随着城市商品房的建设，建筑物区分所有权的概念越来越进入大家的视野，同一建筑区划内的区分所有人不再是此前农村社会中相对简单、交集不大的邻里关系，各区分所有人之间在很多领域发生权利和利益的交叉与冲突，建筑物区分所有权面临的法律关系也越来越成为讨论的重点。邻居突然将住宅改变为经营性用房，即日常所说的住改商，合法吗？

一、制度设计——住改商，须经利害关系人一致同意

民法典第六章业主的建筑物区分所有权第二百七十九条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”

众所周知，业主的建筑物区分所有权包括专有权、共有权、成员权。不同于一般的相邻关系，区分所有人之间的共有共用及相邻关系更加密切。“专有部分相互间，在物理上不仅相互连接，使用上亦有密切之相邻关系，彼此休戚相关，具有共同利益，故区分所有人就专有部分之用益或处分，与其他区分所有人间自有较强之相互制约存在”。业主的住改商行为，会对小区管道、电梯、车位等公共设施，楼道、广场等公共空间及噪音、安全等小区安宁安定的生活秩序产生一定的影响。因此，法律赋予利害关系人以同意权。

二、与侵权责任的关联

业主的住改商对小区内卫生、设施、安全、共有资源的使用，对其他业主生活秩序的影响，是不争的事实，损害了其他业主的合法利益。进行“住改商”的业主，对其行为的后果知晓或应当知晓，因此，“住改商”的业主存在过错。因此，受其行为影响较大的业主，有权要求其承担停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状等侵权责任。

部分业主以已办理工商登记、办理公安登记等为由，主张其住改商行为合法，拒绝承担民事责任。对此，工商登记系市场监督管理部门对相关市场主体设立的备案、审批，公安登记系对是否符合相关社会治安管理规定进行审核，是个别特定领域的行政管理工作，上述行政部门的登记审批并不处理住改商行为是否严重损害他人民事权益的问题。住改商业主以此为由主张其住改商行为具有合法性，不能成立。

三、制度设计的深层原理——诚实信用原则在区分所有权行使中的限制

如前所述，区分所有人在使用上的高度密切相邻关系，使得同一建筑区划内，尤其是同一栋楼的业主有“特别关联”，这种特别关联让其他区分所有人“有合理信赖者的正当预期”；业主有理由相信其他业主在使用其房屋时关注密切相邻方的正当利益，实现各民事主体之间利益的均衡。诚实信用原则回应的恰恰是这一问题。

（一）义务主体

二百七十九条重点规范业主的相关行为。其他业主对房屋借用人、承租人的预期与对业主使用房屋的预期并无二致，而借用人、承租人改变住宅用途为经营的，与业主进行住改商行为，性质并无差别，对其他业主的负面影响甚至有增无减。非业主的物业使用人将住宅改变为经营性用房的，自然也应当经过利害关系人的一致同意。

（二）有利害关系的业主不宜过于扩大化

对于有利害关系业主的界定，要考虑对业主居住、生活环境的安全、安宁的影响，对共有设施设备的影响，以及对其房屋价值的影响。此影响应当达到相当之程度，损害了“有合理信赖者的正当预期”。通常认为同一栋楼的业主所受的影响具有相当性；其他业主主张其有利害关系的，应当举证证明住改商行为对其造成的或可能造成的影响及程度，否则无权干预。

（三）住宅改为经营性用房与出租房屋的区别

部分业主取得建筑物区分所有权后，将住宅出租，供他人使用，此时，承租方以通常方式及负荷程度使用房屋及共有设施，仍属于对住宅的正常使用、收益；如业主将房屋用于办公或经营，或出租给多人居住、使用，该使用大幅影响小区居住安宁、安全，或明显超过共有设施的一般荷载程度的，必然对共有设施的使用性能、便捷程度等造成负面影响，业主以此种方式出租获利的，应当认定为将住宅改为经营性用房。诚实信用原则在此处的规范、指引，可将通常的租房与群租房等概念加以区分，让司法裁判规则更加清晰准确，真正落实让相同的情形得到相似的对待，不同的情形不同的对待。

来源：江苏法治报

编辑：傅德慧