对于房企来说，“假产城”模式肯定是最好的，最省力，又最赚钱，保证地产利润不受损，这种操作的诱惑性非常大。所以房企在早期非常卖力地与很多产业资源方（包括轻资产运营机构）签署大量的合作协议，就是为了借助这些看似高大上的产业概念大做“假产城”模式，自己不啃骨头，然后和啃骨头的产业方（负责资源导入）、运营方（负责园区运营）一起分享肥肉。
但对于房企来说，逻辑固然很清晰，剩下的就是看以企业老板以及决策层是否能够坚持，以及执行团队的能力到底如何，尤其是产业团队的资源和招商。但是产业这个东西全世界都稀缺，如果产业能级真的很强（比如特斯拉），它要的对价连很多地方政府都满足不了，一个民营地产企业的超额利润能覆盖的了吗？是不是还要把正常利润也要搭进去呢？那房企又是否愿意呢？这些都是非常大的不确定因素，而路径依赖很强的房企不到万不得已，绝对不愿意去面对这些不确定性的。
很多房企在产业资源的内部操作上，比起很多品牌产业地产商（真的成招商体系，有严密的成本测算和费用预算，该买的资料、该入的协会，该参加的展会、该出的费用都实打实地执行，人海战术扑上去等等）来讲还要差很多，更多还是招几个产业促进的人，依靠个人的资源和能力去单兵作战。但是个人能力毕竟有限，资源也有用尽的一天，最终是要靠体系和模式的力量来实现，在这方面房企实际上并没有做到，也没有沉下心去做。
据观察，很多房企产业招商操作层面上给人感觉始终还是在探索的阶段，产业资源的进攻目标看起来也不是很明确，500强名单一大堆，联系人是谁？接触和沟通方式是什么？谁来规划和测算？谁来抓这个事情？都非常不明确，导致这些房企在真产城还是在假产城方面连第一步都没有落下去，就遑论后面的算账了。
而“真产城”模式很累，需要极度考验团队的专业性和耐力，特别是以产业运营创造收益使得公式成立的能力，难度非常大，要沉下心受得住寂寞慢慢耕耘，但是却相对做得更长久。
很少有传统房企转型有这样的耐心和基因去坚持，而且这样还不一定保证能赚钱。
5.“供应商捆绑式”勾地模式
有些房企一度还拍脑袋认为，可以通过自身数千亿元庞大的房地产二级开发规模，将供应商分类整合（建材、家居、家电、智能化系统、精装等），这样各地方产业园就能够以自身供应商为主，其他招商资源为辅，建立不同主题的所谓“供应商产业园”，从而锁定大面积住宅用地，其核心盈利模式就是二级高周转，房地产开发反哺产业园。
该房企还将模式具体细化为：
1、采购订单数额与供应商协助拿地要求捆绑在一起
2、与供应商组建合资公司拿地（房企控股并表），解决供应商重资产投资，资金压力较大的问题（供应商跟投）
3、通过采购、劳务等订单，在应付价款之外，单独给予供应商一部分费用，使供应商回购其开发物业，形成工业地产销售收入（做大营业规模）
4、用二级房地产开发收益形成产业基金，反投企业
5、二级土地出让时，工业与住宅捆绑挂牌，利于设置排他条款
6、要求快周转，基本只做二级，要求交付基础设施已完善的净地
7、要求项目经济指标为自有资金年化收益率达到30%
这类主题园区同样分为假产城和真产城两种：
假产城模式——以某供应链物流企业为例
房企负责拿地，建厂房，重资产投资，怡亚通负责招商、运营，导入自身结算部门创税及上下游合作伙伴；房企给予该供应链企业一笔咨询服务费，其可以用于购买园区厂房自用或经营；供应链企业出面与政府谈判，以低于市场的价格捆绑商住用地出让。
盈利模式：房地产开发收益
真产城模式——以房企全资子公司某家居为例
该家居企业自行拿地、建厂房、生产经营纳税，与政府洽谈，捆绑同样规模的商住用地，交给房企用于开发；房企采购该家居企业的产品，用于房屋建设、装修等。
盈利模式：房地产开发收益
然而这种非常理想化的算账逻辑也仅仅是理论上的，实际上，这些资源调动起来有非常多的掣肘，即便是集团内部也要讲政治，亲兄弟还要明算账，会涉及各方的利益协调，最终也都是落地寥寥。这种状况在其他转型产业地产的实体企业如联想、海尔、三一、中集等身上都有非常类似的表现，所谓的内部资源整合优势仅仅是纸上谈兵，知易行难。
不难想象，这些内外部合作方跟房企基因和诉求都有巨大的冲突，无非都是“勾地”的工具，房企要求快速上规模、短周期、快周转，甚至要求产业园1年现金流就回正，这几乎就是强人所难，当发现你的节奏跟不上时，毫不犹豫就会一脚踢开，没空慢慢磨合。
另一方面，有些规模化房企的主战场已经铺到了三四线城市，从产业地产选址定位的角度，这些地方的风险非常大，产业层级很低，产业基础非常薄弱，只有最低端的园区租赁需求，产业地产商的标准厂房产品在这些地方都吃了很大的亏，何况房企的产业还要定位于写字楼这种类科技园产品。这些既不是自己擅长的，也不是市场需要的，其过往成功证明过自己的郊区大盘与产业有完全不通过的需求群体，无法同步甚至是严重错位的。
6.贴牌勾地术
随着产业地产的火爆和地方政府的迫切日甚，尤其是广大四五六线城市，产业很难做，但是地方政府做政绩的需求格外强烈，对产业的憧憬期待很高，哪怕是虚的花头也是聊胜于无。
这时有些手中有很多国家级孵化器、国家级众创空间、省级众创空间、市级众创空间资质的机构就有用武之地了，毕竟这些都是能给地方政府足够说服力的政绩招牌。
就拿到了一份内部流传出来的某家机构给合作方的模式介绍，简直就是一个一网打尽的菜单式服务体系：包括开发商有土地没能力、有能力没土地、没土地没能力等几种情况，它都有办法跟你合作，并视情况收取品牌费、拿地服务费、干股、销售代理费、运营收入、物管费等。
在很多三四五六线城市，当地一些“地头蛇”开发商有关系、能力、有资金、有经验但就是没“IP题材”，一般该机构针对这种情况提供的定制化方案为：
在前期拿地环节，借助题材，与政府对接，锁定拿地，之后交予开发商，收取服务费——即我们所谓的“贴牌勾地术”。
这种服务费有的高达上千万，这比它之前的商业地产合作收费有所提升，这也可以理解，国家级孵化器和产业概念含金量毕竟比原来的商业更高。
很多重资产的产业园区辛辛苦苦忙活几年，最后一算账没有亏损就不错了，上千万元的利润是多少中小产业地产商梦寐以求的利润额，但这类机构就凭借“坐地起价”可以轻松赚取差价，确实是深谙套利之道的高手。
