我们做一项投资，最好的状态一定是：投入少量本金，最好可以加杠杆，每个月都有现金流进账，然后投资标的还有大幅升值的可能性。

符合这种特性的资产，好像只有不动产。

股票虽然可以融资，但是当价格下跌到成本线时，融资方会因为担心你的股票残值不够还贷，而帮你强制平仓卖出，导致你本金归零。

不动产里面又分为好多种，但是普通人能接触到的只有普通住宅、公寓、商铺。

商铺有一个特性，就是租的出去才有流通性，而租不出去就没有流通性，价格就趋于0！

而普通住宅呢，可以加长期杠杆，在前些年增值非常大，好多人靠房产升值赚到了第一桶金。但是在如今，住宅的价格增长前景变得不明朗了，持有期间月供太多，一直需要我投入现金流，价格不动就是亏，真让人不愿下手。

公寓就有点介于这两者之间，高端公寓可以绑定学区资源可自住，其它大部分公寓买来还是出租居多。

好在公寓的租金收入大部分都能覆盖贷款支出，可以当一个现金流为正的项目去持有。但是当公寓价格上涨时，想要出售来获取资本利得时，需要交一大笔增值税。

比如我最近考察的一套公寓，离地铁口也不远，48平毛坯总价是29万，首付如果一半14万，税费我算他5万，装修1.5万，中介费0.4万，贷款15万30年，月供740，租金1800，空置率大概在10%，物业费年1600。那么年化收益大概在4.6%，比住宅普遍2%左右要高的多。

但是问题是，当公寓涨价我想出售时，比如从29万涨到49万，交税可能就要达到8万左右！而普通住宅就算涨上天也没有这么离谱的税费。

另外前两天与中介聊天得知，中国目前还没有针对公寓的以小换大的免税优惠政策。目前只有针对普通住宅的这种刚需房换改善房的税收优惠政策，而且还是最近刚出来的临时政策，以后还很可能取消！

我无奈地对中介说：这难道是故意打压我们投资公寓的行为吗？

好了，记得关注我，大家也要努力想办法攒被动收入啊！