于未然
“吵得不得了，不知道的还以为楼上开麻将馆呢……”家住莘南花苑一村居民同样深受群租之苦。王阿姨反映，他们楼上原本是二室一厅一厨一卫房型，却被硬生生塞进多张高低床，每天夜里，群租户进进出出，关门声、说话声、争吵声混杂，严重影响整栋楼居民的生活。
当执法队员实地了解情况后才发现，业主本人不在上海，也没有亲戚和朋友，二房东拒不承认，一直回避执法人员约谈，连租客也不配合调查，这让执法人员无法第一时间获取违法证据。
事实上像这样的情况并不在少数，在群租治理过程中调查难是常态。莘庄工业区城管执法中队副中队长张圣表示，群租的出现，一般是房主长租给二房东获得更高的租金，二房东则为了获得更多的收益，租客又想降低居住成本，三方都为了利益而抱侥幸心理，不配合取证，甚至串通一气不提供出租合同等关键证据。
那如何才能破解呢？为此，闵行区从物业入手，让群组监管形成合力。张圣说，“除城管执法人员日常巡查外，我们还联合物业一起进行群租监管。如果物业对出租房的巡查不到位，对违规现象的上报不及时，管执联动出现缺位，一旦形成规模就需要花很大的代价来治理。”
为了加大对“二房东”的监管力度，上海在2022年通过了《上海市住房租赁条例》，2023年2月1日起施行，条例明确禁止“将住房用于群租”，并加大对“二房东”的监管。条例中明确了出租住房的最小出租标准，包括厨房、卫生间、阳台、贮藏室以及其他非居住空间不得单独出租用于居住，规定了每个房间的居住人数和人均居住面积，同时，对“二房东”依法办理登记，以便倒查追溯。
不仅如此，条例对住房租赁价格、租赁合同以及惩罚机制都有明确的规定。可在利益面前，依旧有人心存侥幸，房主将房子包给中介之后，便不管不顾，知法犯法，持续滋生群租乱象。
“这是一场持久战，但只要有物业和居民的配合，再难的调查，我们也要啃下硬骨头。”在张圣看来，光靠白天执法人员的工作，很难取证成功。毕竟，对二房东和出租房信息的掌握不足，联系不上房主，也找不到二房东，租客也大多是白领，白天很难进入内部调查取证。
因此，闵行区正在社区与物业、居委和居民之间形成一股合力，做好预防群租的新增和回潮工作。
遏制群租三步走：用大数据精准定位，执法疏堵结合有温度
“处理还是很快的，从执法人员现场核实到处理完成不到一个礼拜时间，还是很满意的。”刘阿姨在居委工作，最近根据邻居反映，鑫都路2535弄某屋内有群租现象，在自己核实后立马上报给莘庄工业区执法中队。经检查，发现该屋厨房内铺设床铺一张，柜子一个，当事人当场承认确实将厨房出租供人员居住。
由于厨房住人存在严重的安全隐患，执法队员当场向其开具责令改正通知书，责令当事人尽快整改。五天后，刘阿姨陪同执法人员复查，发现当事人已经退还租客所支付的一个月房租并且清理了厨房内的居住设施。
其实，群租具有较强的隐蔽性，多数都是在投诉核查后再来处理。为了更好地解决群租问题，从源头把控，实现早发现、早介入，闵行率先开始在日常巡查基础上，借助大数据、城管进社区工作室和自治组织进行精准定位。
根据闵行区城管执法局党组成员、副局长凌强介绍，闵行三个方面行动，把控源头第一道关。“我们要求物业跟城管工作室共享装修信息，通过借助信息化手段，户主或者装修负责人的装修申报信息同步。”凌强介绍说，城管工作室联合属地居委物业工作人员对装修申报点位开展日常检查和离场验收，严防新增群租。
此外，闵行还以城管进社区工作室为载体，指导督促物业管理人员认真落实装修登记、日常巡查、教育劝阻、督促整改并上报违法信息等职责，确保在发现违法迹象后及时报告与制止，提高源头管控能力。
在凌强看来，更重要的是调动各类组织积极性，将居委、物业、业委会、社区志愿者等联合起来，做好日常排查，比如严格控制并禁止多张高低床进入同一住户等等，在房屋装修过程中发现群租苗头的就责令改正。
“我们的美好社区，是大家共同创造的。唯有人人都有责任感地发现这些问题，才能真正遏制住群租现象。”凌强表示，闵行还与二房东共同制定社区公约，让主体责任明确不触碰法律底线。
其实，群租是个老生常谈的问题。如何用更智慧化、更及时的方法，把这些问题能遏制在萌芽，就能有效杜绝群租问题。凌强强调，“堵”的同时，闵行还非常注重“疏”，群租的隐患在于安全，无论是对群租的人、还是周围邻居，都存在潜在的威胁。因此，要给大家讲道理做宣传，更要引导群租的人去租赁正规的“一间房”、人才公寓等，让执法更有温度。
