从《民法典》来看，70年土地使用权到期后，自动续期是肯定的。至于免费还是收费，我认为大概率还是收费的。

至于收费的金额和方式，我个人认为大概率会采取按年缴费的模式，因为如果让大家一次性缴纳（比如缴纳70年的土地出让金），这个资金量非常有压力，会造成很多社会问题。同时，一次性收足土地出让金也会让地方财政突然饱腹，不利于建立良好的财政体系和收支规划。我个人认为，按年缴费模式更具可行性。

对于缴费金额，可能会以当时土地出让金的价格为基准，在大多数人能承受的范围内确定一个合理的数额，面积大的多交，面积少的少交，也可能会依据家庭持有房屋的数量，有一个附加值。这些方式都是有可能的。

有人担心，中国的房子很多都住不到70年，假设到了50年就成了危房，这种情况该怎么办？我认为如果50年变成危房，重建的可能性不大，毕竟从现在的经验看，全体或绝大多数业主一致同意重建的情况很难达成，有人认为需要重建，有人认为不需要，有人认为重建费用高，有人就把房放着不住等拆迁，种种情况导致几百名业主达成一致的可能性很低。同时重建工程由谁承接、由谁委托、公允性谁来监督，都是重建要面临的难题。

我反倒认为，比起重建，北京市东西城区平房的腾退政策，可能是今后国家对高层危房建筑处理的一种好方式。由国家出面设定合理价格，危房业主自由选择是否由国家回购房产，达到一定比例后（如98%），强制回购剩余业主产权。将全体业主产权回购后，国家再对危房进行处理。

至于国外的经验，我认为对我国的房地产市场借鉴意义不大，我国和大多数发达国家的土地政策和所有权归属是显著不同的，很多国家土地是私有制，我国土地是国家所有或者全民所有。

本质上的不同，导致国外经验对我国基本没有借鉴意义，包括大家热议的房产税。房产税作为一种税收工具我是认同的，但对房价的影响可能很小。如果国家最终以按年征收方式续期产权的话，其实土地产权年限这个话题就可以终结了，自动续期，交一年钱续一年，逾期缴纳的话，再按法律法规进行处罚或补缴即可，这种情况似乎就变成了一种附条件的永久产权。

最后，希望国家能尽快出台建设用地使用权的续期办法，土地问题是大问题，尽早确定有助于社会稳定。

先给一个结论：中国房地产行业是一个建设性模糊的推进过程。房地产行业的各种法规边界到今天为止都是很模糊的，但是这种模糊是有建设性的，你不能否认，整个房地产行业、城市化，甚至是经济发展都在往前推进。

处在这样一个建设性模糊的过程中，70 年产权到期后怎么办？《民法典·物权编》对住宅和非住宅的规定，你可以说它规定得很清楚，也可以说它规定得很模糊。

很模糊，但至少有建设性——住宅到期以后，会为你解决的。

怎么解决，用哪些法规解决，其中最重要的就是房地产税的立法。“70年产权到期后怎么办”的问题，在房地产税立法完成之前，永远得不到具体答案。不管《民法典·物权编》写成什么样，现在给的仍然是建设性模糊的答案，必须等房地产税立法完成以后，才有清晰的答案。

我们试着翻译一下《民法典·物权编》的潜在意思：只要你的房子有合法产权证，无论是住宅还是非住宅，你手上的房子其实就是永久产权。但现在不能这么告诉你。

为什么说中国的房子是永久产权，不是只有 70 年吗？等房地产税立法完成、开始开征，只要你一直交税，这房子永远是你的，房子下面的土地使用权也永远都是你的——土地的所有权永远是国家的，但使用权可以永远是你的。

这跟国外相反，在国外，先告诉你这块地永远是你的，所以你得每年交税；在中国，只要一直交房地产税，你的第 18 代孙都可以拥有这块土地。

现在不能这么告诉你，是因为很多制度没有完全理顺、还在打架，只能用建设性模糊的表述暗示你，中国的房子其实就是永久产权。所以，不要那么介意外国买房所谓的永久产权，其实最终殊途同归。