每天一篇楼市干货

大胡子说房——

虽然大胡子老师曾多次强调公寓不能碰，但总有粉丝跃跃欲试，毕竟公寓“不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买”的卖点总是更撩人。

不能否认的是，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势，而且价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少轻松即可上车。

但，公寓真有这么好吗？

这次，我一定要掰开揉碎，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，真的不能买。

公寓，真的“商住两用”吗？

从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。

但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。

首先，这种钻空子催生的产品处境就很微妙，名不正言不顺必定像无根浮萍，随便往水里扔点石头，也就散开了。

2017年广州出台“330”政策 ，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比*71%；

2017年北京出台“3·26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，一年后，成交同比*94.6%

很显然，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不甚看好，而且，在功能上非常鸡肋。

我们都知道，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区（位），这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住（办公）就是租给别人住（办公），不具备住宅的其他附加功能。

那么，回归居住属性，公寓表现如何呢？

几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，平面图一般是这样的：

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长长的走廊两边镶满一个个隔间，但至少有一面是向阳的，像下图这种塔式结构就更差了：

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居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。

日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。

而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平，整个空间憋屈可想而知。

除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。

而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。

比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；

居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；

同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。

这样以后，由于室内本就阳光不到、通风不畅，你可能需要空调 抽风机 烘干机三管齐下才能维持基本生活，那每月水电费就要蹭蹭直上七八百，一年光水电费就用掉一台iphone X。

那你可能觉得，居住不行，办公总可以吧。

杂乱的进出人员，商业办公与住宿混合，整体小区品质无法拔高，极大可能只能租给创业初期的个人和小团体，再受限于套内三四十平的空间，又能租出什么好价位呢。

综上，既没有落户和学位加持，也没有居住品质和办公价值，就相当于花上几十上百万买一个“床位”，还要每年花一台iphone X的钱养它，你还真不如直接租房。